TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/03054

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 5]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/03054 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6J4

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/567

Société AIVS

C/

[D] [B]

COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me CASTRES
à M [B]
LE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société AIVS
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ;

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 août 2017, la société A.I.V.S. a mis à la disposition de Monsieur [D] [B] des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 126,76 € et d’une provision pour charges de 45 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 112,52 € au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [D] [B] le 21 décembre 2023.

Un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 21 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la société A.I.V.S. a donné congé au locataire pour motifs légitimes et sérieux, avec effet au 9 février 2024.

Le 9 février 2024, par acte de commissaire de justice, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie converti en procès-verbal de carence a été dressé.

Par assignation du 25 avril 2024, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de mise à disposition,
- A titre infiniment subsidiaire, prononcer la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes signifié le 4 janvier 2024 à Monsieur [D] [B] et constater la résiliation de plein droit du contrat à sa date d’expiration, soit le 9 février 2024,
- En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale,
- Condamner Monsieur [D] [B] au paiement des sommes suivantes :
o une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 21 juin 2024, la société A.I.V.S., représentée par son avocat, maintient uniquement sa demande relative au congé, en précisant que Monsieur [D] [B] a apuré sa dette et qu’il justifie désormais d’une assurance locative. Elle indique toutefois que le locataire sous-loue l’appartement à son insu, ce qui justifie la délivrance du congé pour motifs sérieux et légitimes.

Monsieur [D] [B] expose qu’il a régularisé tant sa dette que son assurance locative. Il conteste avoir sous-loué son logement et indique qu’il a simplement hébergé un ami, Monsieur [T], et ce gratuitement. Il précise qu’il habite désormais seul dans l’appartement et qu’il n’a pas d’autre logement. A ce titre, il indique que le logement situé [Adresse 6] à [Localité 7] est celui de son ex-compagne et qu’il ne s’y rend que pour garer sa voiture. Enfin, il expose qu’il se déplace beaucoup en raison de son travail de chauffeur-livreur et qu’il revient à [Localité 5] toutes les trois semaines, pour 3 ou 4 jours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur les dispositions applicables

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Enfin, conformément à l’article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l'espèce, bien que le contrat du 10 août 2017 ne soit pas qualifié de contrat de bail mais de « contrat de mise à disposition», force est de constater que la société A.I.V.S. a choisi de l’exécuter comme s’il s’agissait d’un contrat de bail, notamment en le laissant s’exécuter pendant plus de sept ans, en fixant un loyer et une provision pour charges sans référence aux revenus du défendeur, en optant pour la délivrance d’un commandement de payer invitant le locataire à s’acquitter des sommes dues dans un délai de deux mois et à justifier d’une assurance locative dans un délai d’un mois, ou encore en se conformant aux exigences légales relatives à la résiliation du contrat de bail en notifiant le commandement de payer à la CCAPEX.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le contrat litigieux doit s’analyser comme un contrat de bail et se verra donc appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

1. Sur la validité du congé

En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. »

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Il ressort d’une jurisprudence constante qu’un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul, mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré (notamment 3e Civ., 30 novembre 1994).

Le 4 janvier 2024, la société A.I.V.S. a fait signifier à Monsieur [D] [B] un congé pour motifs sérieux et légitimes, avec effet au 9 février 2024.

Le contrat de mise à disposition liant la société A.I.V.S. et Monsieur [D] [B] a été conclu le 10 août 2017 pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction. Le contrat stipule en son article 6 intitulé « Les obligations de l’AIVS », qu’en cas de congé, A.I.V.S. s’engage à prévenir l’occupant un mois à l’avance.

Toutefois, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant applicables au contrat de mise à disposition en cause et d’ordre public, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. La date d’effet du congé ne saurait ainsi être antérieure au 5 juillet 2024.

Il ressort du congé pour motifs sérieux et légitimes du 4 janvier 2024 que celui-ci est fondé sur :
« - Le défaut d’assurance contre les risques locatifs ;
- Non-paiement des loyers et charges conformément aux stipulations contractuelles ;
- Sous-location de l’ouvrage à des tiers ;
- Défaut d’occupation effective du logement ;
- Plus généralement, manquement aux obligations légales et contractuelles ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de l’audience, que Monsieur [D] [B] a apuré sa dette locative et justifie désormais d’une assurance locative, si bien que ces éléments ne sauraient justifier le congé pour motifs sérieux et légitimes.

En ce qui concerne la sous-location du logement à des tiers et le défaut d’occupation effective du logement, la société A.I.V.S. produit un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 21 décembre 2023. Il ressort de ce constat qu’un homme, qui ne se présente pas comme étant le locataire mais qui refuse de décliner son identité, occupe sans droit ni titre les locaux.
En outre, le constat mentionne que, contacté téléphoniquement par le commissaire de justice, Monsieur [T], autrefois salarié de la société de Monsieur [B], a indiqué que son employeur lui avait sous-loué le logement litigieux moyennant une retenue sur salaire de 250 € par mois.
Monsieur [T] a également indiqué qu’il s’était « retrouvé parfois avec plusieurs autres salariés et d’autres hommes dans l’appartement de 22,00 m². » et que le locataire, Monsieur [B] n’a jamais habité le logement puisqu’il vit depuis toujours avec sa femme au [Adresse 2] à [Localité 7].

Monsieur [D] [B] conteste avoir sous-loué son logement. Il indique qu’il a en effet hébergé Monsieur [T] mais seulement à titre gratuit. A ce titre, il produit une attestation sur l’honneur du 5 juin 2024, émanant de Monsieur [C] [T], dans laquelle ce dernier affirme qu’il était hébergé chez Monsieur [B] à titre gratuit. Monsieur [T] ajoute que ce n’est pas lui qui a communiqué par téléphone avec le commissaire de justice mais un ami qui « a raconté des mensonges ».

Le locataire produit également une attestation sur l’honneur de Monsieur [Y] [J] [S] du 20 juin 2024, une attestation sur l’honneur de Monsieur [Z] [I] du 18 juin 2024 ainsi qu’une attestation sur l’honneur de Monsieur [R] [K] du 19 juin 2024, lesquels affirment que Monsieur [D] [B] habite bien les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5].

En outre, il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie converti en procès-verbal de carence dressé le 9 février 2024, que Monsieur [D] [B] occupait bien les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] lors de la venue du commissaire de justice.

Il résulte de ce qui précède que ni la sous-location de l’ouvrage à des tiers, ni le défaut d’occupation effective du logement ne sont suffisamment démontrés. La demande de la société A.I.V.S. relative à la validation du congé donné le 4 janvier 2024 sera donc rejetée, étant précisé que les demandes de constat et de prononcé de la résiliation du bail ont été abandonnées parle bailleur puisque M [B] a régularisé l’arriéré locatif et produit une attestation d’assurance.

En conséquence, les demandes d’expulsion, de suppression des délais d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation seront également rejetées.

2. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société A.I.V.S., qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit.

PAR CES MOTIFS,