TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/02624

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/02624 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K5M2

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/565

Etablissement public NEOTOA

C/

[W] [T]
[H] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [T]
à M [B]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Mme [F] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [W] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante en personne

M. [H] [B]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2019, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [T] et M. [H] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 407,21 €. Par acte du 22 mars 2023, NEOTOA leur a également consenti un contrat de location d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 1].

Par actes de commissaire de justice du 10 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 759,05 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [W] [T] et M. [H] [B] le 11 mai 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 mai 2023, Mme [W] [T] et M. [H] [B] ont donné congé du logement, avec effet au 26 août 2023. Toutefois, Mme [W] [T] a postérieurement annulé son préavis.

Par courrier reçu par NEOTOA le 10 août 2023, M. [H] [B] a quant à lui confirmé son départ du logement situé [Adresse 1], au 26 août 2023.

Par assignations du 29 mars 2024, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de Mme [W] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Condamner solidairement Mme [W] [T] et M. [H] [B] au paiement des sommes suivantes :
o 8 443,10 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- Condamner Mme [W] [T] à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 juin 2024, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 juin 2024, s'élève désormais à 9 944,87 €. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de la dette proposé par les défendeurs. L'établissement NEOTOA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [W] [T] et M. [H] [B] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 20 €, en plus du loyer résiduel.

M. [B] indique qu’il a été victime d’un accident du travail avant d’être licencié pour inaptitude, si bien qu’il perçoit une allocation chômage d’un montant de 1 100 € par mois. Il précise que Mme [T] ne travaille pas mais s’occupe de leurs enfants, dont leur fille pour laquelle un dossier MDPH est en cours. Il précise également qu’ils perçoivent une allocation de la CAF d’un montant mensuel de 1 000 €.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Ils indiquent être débiteurs de nombreuses autres dettes, si bien qu’ils ont déposé un dossier de surendettement et sont dans l’attente d’une décision de recevabilité.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation des baux

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 10 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5 759,05 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juillet 2023.

Cependant, eu égard à la volonté Mme [W] [T] et M. [H] [B] de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les baux seront résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Selon l’art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 juin 2024, Mme [W] [T] et M. [H] [B] lui devaient la somme de 9 944,87 €, soustraction faite des frais de procédure et du supplément de loyer de solidarité.

Mme [W] [T] et M. [H] [B] ne contestant pas le montant de leur dette, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 sur la somme de
5 759,05 €, à compter de l'assignation sur la somme de 2 684,05 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [T] et M. [H] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 21 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [T] et M. [H] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,