TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/04014

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/04014 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LAKQ

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/578

Société AIVS

C/

[I] [X]
[P] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me CASTRES
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société AIVS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Mme [P] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2021, la société A.I.V.S. a mis à disposition de Mme [P] [Y] des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366,49 €, d’une provision pour charges de 30 € et d’un abonnement au titre de la taxe ordures ménagères de
7,90 €.

Par avenant du 11 mars 2022, la société A.I.V.S. a consenti la cotitularité du contrat de mise à disposition du 10 juin 2021 à M. [I] [X].

Par actes de commissaire de justice du 2 juin 2023, la société A.I.V.S. a adressé à Madame [Y] et Monsieur [X] une sommation de cesser les troubles anormaux du voisinage qu’ils causent. Cette sommation a notamment rappelé aux occupants les dispositions de la clause résolutoire insérée dan le contrat de bail.

Par actes de commissaires de justice du 15 février 2024, la société A.I.V.S. a ensuite donné congé aux locataires pour motifs légitimes et sérieux, avec effet au 9 avril 2024.

Par assignations du 31 mai 2024, la société A.I.V.S. a alors saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de mise à disposition et de son avenant à compter de la décision à intervenir,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de mise à disposition et de son avenant à compter de la décision à intervenir,
- A titre infiniment subsidiaire, prononcer la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes signifié le 15 février 2024 et constater la résiliation de plein droit du contrat de mise à disposition et de son avenant,
- En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [I] [X] et Mme [P] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Supprimer le délai d’expulsion de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, outre le bénéfice de la trêve hivernale,
- Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
o 422,55 € au titre de l’arriéré locatif arrêté courant avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 21 juin 2024, la société A.I.V.S. maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 juin 2024, s'élève désormais à 1 293,27 €.

Au soutien de ses demandes, la société A.I.V.S. fait valoir que les locataires causent des troubles anormaux du voisinage par des disputes, des dégradations volontaires des parties communes ou encore par des agressions verbales et physiques.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [I] [X] et Mme [P] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société A.I.V.S. a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [I] [X] et Mme [P] [Y].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur les dispositions applicables

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Enfin, conformément à l’article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le contrat du 10 juin 2021 est qualifié de « contrat de mise à disposition », les parties n’ont pas entendu l’exécuter comme un contrat de bail relevant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il en résulte que seul le droit commun du contrat de louage, prévu par les articles 1713 et suivants du code civil, est applicable, à l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989.

1. Sur la résiliation du contrat de mise à disposition

En vertu de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

L’article 1225 du même code ajoute que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Il résulte des articles 1728 et 1729 du code civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée, de manière raisonnable, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués, à défaut de quoi le bailleur peut faire résilier le bail.

En vertu de l’article 8 du contrat de mise à disposition du 10 juin 2021 intitulé « Clause résolutoire », « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, (…) dans les cas suivants : (…) Troubles de jouissance du voisinage ou non-respect du règlement intérieur de l’immeuble, dégradations commises par acte de vandalisme dans les lieux privatifs ou parties communes (…). »

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un courrier non daté de Mme [U] [L], voisine vivant dans l’appartement au-dessus de celui de M. [I] [X] et Mme [P] [Y] depuis le mois de juin 2022, se plaignant de nombreux troubles, notamment de disputes entre les locataires, de lancer de projectiles par M. [X] sur la terrasse du bar se situant au rez-de-chaussée de l’immeuble, d’urine et de déjections des chiens de M. [X] dans les parties communes ou encore de menaces et d’agressivité à l’encontre d’un intervenant de la SPA. Ces allégations sont confirmées par un courriel non daté émanant de Mme [S] [T], locataire, également versé aux débats.

A.I.V.S. produit également une lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2022 émanant du propriétaire de l’appartement, M. [R] [H], indiquant que les autres copropriétaires de l’immeuble se sont plaints des troubles causés par M. [X], en particulier des désordres causés par les chiens de ce dernier, mais également des cris, des disputes, des agressions verbales ainsi que des menaces adressées par M. [X] à l’un des copropriétaires.

Il ressort par ailleurs de la sommation de cesser les troubles, signifiée par commissaire de justice le 2 juin 2023, qu’il a été fait sommation aux locataires de changer de comportement, de cesser les troubles et nuisances, d’occuper paisiblement les lieux mis à disposition et de respecter la tranquillité du voisinage, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

En outre, il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie, converti en procès-verbal de carence, dressé par commissaire de justice le 9 avril 2024, que :
- « une odeur insupportable : des odeurs d’excréments, de déchets en décomposition, de fumées embaumant le couloir ; elles proviennent indubitablement du logement litigieux », « à l’instant où la porte s’ouvre, une odeur nauséabonde se dégage du logement et vient contaminer les parties communes » ;
- « un chien se met à aboyer avec frénésie à l’intérieur du logement » ;
- « Monsieur [X] [I] s’est montré très agressif et menaçant » ;
- « Monsieur [X] [I] me déclare : « va te faire enculer toi », « Monsieur [X] [I] retourne à l’intérieur du local, claque la porte et hurle des insultes à mon endroit ».

La société A.I.V.S. verse enfin aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 22 avril 2024 par lequel le syndic de copropriété de l’immeuble expose que des odeurs nauséabondes émanent de l’appartement de M. [X] et Mme [Y], que l’un des locataires de l’immeuble s’est fait agresser verbalement par M. [X], que la porte du logement de M. et Mme [T], copropriétaires, a été taguée, si bien que leur fille, locataire, a décidé de quitter le logement, que l’employé de la société de ménage [Localité 4] CLAIR chargé de nettoyer les parties communes a été menacé et insulté par M. [X], qu’enfin ce dernier s’en prend également aux ouvriers de chantier intervenant à proximité de l’immeuble.

Au regard de ces nombreux éléments graves et concordants, il apparaît que les locataires génèrent un trouble de voisinage important, manquant ainsi à leur obligation contractuelle et légale essentielle qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée.

Ils manquent également à leur obligation contractuelle de paiement du loyer et des charges.

Au vu de la nature des troubles, de leur ampleur et de leur persistance malgré la sommation du 2 juin 2023, la gravité de ces manquements contractuels est caractérisée.

Dans la mesure où il a été adressé aux occupants une sommation d’avoir à cesser les troubles, et non pas un commandement leur précisant qu’à défaut de cessation de ces troubles dans le délai d’un mois, le contrat de location serait résilié, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne sont pas acquis.

La société AIVS sera donc débouté de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire.

En revanche, la gravité des manquements contractuels ci-dessus caractérisée justifie la résiliation du contrat de mise à disposition du 10 juin 2021 ainsi que l’avenant du 11 mars 2022, qui en est l’accessoire, à compter de la présente décision. Mme [P] [Y] et M. [I] [X] se trouvent dès lors occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [Y] et M. [I] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement (…). Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Mme [P] [Y] et M. [I] [X] sont entrés dans les locaux légalement, au titre du contrat de mise à disposition consenti par la société A.I.V.S.

La société A.I.V.S. ne soulève aucun moyen de nature à justifier sa demande de suppression des délais d’expulsion.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article
L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que les locataires ne se sont pas introduits dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement des intéressés n’est pas assuré.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2024, M. [I] [X] et Mme [P] [Y] lui devaient la somme de 1 293,27 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [X] et Mme [P] [Y] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la société A.I.V.S., avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 13 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [X] et Mme [P] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 € à la demande de la société A.I.V.S. concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la gravité des troubles causés par les locataires, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,