TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/02266

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 11]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/02266 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4SD

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/560

[T] [E]
[M] [X]
[H] [E]
[U] [E]

C/

[N] [Z]
[P] [B] épouse [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me DI PALMA
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [T] [E]
[Adresse 10]
[Localité 6]
représenté par Maître DI PALMA Antoine, avocat au barreau de Rennes ;

Mme [M] [X]
[Adresse 9]
[Localité 5]
représentée par Maître DI PALMA Antoine, avocat au barreau de Rennes ;

Mme [H] [E]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître DI PALMA Antoine, avocat au barreau de Rennes ;

M. [U] [E]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représenté par Maître DI PALMA Antoine, avocat au barreau de Rennes ;

ET :

DEFENDEURS :
M. [N] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Mme [P] [B] épouse [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 15 novembre 2014, les époux [E], représentés par leur mandataire, la société BLOT HABITAT, ont donné à bail aux époux [Z] des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 € et d’une provision pour charges de 130 €.

Par actes de commissaire de justice du 12 mai 2023, Madame [M] [E], Monsieur [U] [E], Madame [H] [E] et Monsieur [T] [E], les propriétaires des locaux, ont fait délivrer aux époux [Z] un congé pour vendre avec effet au 14 novembre 2023.

Souhaitant acquérir le bien, les époux [Z] ont signé le 21 septembre 2023, par acte authentique, une promesse unilatérale de vente consentie par les consorts [E] et portant sur les locaux objets du bail, expirant le 21 décembre 2023.

La régularisation de la vente n’ayant pas eu lieu, le notaire a informé les époux [Z] de leur obligation de quitter les lieux et de verser le solde de l’indemnité d’immobilisation fixée dans l’acte authentique du 21 septembre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2024, les époux [Z] ont maintenu leur volonté d’acquérir le bien mais ont indiqué au notaire être dans l’attente d’un prêt immobilier et de l’avis d’un courtier.

Faisant valoir que les époux [Z] se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre puisque le contrat de bail a pris fin le 14 novembre 2023 par l’effet du congé qui leur a été délivré, les consorts [E] ont fait assigner les époux [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, par actes de commissaire de justice du 11 mars 2024, aux fins de voir :
- Constater la résiliation du bail consenti le 17 octobre 2024, par l’effet du congé pour vendre signifié le 12 mai 2023,
- Constater que depuis le 14 novembre 2023, les époux [Z] sont déchus de tout droit et titre d’occupation sur l’appartement qu’ils occupent,
- Ordonner l’expulsion des époux [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Condamner in solidum les époux [Z] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 7 juin 2024, les consorts [E] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, précisant que les époux [Z] n’ont pas acquis le logement objet du bail dans les délais requis.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, les époux [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En cet état, l'affaire a été mise en délibéré au 20 septembre 2024, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la validité du congé pour vendre :

Il résulte notamment de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que :
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (...) »

En l’espèce, les consorts [E] ont fait délivrer aux époux [Z] un congé aux fins de vente avec effet au 14 novembre 2023.

Le congé contient les conditions et le prix de vente. Le délai de préavis de six mois a été respecté. Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ont donc été respectées. Le congé délivré par les bailleurs sera, en conséquence, déclaré valable et il sera constaté que, par l'effet de ce congé, le bail liant les parties est résilié depuis le 14 novembre 2023. Les époux [Z] seront, en conséquence, déclarés occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur expulsion sera ordonnée.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

- Sur la demande d’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, les bailleurs demandent à ce que l’expulsion des locataires soit assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard dans l’exécution, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.
Il convient toutefois de rappeler qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.
Dès lors, le prononcé d’une astreinte est inutile, les bailleurs pouvant requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut d’une libération volontaire des lieux par les locataires.

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Les époux [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande des consorts [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,