TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/03215

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/03215 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6TS

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/570

Etablissement public NEOTOA

C/

[K] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [L]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Mme [R] [P], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [K] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2020, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [K] [L] et Mme [U] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,79 €.

Par courrier reçu le 27 novembre 2020 par NEOTOA, Mme [U] [V] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 625,72 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [K] [L] le 17 juillet 2023.

Par assignation du 16 avril 2024, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de M. [K] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 3 647,99 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 21 juin 2024, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 juin 2024, s'élève désormais à 4 491,64 €. Le bailleur précise que le dernier paiement partiel est intervenu au mois de mai 2024.
Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de la dette proposé par le défendeur.

M. [K] [L] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 €, en plus du loyer courant.

Il expose qu’il n’a pas pu payer régulièrement ses loyers, faute d’emploi et de revenus, étant dans l’attente du renouvellement de son titre de séjour.

L'établissement NEOTOA sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure, bien qu’il envisage le dépôt d’un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 6 septembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 625,72 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2022.

1.3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, à l’accord du bailleur sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Il convient dès lors d’entériner le plan d’apurement de la dette proposé par les parties, dont les modalités seront précisées au dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Selon l’art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 juin 2024, M. [K] [L] lui devait la somme de
4 491,64 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [L] ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022 sur la somme de 3 625,72 €, à compter de l'assignation sur la somme de 22,27 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 20 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,