TJ Versailles, 19 sept. 2024, RG 23/03896

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
19 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/03896 - N° Portalis DB22-W-B7H-RJXT
Code NAC : 70C
E.J.

DEMANDERESSE :

La société LES DOCKERS, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 441 331 048 dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Cindy FOUTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Mohamed OMAR, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSES :

1/ La société DOMJOYER, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le numéro 840 602 312 dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par sa gérante, Madame [P] [I], domiciliée en cette qualité audit siège,

2/ La société TROPIQUES-EXO, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro
438 861 197 dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par sa gérante, Madame [E] [T], domiciliée en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Richard COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 10 Juillet 2023 reçu au greffe le 11 Juillet 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Juin 2024, Monsieur JOLY et Madame GARDE, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Août 2024 prorogé au 19 Septembre 2024 pour surcharge magistrat.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Madame GARDE, Juge
Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société LES DOCKERS est propriétaire d’un immeuble à usage artisanal et commercial situé [Adresse 4] à [Localité 5] (78).

Selon actes authentiques en date des 18 décembre 2019 et 17 juin 2021, la société LES DOCKERS et la société DOMJOYER ont conclu deux promesses de vente conféranr au bénéficiaire (la société DOMJOYER) la faculté d’acquérir l’immeuble à usage artisanal et commercial situé [Adresse 4] à [Localité 5], comprenant :
- Au rez de chaussée : Hall d’entrée, magasin d’exposition, bureaux, grand atelier, sanitaires.
- A l’étage : en annexe, un appartement de fonction comprenant une pièce salle de bains, bureau et à part une salle de pièces détachées.

Concomitamment, la société LES DOCKERS a consenti des conventions d’occupation précaire à la société DOMJOYER et à la société
TROPIQUES-EXO. La demanderesse a ainsi conclu une convention en date du 18 décembre 2019 avec la société DOMJOYER pour une durée débutant
le 22 décembre 2019 et ce jusqu’au 17 avril 2020 inclus, une convention en date du 16 février 2021 avec la société TROPIQUES-EXO du 16 novembre 2021
au 30 avril 2022 et une convention en date du 17 juin 2021pour une durée du 18 avril 2020 au 15 novembre 2021 avec la société TROPIQUES-EXPO. La redevance convenue était de 7.000 euros par mois, les conventions stipulant en outre la prise en charge par le preneur de tous droits, taxes et cotisations afférents aux biens, notamment la taxe foncière de l’année en cours.

Les 8 et 10 août 2022, la SCI LES DOCKERS a adressé à la société TROPIQUES-EXPO et à Mme [P] [T], gérante de la société DOMJOYER et de la société TROPIQUES EXO, une sommation d’avoir à quitter les lieux.

La société LES DOCKERS a adressé les 18 et 19 août 2022 à la société DOMJOYER et à Mme [P] [T], une sommation de payer la somme de 25.416,51 euros comprenant la taxe foncière du 16 novembre au
31 décembre 2021 et du 1er janvier au 1er juillet 2022 et les loyers et charges et/ou indemnité d’occupation de mars et avril 2022 outre le coût de l’acte.

La demanderesse a ensuite adressé par lettre recommandée avec AR de son conseil datée du 11 octobre 2022 une mise en demeure de payer la somme de 104.946,53 euros à parfaire en fonction de devis restant à établir pour la remise en état des lieux et de quitter les lieux sans délai.

C’est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire du 10 juillet 2023, la société LES DOCKERS a fait assigner la société DOMJOYER et la société TROPIQUES-EXO.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2024, la SCI LES DOCKERS demande au Tribunal de dire et juger :

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER l’absence d’une fraude imputable à la SCI LES DOCKERS consistant à éluder l’application du statut des baux commerciaux en recourant à trois conventions d’occupation précaire conclue avec les Défenderesses ;

EN CONSEQUENCE :

- CONSTATER la résiliation de plein droit de la convention d’occupation précaire conclue le 16 février 2021 9 , ayant lié la société LES DOCKERS à la société DOMJOYER, par l’effet de la violation de la clause redevances d’occupation insérée à ladite convention, et ce à compter du 30 avril 2022 et en raison du défaut d’assurance des locaux occupés par les Défenderesses ;
- ORDONNER l’expulsion des lieux litigieux de la société DOMJOYER ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
- ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société LES DOCKERS aux frais, risques et périls de la société DOMJOYER ;
- CONDAMNER la société DOMJOYER à payer à la société LES DOCKERS la somme totale de 14.000 euros, calculée comme suit :
• 14.000 euros correspondant à l'arriéré de la redevance d’occupation au titre des mois de mars et avril 2022 ;

- CONDAMNER la société DOMJOYER à payer à la société LES DOCKERS à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 12.600 euros TTC à compter du 1 er mai 2022 et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;
- CONDAMNER solidairement la société DOMJOYER et la société TROPIQUES EXO, au titre de la convention d’occupation précaire conclue pour la période du 22 décembre 2019 au 17 avril 2020, à rembourser à la société LES DOCKERS un montant de 4 304,96 euros au titre de la taxe foncière du 1er janvier 2020 au 17 avril 2020 ;
- CONDAMNER solidairement la société DOMJOYER et la société TROPIQUES EXO, au titre de la convention d’occupation précaire conclue pour la période du 18 avril 2020 au 15 novembre 2021, à rembourser à la société LES DOCKERS un montant de 12 828,375 euros ;
- CONDAMNER la société DOMJOYER, au titre de la convention d’occupation précaire conclue pour la période du 16 novembre 2021 au 30 avril 2022, à rembourser à la société LES DOCKERS un montant de 6 711,285 euros ;
- CONDAMNER la société DOMJOYER, à rembourser à la société LES DOCKERS un montant de 17 907 euros au titre de la taxe foncière due pour l’année 2023 ;
- CONSTATER l’obligation de la SCI DOMJOYER de remettre en état les lieux loués suite à sa défaillance contractuelle à son obligation de jouir de la propriété à l’exemple d’un professionnel soigneux et compétent aux termes de la convention d’occupation précaire ;
- CONDAMNER la société DOMJOYER à payer à la société LES DOCKERS les travaux de remise en état du local loué pour un montant de 115.700,57 euros TTC ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si le Tribunal de céans devait requalifier la convention d’occupation précaire datée du 16 novembre 2021 en bail commercial

- DIRE que la société TROPIQUEX EXO bénéficie d’un bail commercial à effet du 16 novembre 2023 sur les locaux occupés par les Défenderesses à ce jour dans l’immeuble sis « [Adresse 4], Un immeuble à usage artisanal et commercial comprenant au rez-de-chaussée : Hall d’entrée, magasin d’exposition, bureaux, grand atelier, sanitaires. » à l’exception des lots 2 et 6 ;
- CONSTATER l’absence de règlement du loyer dû au titre du bail commercial requalifié,
- CONSTATER le défaut d’assurance des locaux occupés par le locataire commercial au titre du bail commercial requalifié,

EN CONSEQUENCE

- PRONONCER la résiliation du bail commercial requalifié pour défaut de paiement du loyer et le défaut d’assurance ;

- CONDAMNER les Défenderesses à payer solidairement à la SCI LES DOCKERS une somme de 44 800,05 euros correspondant au loyer du bail commercial requalifié décomposée comme suit :
- 25 200 euros correspondant à l'arriéré du loyer commercial au titre des mois de mars et avril 2022 ;
- 19 600,05 euros au titre du différentiel entre le loyer commercial du bail commercial requalifié et la redevance d’occupation versée pour la période allant du 16 novembre 2021 jusqu’au mois de février 2022
- CONDAMNER solidairement la société DOMJOYER et la société TROPIQUES EXO, au titre de la convention d’occupation précaire conclue pour la période du 22 décembre 2019 au 17 avril 2020, à rembourser à la société LES DOCKERS un montant de 4 304,96 euros au titre de la taxe foncière du 1 er janvier 2020 au 17 avril 2020 ;
- CONDAMNER solidairement la société DOMJOYER et la société TROPIQUES EXO, au titre de la convention d’occupation précaire conclue pour la période du 18 avril 2020 au 15 novembre 2021, à rembourser à la société LES DOCKERS un montant de 12 828,375 euros ;
- CONDAMNER la société TROPIQUES EXO, au titre de la convention d’occupation précaire conclue pour la période du 16 novembre 2021 au
30 avril 2022, à rembourser à la société LES DOCKERS un montant de
6 711,285 euros ;
- CONDAMNER la société TROPIQUES EXO, à rembourser à la société LES DOCKERS un montant de 17 907 euros au titre de la taxe foncière due pour l’année 2023 ;
- CONDAMNER la société TROPIQUES EXO à payer à la société LES DOCKERS à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 12 600 euros TTC à compter du 1er mai 2022 et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;
- CONDAMNER la société TROPIQUES EXO à payer à la société LES DOCKERS les travaux de remise en état du local loué pour un montant de 115.700,57 euros TTC ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- REJETER l’ensemble des fins et prétentions des Défenderesses
- CONDAMNER la société DOMJOYER et TROPIQUES EXO solidairement à payer à la société LES DOCKERS un montant de 10 000 euros au titre de la résistance abusive ;
- CONDAMNER la société DOMJOYER et la société TROPIQUES EXO solidairement à payer à la société LES DOCKERS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SCI DOMJOYER et la société TROPIQUES EXO solidairement aux entiers dépens,
et ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2024, les sociétés DOMJOYER et TROPIQUES EXO demandent au Tribunal de :

- DECLARER les sociétés DOMJOYER et TROPIQUES-EXO recevables en leurs demandes et bien fondées en leurs prétentions ;

- DEBOUTER la société LES DOCKERS de l’intégralité de ses demandes ;

- REQUALIFIER la « convention d’occupation précaire » du 17 juin 2021 en bail dérogatoire au profit de la société TROPIQUES-EXO ;

- DIRE que la société TROPIQUES-EXO bénéficie d’un bail commercial à effet du 16 novembre 2021 et pour une durée de 9 années sur les locaux sis « A [Adresse 4], Un immeuble à usage artisanal et commercial comprenant au rez-de-chaussée : Hall d’entrée, magasin d’exposition, bureaux, grand atelier, sanitaires. » ;

- CONDAMNER la société LES DOCKERS à procéder aux travaux nécessaires pour supprimer les désordres constatés par Huissier de justice le 2 juin 2023, dont notamment les travaux nécessaires pour assurer le clos et le couvert du local, sous astreinte de 3 000 € par jour de retard ;

- CONDAMNER la société LES DOCKERS à rétablir l’alimentation en eau du local sous astreinte de 3 000 € par jour de retard ;

- CONDAMNER la société LES DOCKERS à payer à la société TROPIQUES-EXO la somme de 300 000 € à parfaire à titre de dommages et intérêts ;

- CONDAMNER la société LES DOCKERS à payer à la société DOMJOYER la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société LES DOCKERS à payer à la société TROPIQUES-EXO la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société LES DOCKERS aux entiers dépens ;

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 12 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Observation liminaire

Les parties s’accordent pour dire que la convention du 16 février 2021 est en réalité du 16 février 2022, la date de 2021 résultant d’une simple erreur matérielle.

Sur la validité des conventions d’occupation précaire et ses conséquences

Aux termes de l’article L145-5-1 du Code de commerce :

“N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties”.

Il est ainsi possible de déroger aux règles d’ordre public relatives au statut des baux commerciaux. Cette dérogation doit cependant être exempte de toute fraude et répondre à un motif légitime.

Il incombe au propriétaire de rapporter la preuve du motif de la précarité. Si celui-ci n’est pas mentionné dans l’acte, il appartiendra au juge de rechercher les circonstances entourant la signature de l’acte.

La SCI LES DOCKERS fait valoir qu’à l’époque de l’établissement de la première convention, les parties étaient liées par une promesse unilatérale de vente pour l’acquisition par la SCI DOMJOYER des locaux de la SCI LES DOCKERS ; elle ajoute, sur ce point, que selon la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème Civ.10 juillet 1996 N°94-15.881) la convention d’occupation temporaire peut précisément être conclue de manière accessoire à une promesse de vente. Elle souligne que l’obtention du prêt bancaire de la SCI DOMJOYER et l’inaction de celle-ci étaient indépendantes de sa volonté et maintient à l’encontre des arguments de la SCI DOMJOYER que la redevance de 7.000 euros par mois était modique.

La société DOMJOYER et la société TROPIQUES-EXO font valoir que pour être valide au regard de la jurisprudence et des dispositions de l’article L145-5-1 du code de commerce, la convention d’occupation précaire doit être justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, que le second critère de validité est le montant de la redevance que paye l’occupant, laquelle doit être inférieure à la valeur locative réelle, qu’en l’espèce la redevance payée depuis 2019 (7.000 euros) n’est pas modique, d’autant que seule une partie des biens en l’occurence le rez-de-chaussée fait l’objet de la convention et que la taxe foncière est mise à la charge du locataire depuis le
18 avril 2020. Elle ajoute en ce sens que selon la Cour d’appel de Paris, le paiement d’un loyer substantiel est exclusif de la modicité de la redevance, critère inhérent à la nature même de l’occupation précaire (CA PARIS,
24 septembre 1991). Elle fait observer que même le service des impôts retient une valeur locative inférieure pour la totalité des locaux.

S’agissant des circonstances particulières, les défenderesse font valoir que même en admettant que le motif de précarité serait la vente de l’immeuble à intervenir, celle-ci ne constitue pas un évènement extérieur à la volonté des parties. Elle ajoute que les conventions du 18 décembre 2019 et du 17 juin 2021 ne sont pas signées par la société TROPIQUES-EXO de sorte qu’elles ne remplissent pas à son égard les conditions de validité de l’article L145-5-1 du Code de commerce et que la troisième convention en date du 16 février 2022 ne saurait modifier cet état de fait. Elles déduisent de ces éléments qu’il y a lieu de requalifier les conventions d’occupation temporaire en bail dérogatoire et que la société TROPIQUES-EXO s’étant maintenue dans les lieux après le
15 novembre 2021 au terme du bail dérogatoire requalifié, il s’est opéré un nouveau bail à effet du 16 novembre 2021 soumis au statut des baux commerciaux. Elles soutiennent que la jurisprudence invoquée par la SCI LES DOCKERS n’est pas applicable au cas d’espèce et qu’en tout état de cause, la convention du 16 février 2022 n’a pas été conclue à titre d’accessoire d’une promesse de vente.

En l’espèce, il ne fait pas de doute que la commune intention des parties était de soustraire les conventions en cause au droit de la propriété commerciale, les parties convenant à titre de condition essentielle et déterminante que le droit conféré à l’occupant ne l’est qu’à titre précaire et qu’il ne pourra pas invoquer le bénéfice des dispositions du bail professionnel et commercial.

Il résulte de plus expressément de la convention d’occupation précaire du
18 décembre 2019 qu’”il a été conclu préalablement aux présentes une promesse de vente sur les biens ci-après désignés (une partie des BIENS objet de la vente seulement est objet de la présente convention) dont la date de réalisation a été fixée au 17 avril 2020" entre la SCI LES DOCKERS et la société DOMJOYER.

Il est spécifié tout aussi expressément que la commune intention des parties est de permettre à la société TROPIQUES-EXO d’occuper les locaux sans attendre la signature de l’acte de vente, soit à compter du 22 décembre 2019 et ce jusqu’à la date de réalisation fixée au 17 avril 2020.

S’agissant de la convention du 17 juin 2021, force est de constater que les mêmes dispositions y sont reproduites visant la promesse de vente préalablement conclue, vente dont la réalisation a été fixée au 15 novembre 2021.

Les promesses de vente du 18 décembre 2019 et du 17 juin 2021 sont versées aux débats par la SCI LES DOCKERS.

Quant à la convention du 16 février 2021 (en réalité 2022) elle est conclue pour une durée débutant rétroactivement au 16 novembre 2021 jusqu’au 30 avril 2022), elle expose qu’il sera conclu prochainement une promesse de vente entre les signataires (la SCI DOMJOYER et la SCI LES DOCKERS) dont la date de réalisation sera fixée au 30 avril 2022.

Il apparaît ainsi que les conventions d’occupation temporaires sont en lien avec la volonté de la SCI LES DOCKERS de vendre l’immeuble à la SCI DOMJOYER, ce motif de précarité apparaissant parfaitement légitime contrairement à ce que prétendent désormais les défenderesses. Il est également indépendant de la seule volonté du vendeur dès lors que la première promesse de vente de 2019 a été consentie sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, la seconde étant consentie au bénéficiaire qui se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation. Quant à la convention d’occupation précaire du 16 février 2022, elle est motivée par la signature prochaine d’une promesse de vente, circonstance par nature indépendante de la seule volonté du promettant.

Enfin, dès lors que, contrairement à ce que prétendent la SCI DOMJOYER et la société TROPIQUES-EXO, la modicité de la redevance ne constitue qu’un indice de la précarité et non une condition de celle-ci, c’est à tort que les défenderesses affirment que le caractère “substantiel” de la redevance est de nature à faire obstacle à la validité des conventions. En tout état de cause, le montant de ladite redevance ainsi que les explications et pièces fournies par la demanderesse ne permettent pas de caractériser une volonté de fraude au statut.

Il y a lieu en conséquence de dire que les conventions sont des conventions d’occupation précaires.

Sur la demande de résiliation de la convention d’occupation précaire conclue le 16 février 2021 avec la SCI DDOMJOYER et ses conséquences

La SCI LES DOCKERS demande la résiliation de la convention à effet du
30 avril 2022 et fait valoir les dispositions de la convention litigieuse prévoyant qu’à défaut de paiement à l’échéance, la présente convention sera résiliée de plein droit sans qu’un commandement de payer soit nécessaire. Elle indique que la société DOMJOYER souffre d’un arriéré de loyers d’un montant de
14.000 euros au titre de la redevance des mois de mars et avril 2022. Elle souligne qu’elle a du demander un crédit bancaire pour combler la défaillance du preneur. Elle argue en réponse aux arguments des défenderesses que le règlement des loyers se faisait bien de manière mensuelle et qu’en tout état de cause les redevances des mois de mars et avril 2022 demeurent impayées plus d’un an après la fin de la convention.
La SCI LES DOCKERS fait encore valoir le défaut d’assurance de l’occupant.

Elle produit au soutien de ses prétentions deux sommations de payer délivrées les 18 et 19 août 2022 et une mise en demeure du 11 octobre 2022. Elle verse en outre aux débats une attestation relative à une demande de financement ainsi que des justificatifs du règlement mensuel de la redevance d’occupation.

La société DOMJOYER et la société TROPIQUES-EXO répliquent que chacune des trois conventions stipule expressément que la redevance d’occupation est payable à terme échu le 10 de chaque année de sorte qu’aucune résiliation de plein droit n’est susceptible d’intervenir au cours de l’année 2022. Elle arguent qu’elles ont versé aux débats les attestations d’assurance et invoquent l’exception d’inexécution à l’encontre du bailleur, le local ne pouvant plus être exploité depuis 2022.

Au soutien de leurs prétentions, les défenderesses produisent un constat d’huissier établi le 23 juin 2023 lequel constate, notamment, que la porte sectionnelle du bâtiment installé au plus près de la [Adresse 6] ne verrouille pas, qu’une porte intérieure a été déposée, le bati de porte étant cassé, que les toilettes ne sont pas alimentées en eau, qu’une toile est fixée au plafond dans la surface de vente et que l’éclairage fonctionne mal. Il est aussi indiqué par le constat que le portail d’accès fonctionne mal. Les défenderesses produisent aussi une attestation d’assurance du 23 janvier 2023 indiquant que l’attestation est valable sous réserve du paiement des cotisations du 9 mars 2022 au 8 mars 2023.

Les défenderesses sont bien fondées à faire observer que la convention prévoit, en son article “Redevance d’occupation”, que l’indemnité d’occupation sera payable à terme échu le 10 de chaque année et qu’en conséquence le non paiement des redevances des mois de mars et avril 2022 ne peut fonder la demande de résiliation judiciaire au 30 avril 2022. En revanche, la demanderesse souligne, à juste titre, que les justificatifs produits ne permettent pas de vérifier avec certitude que le bien est effectivement assuré alors même que la convention prévoit expressément cette obligation. Au surplus, les défenderesses ne peuvent utilement invoquer l’exception d’inexécution, le constat d’huissier ne permettant pas d’établir une impossibilité d’exploiter les locaux.

En tout état de cause, la convention prévoit expressément la cessation de l’occupation en cas de non réalisation de la vente. Il y a ainsi lieu de constater la résiliation de plein droit de la convention à la date du 30 avril 2022, de dire que la société DOMJOYER ou tous occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre à compter du 1er mai 2022, d’ordonner son expulsion et de la condamner à compter de cette date à payer une indemnité d’occupation.

La résistance de la SCI DOMJOYER rend nécessaire le prononcé d’une astreinte dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

La demanderesse verse aux débats un avis de valeur de M. [M] [Z], Manager et Conseiller immobilier IAD, du 11 janvier 2024 retenant une fourchette locative mensuelle de 12.600 euros à 15.750 euros.

Les défenderesses critiquent cette attestation en arguant qu’il n’est pas démontré que M. [Z] dispose des compétences requises.

Force est cependant de constater qu’elles n’apportent pas d’éléments tangibles de nature à contredire cette évaluation.

Il y a donc lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle de 12.600 euros à compter du 1er mai 2022.

Sur la demande de remboursement de la taxe foncière

Les trois conventions prévoient le remboursement au bailleur de la taxe foncière.

La SCI LES DOCKERS produit au soutien de ses prétentions une mise en demeure du 11 octobre 2022 ainsi qu’un certificat administratif de l’administration fiscale permettant de s’assurer du montant qu’elle a acquitté au titre de la taxe foncière pour les lots occupés.

Il sera en conséquence fait droit à sa demande à ce titre.

Sur la demande de remise en état des lieux

La SCI LES DOCKERS fait valoir sur le fondement de l’article “conditions de jouissance” de la convention d’occupation, que les défenderesses n’ont pas respecté leur obligation de jouissance “à l’exemple d’un professionnel soigneux et compétent sans commettre ni souffrir qu’il y soit fait des dégâts ou des dégradations”.

Les défenderesses répliquent que les locaux sont toujours occupés et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été dressé, que les dégâts constatés par huissier de justice sont anciens et existaient manifestement avant l’entrée en jouissance des concluantes, qu’ils concernent des grosses réparation à la charge du propriétaire en vertu des conventions et que les défenderesses sont défaillantes dans la preuve des prétendus dégâts causés aux biens tant au regard de l’attestation d’Avocat produite que du devis de la société MIHOC RENOVATION.

Au soutien des ses demandes, la SCI LES DOCKERS verse aux débats une attestation de Maître Cécile PROMPSAUD, Avocat au barreau de Versailles, par laquelle celle-ci certifie avoir visité, suite au départ de la société UNIVERS DU PNEU, les locaux appartenant à la SCI LES DOCKERS et que ces derniers étaient en état correct.

S’agissant du devis versé aux débats, force est de constater qu’il porte sur des grosses réparations incombant au propriétaire, à l’exception d’un changement de moquette dont il n’est pas établi qu’il soit rendu nécessaire par une quelconque faute imputable au preneur.

Compte tenu du caractère relativement imprécis de l’attestation de Maître [C] et du fait que le devis ne permet pas d’établir les manquements reprochés aux défenderesses sur le fondement des dispositions contractuelles concernant les conditions de jouissance, la demande de la SCI LES DOCKERS au titre de la remise en état des lieux sera rejetée.

Sur la demande de condamnation au titre de la résistance abusive

La SCI LES DOCKERS fait valoir que la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter ses engagements constitue une faute de nature à justifier une condamnation à dommages intérêts, la résistance abusive des défenderesses ayant en l’espèce porté atteinte à ses intérêts financiers.

Au soutien de sa demande, la SCI LES DOCKERS verse aux débats un bulletin d’hospitalisation de Mme [G] [W], membre de la SCI familiale née le [Date naissance 2] 1952.

Les défenderesses rétorquent qu’il n’est pas justifié d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Cependant, la faute est établie dès lors que les défenderesses admettent elles mêmes s’être maintenues dans les lieux, de sorte qu’en l’absence de réalisation de la vente elles se trouvent en infraction par rapport aux dispositions de la convention.
Il en est nécessairement résulté un préjudice matériel pour la SCI LES DOCKERS, laquelle justifie qu’un locataire potentiel des lieux, à savoir la société SYMBOL SASU, avait manifesté son intérêt en 2022.

En conséquence, les défenderesses seront condamnées à payer à titre de dommages-intérêts une somme qui sera ramenée à 5.000 euros.

Sur les autres demandes

La société DOMJOYER et la société TROPIQUES-EXO, parties perdantes, seront condamnées à payer à la SCI LES DOCKERS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS