TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 22/03290

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]

■

Charges de copropriété

N° RG 22/03290
N° Portalis 352J-W-B7G-CWITD

N° MINUTE :

Assignation du :
10 Mars 2022

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sis du [Adresse 6] et [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PARIS SYNDIC ET GESTION, S.A.R.L
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1406

DÉFENDERRESSE

Société DKALARIC
[Adresse 2]
[Localité 4]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Expédition executoire à :
- Me Audrey CHELLY SZULMAN

délivrée le:
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/03290 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWITD

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Juin 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI DKALARIC est propriétaire du lot de copropriété n°132 d'un immeuble situé au [Adresse 6].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 février 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI DKALARIC de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 10 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner la SCI DKALARIC en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 20 mai 2022.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans ses conclusions additionnelles signifiées le 28 décembre 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble demande au tribunal de :
- Condamner la société DKALARIC au paiement au syndicat des copropriétaires sis à [Localité 4] - [Adresse 6] et [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Syndic, le Cabinet PARIS SYNDIC & GESTION d'une somme de 17.072,60 euros représentant les charges, travaux et frais impayés au 1er octobre 2023- 4ème trimestriel 2023 inclus ;

-Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

-Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;

- Condamner la société DKALARIC au paiement au syndicat des copropriétaires sis à [Localité 4] - [Adresse 6] et [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Syndic, le Cabinet PARIS SYNDIC & GESTION d'une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- Condamner la société DKALARIC en tous dépens dont distraction au profit de Maître Audrey CHELLY SZULMAN avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ;
- Condamner la société DKALARIC au paiement au syndicat des copropriétaires sis à [Localité 4] - [Adresse 6] et [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Syndic, le Cabinet PARIS SYNDIC & GESTION d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;

- Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir sur le tout est de droit

Assignée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 10 mars 2022, la SCI DKALARIC n’a pas constitué avocat. La présente décision sera réputée contradictoire.

En application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, régulièrement signifiées le 28 décembre 2023 selon procès-verbal de recherches infructueuses, pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture a été prononcée le 10 janvier 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 13 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot» ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l 'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
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En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel.

Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI DKALARIC est propriétaire du lot de copropriété n°132 d'un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mai 2019, 25 juin 2019, 30 juin 2021 et 19 septembre 2022, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

- un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.

Il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 9.635,69 euros au 01 janvier 2021 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 01 janvier 2021, par l’appel de fonds au titre du premier trimestre 2021. Ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, le compte individuel de copropriétaire de la SCI DKALARIC, déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 2.971,21 euros, est débiteur de 4.465,7 euros.

La SCI DKALARIC n’a pas satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 10 mars 2022 pour la somme de 2.724,92 euros, soit le montant de la créance réclamée à cette date, déduction des 9.635,69 euros de reprise d’un solde antérieur et des 154,[Adresse 6] euros de frais de recouvrement et à compter du 28 septembre 2023, date de signification des conclusions, pour la somme de 1.740,78 euros.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

II. Sur les frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.971,21 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
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Il n’est pas produit pour les mises en demeure en dates des 16 mars, 10 mai et 3 novembre 2021 les accusés-réception de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elles aient été adressées.

Il en va de même en la mise en demeure du 24 mai 2022, notifiée postérieurement à la délivrance de l’assignation.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de condamnation d’un montant de 350 euros au titre des frais de constitution du dossier de recouvrement ni à la demande de condamnation de la somme de 373,5 euros pour une mise en demeure adressée le 11 février 2022 par maître [K] [W] à la demande du syndicat des copropriétaires.

Les frais d’un montant de 71,72 euros, désignés comme « maître [G] », huissier de justice, apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais d’un montant de 1.969,59 euros désignés comme « maître [W] », avocat, apparaissent constituer des frais irrépétibles.

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaire au titre des frais impayés seront rejetées.

III. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI DKALARIC a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

IV. Sur les
demandes accessoires

La SCI DKALARIC qui succombe, supportera les dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d'allouer au syndicat demandeur une somme de 1 969,59 euros en applications des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,