TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/03437

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/03437 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7CX

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/572

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[R] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me THEBAULT
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [J] [K], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [R] [C]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

PARTIE INTERVENANTE :

Mme [Z] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Irène THEBAULT, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2022, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [R] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 333,73 € et d’une provision pour charges de 41,67 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 938,88 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [R] [C] le 17 octobre 2023.

Par assignation du 23 avril 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
A titre principal :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de M. [R] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 2 326,35 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
A titre subsidiaire :
- Prononcer la résiliation du bail,
- Ordonner l’expulsion de M. [R] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 5 436,17 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
o les loyers dû au 19 avril 2024 à la date de résiliation du bail,
o une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
En tout état de cause :
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 juin 2024 lors de laquelle l’affaire a été retenue, l'établissement ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 juin 2024, s'élève désormais à 8 034,61 €. Il sollicite, en outre, la condamnation de Mme [S] au paiement des loyers échus depuis le mois de mai 2023, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il explique que M. [C] a fait l’objet d’une obligation de quitter le territoire français (OQTF) et qu’il a été renvoyé dans son pays d’origine. Il indique que Mme [S], sa compagne, occupe le logement.

ARCHIPEL HABITAT s’oppose à la demande de Mme [S] de délais pour quitter les lieux, faisant valoir qu’elle n’a aucune perspective de relogement, ni titre de séjour ni possibilité de payer le loyer.

Mme [Z] [S] est intervenue volontairement à l’instance. Représentée par son conseil, elle expose qu’elle a occupé le logement avec son compagnon, M. [C] seul titulaire du contrat de bail, et leur enfant né le 5 avril 2022. Elle explique qu’elle était victime de violences conjugales et que M. [C] a été condamné par le tribunal correctionnel, incarcéré puis expulsé du territoire français. Mme [S] indique qu’elle a demandé une carte de séjour « vie privée et familiale » pour 1 an et qu’elle a rendez-vous à la préfecture le 24 juin 2024 pour recevoir son titre de séjour de plein droit. Elle précise qu’elle a également fait l’objet d’une OQTF qui a toutefois été annulée par le tribunal administratif car elle a un enfant sur le territoire.

Mme [S] sollicite les plus larges délais d’expulsion afin d’obtenir un titre de séjour qui lui permettra de travailler.
Elle s’oppose à la demande en paiement que l’établissement ARCHIPEL HABITAT forme à son encontre, dès lors qu’elle n’est pas titulaire du bail.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude,
M. [R] [C] n’a pas pu se présenter à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 16 octobre 2023 et que la somme de 1 938,88 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il convient donc d’appliquer le délai de deux mois prévu par le contrat de bail, et non pas le délai de 6 semaines visé à tort par le commandement de payer.

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 938,88 € n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2023.

Il convient en conséquence d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef, notamment Mme [Z] [S], de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion immédiate de Mme [Z] [S] entraînerait des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation. Il convient donc de lui accorder un délai de trois mois supplémentaire pour quitter les lieux, si bien que le délai pour quitter les lieux sera porté à cinq mois (3 mois + 2 mois).

Le bail étant résilié, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 16 octobre 2023, M. [R] [C] n’a manifestement pas réglé la dette locative de
1 938,88 € qui y était mentionnée.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 décembre 2023, M. [R] [C] lui devait la somme de 2 854,30 euros, somme dont il convient de déduire les frais de procédure de euros.

Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme de 2713,82 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal courant à compter de l'assignation sur la somme de 2 326,35 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Mme [S] n’étant pas partie au contrat de bail, elle ne saurait être condamnée au paiement des loyers et charges.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail intervenue le 17 décembre 2023. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Dans la mesure où Mme [Z] [S] explique occuper les lieux, il convient de faire droit à la demande d’ARCHIPEL tendant à ce qu’elle soit condamnée solidairement avec M [C] au paiement de l’indemnité d’occupation.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l’octroi de délais d’expulsion supplémentaires, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,