TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/01570

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/01570 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3B7

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/559

S.C.I. JBP

C/

[C] [V]
[J] [S] épouse [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me CASTRES
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. JBP
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [C] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

Mme [J] [S] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2022, la SCI JBP, représentée par son mandataire la société AJP IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [V] et Mme [J] [S], épouse [V], sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 530 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mars 2023, Madame [J] [S], épouse [V], a donné congé du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 5], avec effet au 17 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 837,38 € au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [C] [V] et Mme [J] [S], épouse [V], le 30 novembre 2023.

Par assignations du 20 février 2024, la SCI JBP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
- En conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [C] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale,
- Condamner Madame [C] [V] au paiement des sommes suivantes :
o 168,52 € au titre de l’arriéré locatif du mois de janvier 2024, outre les loyers dus jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- Condamner in solidum les locataires au paiement des sommes suivantes :
o 2 092,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 juin 2024, la SCI JBP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 avril 2024, s'élève désormais à 3 358,46 €. A cet égard, la SCI indique que Mme [J] [V] demeure solidaire du paiement de la dette locative jusqu’au mois de décembre 2023 en dépit du congé délivré le 17 mars 2023, si bien qu’elle est solidairement débitrice de la somme de 2 092,90 € au titre de l’arriéré locatif. Quant au paiement du reliquat de la dette, elle indique que seule Mme [C] [V] en est redevable.
La SCI JBP considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice délivrés selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Mme [C] [V] et Mme [J] [S], épouse [V], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La SCI JBP ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI JBP a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [C] [V] et Mme [J] [S], épouse [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme [C] [V] le 30 novembre 2023.

Cette dernière n’a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2023 en raison du défaut d’assurance, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres motifs de résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [C] [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI JBP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Mme [C] [V] est entrée dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par la SCI JBP. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que la locataire est de mauvaise foi.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que la locataire ne s’est pas introduite dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressée n’est pas assuré.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3. Sur la dette locative

Selon l’art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité qui stipule que les copreneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat. Elle prévoit ensuite que, en cas de congé de l’un seulement des locataires, la solidarité prend fin au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Dès lors, Mme [J] [S], épouse [V], ayant valablement donné congé à sa bailleresse avec effet au 17 juin 2023, la solidarité conventionnelle entre Mme [J] [V] et Mme [C] [V] a pris fin le 17 décembre 2023.

La SCI JBP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 décembre 2023, les locataires lui devaient la somme de 2 092,90 €, soustraction faite des frais de procédure.

Les locataires n’ayant pas comparu, elles n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par conséquent, elles seront solidairement condamnées à verser la somme de 2 092,90 € à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 1 837,38 € et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En outre, le décompte versé aux débats par la bailleresse démontre qu’entre le 17 décembre 2023 et le 10 avril 2024, Madame [C] [V] lui était redevable de la somme de 1 265,56 € au titre de l’arriéré locatif.

Ainsi, seule Madame [C] [V] sera condamnée à verser cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 168,52 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de Mme [C] [V] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 548,52 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 10 avril 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI JBP ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [V] et Mme [J] [S], épouse [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de la SCI JBP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,