TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/02894

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/02894 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6AG

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/566

Etablissement public NEOTOA

C/

[I] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

O.P.H NEOTOA
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Mme [C] [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [D]
[Adresse 2]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2015, l'établissement NEOTOA a consenti un contrat de location à Mme [I] [D] sur le garage [Adresse 8] situé [Adresse 9] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de
39,12 €, hors charges.

Par acte sous seing privé du 29 juin 2017, l’établissement NEOTOA a également donné à bail à Mme [I] [D] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 433,01 €.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 29 juin 2017.

La locataire a quitté l’appartement le 30 juin 2021, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 683,63 € au titre de l'arriéré locatif concernant le garage [Adresse 8], visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 3 avril 2024, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Dire qu’il n’y a pas lieu à faire application du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
o 1 790,38 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 412,24 € correspondant à l’arriéré de loyer et de charges du mois de juin 2021,
o 1 076,19 € correspondant aux réparations locatives,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance

À l'audience du 21 juin 2024, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 juin 2024, s'élève désormais à 3 262,26 €, dont 1 076,19 € correspondant aux réparations locatives.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [I] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En vertu de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

L’article 1225 du même code dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Le contrat de location du box en date du 8 juin 2015 prévoit une clause résolutoire, laquelle stipule que « à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer et de ses accessoires ou à défaut d’exécution de l’une des clauses et conditions du présent engagement de location et un mois après une sommation de payer les sommes dues au preneur, y compris les frais et intérêts, restée infructueuse, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, l’expulsion ayant lieu sur simple ordonnance de référé sans autre formalité judiciaire et malgré toutes offres réelles ou consignations ultérieures. »

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 décembre 2021. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 683,63 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2022. Mme [I] [D] est dès lors occupante sans droit ni titre du garage [Adresse 8] situé [Adresse 9] à [Localité 6].

S’agissant d’un garage et non d’un local affecté à l’usage d’habitation, les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas applicables en l’espèce.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 juin 2024, Mme [I] [D] lui devait la somme de 2 186,07 €, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif.

Mme [I] [D] n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 54,97 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 20 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L'article 1730 du même code précise que : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ; »

En l’espèce, l’état des lieux dressé contradictoirement le 29 juin 2017, lors de l’entrée de Mme [D] dans les lieux, fait état d’un logement alors en bon état.

L’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 30 juin 2021, fait état des désordres suivants :

- Dans la chambre 1 : le papier peint se décolle et présente des tâches,
- Dans la chambre 2 : le papier peint est arraché par endroit et présente de nombreuses tâches,
- Dans la chambre 4 : le papier peint est arraché et le plafond entoilé présente des tâches orange à lessiver,
- Dans la cuisine : le papier peint se déchire et présente une grande tâche jaunâtre,
- Dans le séjour : le papier peint présente des tâches et le plafond présente également de légères tâches.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur ne produit aucune facture, ni devis, mais produit chiffrant les travaux mis à la charge de la locataire, selon lequel celle-ci est redevable de la somme de 1 509,20 € comprenant les sommes suivantes :
- 206,84 € au titre de la pose d’un nouveau papier peint dans la chambre 1, après application d’un coefficient de vétusté de 33 %,
- 209,56 € au titre de la pose d’un nouveau papier peint dans la chambre 2, après application d’un coefficient de vétusté de 33 %,
- 200,20 € au titre de la pose d’un nouveau papier peint dans la chambre 4, après application d’un coefficient de vétusté de 33%,
- 54,40 € au titre de la peinture du plafond de la chambre 4, après application d’un coefficient de vétusté de 33%,
- 18,13 € au titre du remplacement de la grille de ventilation de la chambre 4,
- 364,95 € au titre de l’entoilage des murs de la cuisine, après application d’un coefficient de vétusté de 33 %,
- 144,25 € au titre de l’entoilage du plafond de la cuisine, après application d’un coefficient de vétusté de 33 %,
- 232,82 € au titre de la pose d’un nouveau papier peint dans le séjour, après application d’un coefficient de vétusté de 33 %,
- 78,05 € au titre de la peinture du plafond du séjour, après application d’un coefficient de vétusté de 33 %.

La locataire a occupé le logement pendant une durée de 4 ans. Le bailleur entend mettre à la charge de Mme [D] la réfection du plafond de la chambre 4 pour la somme de 54,40 €, après application d’un coefficient de vétusté à hauteur de 33%. S’il apparaît en effet dans l’état des lieux de sortie que le plafond peint présente des tâches orange à lessiver, il demeure en bon état, si bien qu’une réfection complète apparaît excessive et que la demande du bailleur en ce sens sera rejetée.

De même, le bailleur entend mettre à la charge de Mme [D] le remplacement de la grille de ventilation statique de la chambre 4 pour un montant de 18,13 € alors que l’état des lieux de sortie mentionne que la ventilation est bon état. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Toutefois, dans la mesure où les papiers peints ainsi que la peinture des plafonds étaient dans un « état neuf » lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, il restera à sa charge les frais sollicités par le bailleur au titre de la pose de nouveaux papiers peints dans la chambre 1, soit la somme de 206,84 €, dans la chambre 2, soit la somme de 209,56 €, dans la chambre 4, soit la somme de
200,20 €, dans le séjour, soit la somme de 232,82 €, au titre de l’entoilage des murs et du plafond de la cuisine, soit la somme totale de 509,20 € (=364,95 € + 144,25) et au titre de la peinture du plafond du séjour, soit la somme de 78,05 €.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner Mme [I] [D] à verser la somme totale de 1 436,67 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

5. Sur la somme totale due par Mme [I] [D]

Mme [I] [D] est donc redevable envers son ancien bailleur NEOTOA de la somme de 1 436,67 € au titre des réparations locatives et de celle de 2 186,07 € au titre de l’arriéré locatif.
Il convient de déduire de cette somme, celle de 433,01 € correspondant au dépôt de garantie versé par Mme [I] [D] lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par la locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 3 189,73 € (= 1 436,67 € + 2 186,07 € - 433,01 €).

Mme [I] [D] sera donc condamnée à verser la somme de 3 189,73 € à NEOTOA au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,