TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 23/00574

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard - CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 23/00574 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KFQ5

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/556

[Y] [G] épouse [F]

C/

[P] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me [M]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me KERMEUR
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [Y] [G] épouse [F]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [P] [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Yohann KERMEUR, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Béatrice BOBET, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2015, Monsieur [J] [F], représenté par son mandataire, la société HABITER35 (AJP IMMOBILIER), a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 € et d’une provision pour charges de 15 €.

Monsieur [J] [F] étant par la suite décédé, Madame [Y] [G], son épouse, est venue aux droits de Monsieur [F] en qualité de bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6 660,01 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [P] [V] le 7 novembre 2022.

Par assignation du 12 janvier 2023, Madame [Y] [G], épouse [F], a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de Madame [P] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale,
- Condamner Madame [P] [V] au paiement des sommes suivantes :
o 8 095,07 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2023,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 janvier 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 juin 2024, intervenue après renvois, Madame [Y] [G], représentée par son conseil, sollicite le rejet des prétentions de Madame [V] et maintient l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée courant avril 2024, s'élève désormais à 18 874,36 €. Elle considère également qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, Madame [Y] [G] sollicite le prononcé de la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes signifié le 19 mai 2023 à Madame [P] [V], outre le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location à sa date d’expiration, soit le 30 avril 2024.

La bailleresse conteste la vétusté et l’indécence des locaux exposant que lors de l’entrée de Madame [V] dans les lieux, les locaux étaient en bon état. Elle indique que de nombreux travaux ont été réalisés avant l’entrée en jouissance de la locataire et postérieurement, précisant à cet égard que depuis 2014, elle a dépensé une somme de 26 763,87 € en travaux dans le logement donné à bail, notamment des travaux d’isolation et d’installation d’une cuisine aménagée. Elle indique, en outre, qu’une rampe d’escalier a été installée au mois de mai 2022 et que, contrairement à ce qu’allègue Madame [V], aucune demande en ce sens n’avait été adressée à la bailleresse auparavant.
Madame [G] affirme ainsi que les déclarations de Madame [V] sont purement et délibérément mensongères.

En outre, la bailleresse affirme que la locataire ne peut exciper d’office d’une exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers et des charges et interrompre arbitrairement tout règlement, mais qu’elle aurait dû, au préalable, mettre en demeure Madame [G] d’exécuter ses obligations.

Madame [G] conteste également l’exception de prescription soulevée par Madame [V]. A cet égard, elle indique que les paiements effectués par la locataire entre les mois de janvier 2020 et août 2022 ont été portés au règlement des dettes les plus anciennes et non comprises dans les trois années précédent la délivrance de l’assignation.

Elle s’oppose, en outre, à l’octroi de délai de paiement, invoquant sa situation financière insupportable en raison des impayés de loyer, la mauvaise foi de Madame [V], et l’impossibilité de prétendre à un échelonnement de la dette sur une période supérieure à deux années rendant le montant des échéances trop important au regard des moyens financiers de la locataire.

Au soutien de sa demande subsidiaire de prononcé de la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes, Madame [G] indique que Madame [V] viole ses obligations légales et contractuelles.

En défense, aux termes de conclusions en défense n°2 déposées à une audience du 15 janvier 2024, Madame [P] [V], représentée par son conseil, demande au tribunal de bien vouloir :
- A titre principal,
o Constater que Madame [G], épouse [F], a gravement manqué à ses obligations en tant que propriétaire,
o Accorder à Madame [V] une réduction de loyer de 20%,
o Constater la prescription des loyers antérieurs au 12 janvier 2020,
o Ordonner un échelonnement de la dette locative de Madame [V] sur deux ans à hauteur de 200 € chaque mois, en plus du loyer courant,
o Ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,
o Débouter Madame [G] de sa demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion de Madame [V],
o Ordonner le maintien du contrat de bail et le maintien dans les lieux de la locataire,
- A titre subsidiaire, si le juge constate la résiliation du bail ou prononce la validité du congé et dans l’hypothèse où une expulsion serait ordonnée,
o Débouter Madame [G] de sa demande consistant à supprimer les délais d’expulsion,
o Débouter Madame [G] de sa demande tendant à voir condamner Madame [V] à une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer et des charges,
o Fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, comme cela est habituellement pratiqué,
o Débouter Madame [G] de toutes autres demandes, fins ou conclusions autres ou contraires,
o Accorder à Madame [V] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de sa demande principale fondée sur les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [V] indique que le logement ne correspond pas aux critères d’un logement décent. A cet égard, elle indique que l’escalier qui mène au garage ne disposait pas de rampe jusqu’au mois de mai 2022, si bien que la locataire a chuté à plusieurs reprises, lui causant une fracture de la hanche. Elle affirme également que le logement est soumis à des problèmes d’humidité, le garage étant inondé lorsqu’il pleut. Par ailleurs, elle allègue que les radiateurs du logement ne fonctionnent pas.

La locataire soutient également que deux justificatifs de travaux prétendument réalisés dans le logement donné à bail correspondent, en réalité, à des prestations réalisées au domicile de la bailleresse, si bien qu’aucun travaux d’isolation n’ont en réalité été effectués au sein du logement de Madame [V].

Elle en déduit que la bailleresse a gravement manqué à ses obligations en tant que propriétaire, si bien qu’elle est légitimement en droit de solliciter la réduction du montant du loyer de 20%, et ce de manière rétroactive.

Par ailleurs, Madame [V] soutient que les dettes antérieures au 12 janvier 2020, c’est-à-dire qui précèdent l’assignation de plus de trois ans, sont prescrites, conformément à la prescription triennale prévue par la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, au soutien de sa demande de maintien du contrat de bail, la locataire indique qu’elle est de bonne foi et qu’étant très âgée, il serait difficile pour elle de trouver un nouveau logement adapté à ses besoins médicaux, étant précisé que son état de santé est également incompatible avec un déménagement. Elle conteste également la validité du congé délivré le 19 mai 2023.

A titre subsidiaire, elle s’oppose à la demande de suppression des délais d’expulsion dès lors qu’elle n’est pas entrée dans les locaux par voie de fait.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les manquements de la bailleresse à ses obligations

Aux termes du premier alinéa l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

L’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent en précise les caractéristiques en ces termes :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :
« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. »

En l’espèce, Madame [P] [V] affirme que la bailleresse manque gravement à ses obligations tant contractuelles que légales. A ce titre, elle indique que durant 7 ans, l’escalier du logement descendant vers le garage était dépourvu de rampe de sécurité. Elle précise, à cet égard, que ce n’est qu’après une chute dans cet escalier, ayant rendu nécessaire plusieurs opérations chirurgicales, que Madame [G] a fait installer une telle rampe.

En outre, la locataire se plaint d’un défaut de fonctionnement des radiateurs du logement, outre la présence d’humidité, le garage étant inondé lorsqu’il pleut.

Madame [V] se borne à produire un courrier en date du 1er janvier 2023, envoyé à l’agence AJP IMMOBILIER, par lequel elle informait le mandataire de la bailleresse de sa chute dans l’escalier des locaux donnés à bail, outre les inondations du garage en période de pluie. Elle reconnaît également, dans cette lettre, que des travaux ont été réalisés, bien que tardivement.

En défense, Madame [Y] [G] soutient qu’elle a fait réaliser de nombreux travaux au sein du logement donné à bail et que celui-ci est décent. A ce titre, elle produit plusieurs factures dont une facture en date du 19 mai 2022, émanant de la société ANDRIEU THIERRY relative à la mise en place d’une main courante droite et gauche dans la cage d’escalier d’accès au garage, pour un montant de 1 547,37 €.

Elle produit, en outre, une facture du 16 janvier 2024, émanant de la société M.E.C.S., chargée de l’entretien de la chaudière du logement donné à bail, et un courriel du représentant de cette société du 19 janvier 2024, faisant état de l’absence de problème de chauffe des radiateurs.

En outre, Madame [G] verse aux débats un courrier émanant de la société PLOMBERIE 25, mandatée par la société AJP IMMOBILIER pour procéder au remplacement de la canalisation du garage causant les fuites, selon lequel Madame [V] aurait refusé de laisser entrer l’entrepreneur dans les lieux, motif pris que les travaux ont déjà été réalisés. Elle produit également un courrier du 4 avril 2024, émanant d’AJP IMMOBILIER et envoyé à la locataire, aux termes duquel elle l’informe qu’ayant refusé de laisser entrer le plombier dans le logement, les travaux sont réputés terminés et les problèmes d’humidité et d’infiltration réglés.

Il apparaît dès lors que les travaux de remise en état du logement sollicités par Madame [P] [V] ont été à ce jour réalisés par Madame [G].

En outre, Madame [V] ne justifie pas avoir demandé à sa propriétaire de faire réaliser des travaux de remise en état du logement loué avant la lettre envoyée au mandataire de celle-ci le 1er janvier 2023. Or, il ressort des éléments versés aux débats que la chute de Madame [V] dans l’escalier a eu lieu au mois d’avril 2022, tandis que la mise en place de la rampe d’escalier est datée du 19 mai 2022, si bien que la propriétaire a été diligente pour remédier au désordre.

Les pièces produites par la locataire ne permettent pas de démontrer que les radiateurs sont en mauvais état de fonctionnement ni que le problème d’humidité au sein du logement persiste.

Dans ces conditions, Madame [P] [V] ne démontre pas suffisamment le manquement de la propriétaire à son obligation de délivrance d’un logement décent ni la persistance d’éventuels désordres, si bien que sa demande tendant à la réduction du loyer de 20% sera rejetée.

2. Sur la dette locative

2.1. Sur la prescription de la dette locative

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à compter du 27 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par Madame [G] que les impayés de loyer ont débuté le 1er février 2022 tandis que l’assignation a été délivrée à la locataire le 12 janvier 2023, soit moins de 3 ans avant le premier impayé.

Par conséquent, la créance de Madame [Y] [G] à l’encontre de Madame [P] [V] n’est pas prescrite.

2.2. Sur le paiement de la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [Y] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2024, Madame [P] [V] lui devait la somme de 18 874,36 €, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [P] [V] sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022 sur la somme de 6 660,01 €, à compter de l'assignation sur la somme de 1 435,06 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

3.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [Y] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

3.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 7 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
6 660,01 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2023.

3.3. Sur les délais de paiement et la demande de maintien du bail

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Madame [P] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, la dette locative s’étant accrue depuis la délivrance de l’assignation.

Des délais de paiement seraient donc nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne pourraient pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Toutefois, Madame [P] [V] ne démontre pas avoir une situation financière lui permettant d’assumer le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter, en l’état, sa demande de délais de paiement.

3.4. Sur les délais d’expulsion

• Sur la suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Madame [P] [V] est entrée dans les locaux légalement, au titre du contrat bail consenti par Monsieur [J] [F], époux de Madame [Y] [G]. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que la locataire est de mauvaise foi.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que la locataire ne s’est pas introduite dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressée n’est pas assuré.
L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

• Sur le délai d’expulsion supplémentaire

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L. 412-4 du même code précise que : « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Madame [P] [V] sollicite un délai supplémentaire d’1 an pour quitter les lieux en faisant valoir qu’elle est âgée de 82 ans et que son état de santé est incompatible avec un déménagement, précisant qu’il est difficile de trouver un logement adapté à ses besoins médicaux.

Toutefois la locataire ne respecte pas son obligation principale consistant dans le paiement des loyers. Compte tenu de son âge, il lui sera tout de même accordé un délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du contrat, est réputée non écrite toute clause : « i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail du 26 mars 2015 contient une clause qui stipule que « le preneur (…) dans le cas où il se maintiendrait dans les lieux après la cessation de la location, versera au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle fixée de convention expresse entre les parties, égale à deux fois le dernier loyer mensuel ».

Cette clause qui s’analyse comme une pénalité due en cas de non respect des clauses du contrat de location, en ce qu’elle prévoit le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant plus élevé que celui prévu par la loi, doit ainsi être réputée non écrite.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 722,10 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 2 avril 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [Y] [G] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [P] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de Madame [Y] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,