TJ Bourg-en-Bresse, 19 sept. 2024, RG 23/00603

JUGEMENT DU : 19 Septembre 2024
MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 23/00603 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GI3M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. SPORTING, immatriculée au RCS de Bourg-en-Bresse sous le numéro 402 218 002, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 1]

représentée par Me Jean-Claude FABBIAN, avocat plaidant au barreau d’Annecy, vestiaire : 7, Me Benoit CONTENT, avocat postulant au barreau de l’Ain, vestiaire : 70

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 2], prise en la personne de son Maire en exercice, domicilié en cette qualité à la mairie de ladite ville - [Adresse 3] - [Localité 2]

représentée par Me Philippe NUGUE, avocat au barreau de Lyon, vestiaire : 658

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : Madame BLIN, Vice Présidente
Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 20 Juin 2024, en présence de Madame BLIN et de Monsieur DRAGON, Juges rapporteurs

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 11 mars 1987, la commune de [Localité 2] a consenti à la société Swissair un bail à construction sur un terrain, prévoyant une faculté de rachat au profit du preneur au terme du bail.

Par acte du 17 avril 2003, les constructions édifiées et le droit au bail ont été cédés à la société civile immobilière (SCI) Sporting, qui les a revendus, par acte authentique du 20 septembre 2011, au prix de 260 001 euros, à la société Loc'Invest équipement, laquelle les a cédés, le 26 décembre 2012, à la commune de [Localité 2], au prix de 1 350 000 euros.

L’acte de vente du 20 septembre 2011 a été annulé par arrêt de la cour d’appel de Lyon du 13 octobre 2020.

Par acte daté du 21 février 2023, la SCI Sporting, considérant qu’ayant levé l'option le 27 avril 2018 elle est devenue propriétaire de la parcelle de terrain sur laquelle les constructions ont été faites, a fait assigner la commune de [Localité 2] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de reconnaissance de ses droits.

Aux termes du dispositif de ses conclusions récapitulatives notifiées le 22 mai 2024, la SCI Sporting demande en définitive au tribunal de :
“au visa de l’arrêt du 13 octobre 2020 de la Cour d’appel de LYON ;
au visa de la levée d’option du 25 janvier 2018 ;
au visa de l’article 544 du code civil ;
au visa de l’article 1134 ancien du Code civil ;
Rejeter tous moyens d’irrecevabilité et de prescription des demandes de la SCI SPORTING ;
Juger que par la levée d'option stipulée au bail à construction du 11 mars 1987, la SCI SPORTING à la date du 27 avril 2018 est devenue propriétaire de la parcelle de terrain désormais cadastrée C1618 sur 1e territoire de la Commune de [Localité 2] et de toutes constructions y édifiées ;
Désigner tel notaire qu’il appartiendra à l’effet de recevoir l’acte authentique constatant le transfert de propriété ;
Juger qu'à défaut par la commune de [Localité 2] de répondre à la convocation que ledit notaire lui adressera à l’effet de signer cet acte comme à défaut par la commune de [Localité 2] de fournir à cet officier ministériel les pièces nécessaires à la rédaction de son acte dans la quinzaine d’une telle convocation ou d’une telle demande, le jugement à intervenir suppléera la signature de la commune de [Localité 2] et sera annexé audit acte;
Condamner la Commune de [Localité 2] à remettre à la SCI SPORTING les clefs d’accès à l’ensemble des lieux dont s’agit sous astreinte de 1.000 € par jour passé huit jours après signification de l’acte authentifiant 1e transfert de propriété ;
Condamner la commune de [Localité 2] à libérer, dans le même délai et sous la même astreinte, les lieux de tous occupants et de tous matériels de son chef ;
Condamner la commune de [Localité 2] au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5.000 € à compter du 11 juillet 2022, date de notification de Ia revendication de propriété.
Juger qu’en application du droit de préférence stipulé au contrat de bail à construction des 8 et 12 janvier 1987 au cas ou la commune de [Localité 2] entendrait louer ou vendre les parcelles de terre situées au lieudit « LES MARAIS DE [Localité 2] » elle aurait, aux clauses et conditions stipulées à l’article V dudit acte, obligation de proposer, de préférence a tout autre, cette location ou cette vente à la SCI SPORTING.
Débouter la Commune de [Localité 2] de sa demande de suspension d’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamner la commune de [Localité 2] au paiement d’une indemnité de 10.000 € sur le fondement de 1'article 700 du Code de procédure civile.”

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 17 mai 2024, la commune de [Localité 2], se prévalant de deux fins de non-recevoir (tirées du défaut de publication de l’assignation ou de la prescription des demandes de son adversaire) et estimant, sur le fond, que faute d’avoir obtenu la nullité de la cession intervenue entre la société Loc'Invest équipement et la commune et en raison de la disparition du droit au bail à construction du fait de la réunion, entre les mains de la commune, des qualités de bailleur et de preneur avant la prétendue levée d’option, la SCI Sporting n’a aucun droit sur ce qu’elle revendique, ou, subsidiairement, que la levée d’option est irrégulière notamment parce qu’elle est tardive ou qu’il n’a pas été offert le prix stipulé ou encore que la SCI SPORTING ne démontre pas être à jour des loyers de base dus en vertu du bail à construction, à supposer qu’il ait survécu à la vente du 4 janvier 2012, demande en réponse au tribunal de :
“In limine litis :
- DECLARER IRRECEVABLE l’action de la SCI SPORTING à l’encontre de la commune de [Localité 2] ;
A défaut :
- REJETER l’ensemble des demandes de la SCI SPORTING ;
En tout état de cause :
- ECARTER l’exécution provisoire attachée au jugement qui sera rendu ;
- CONDAMNER la SCI SPORTING à verser à la Commune de [Localité 2] la somme de 10.000
euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SCI SPORTING aux entiers dépens.”

La clôture différée de la procédure a été fixée au 23 mai 2024.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

À l’audience de plaidoirie du 20 juin 2024, les avocats des parties ont été invités à s’expliquer sur la recevabilité devant le tribunal des fins de non-recevoir soulevées par la commune de [Localité 2].

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

Les fins de non-recevoir soulevées par la commune de [Localité 2] sont irrecevables devant le tribunal en application des dispositions finales de l’article 789 du code de procédure.

Il est acquis que par arrêt daté du 13 octobre 2020, désormais irrévocable en raison du rejet du pourvoi, la cour d’appel de Lyon a prononcé la nullité de l'acte daté du 20 septembre 2011 par lequel la SCI Sporting avait vendu les constructions pour le prix de 260 000 euros et le droit au bail pour le prix de 1 euro à la société la société Loc'Invest équipement.

L’effet rétroactif de l’annulation de cet acte a entraîné celle de la vente le 26 décembre 2012 des droits litigieux par la société Loc'Invest équipement à la commune de [Localité 2] dès lors qu’étant considérée n'avoir jamais été propriétaire de ces droits, la venderesse n'a pas pu en transmettre elle-même la propriété.

Il faut admettre dans ces conditions que le bail s’étant poursuivi jusqu’à son terme c’est en conséquence valablement que la SCI Sporting a pu manifester par courrier du 25 janvier 2018 sa volonté de bénéficier de la levée de l'option et du droit de préférence stipulée au bail, la motivation de la Cour de cassation en sens contraire étant antérieure à l’annulation de l’acte du 20 septembre 2011.

Le bail stipule qu’en cas d’option d’achat, le transfert de propriété au profit du preneur sera constaté lors de la signature de l’acte authentique, de sorte qu’il n’y a pas lieu, en l’état, d’imposer à la commune de [Localité 2] (qui ne pourra faire l’objet de mesure de contrainte qu’une fois le transfert de propriété constaté) de payer une quelconque indemnité d’occupation, de libérer les lieux ou de remettre les clefs à la SCI Sporting.

Le supplément de loyer, en cas d’option d’achat et d’exercice du droit de préférence, est, selon les stipulations du bail, payable en totalité lors de la signature, ce qui signifie qu’il doit être évalué à ce moment-là. Il importe peu en conséquence que les parties ne soient pas d’accord actuellement sur sa valeur exacte.

La mauvaise foi supposée de la SCI Sporting n’a pas pu affecter la validité de l’exercice de son droit d’option au seul motif qu’elle n’aurait pas respecté les obligations du bail, ce dernier n’ayant jamais fait l’objet d’une quelconque action en résolution de la part de la commune de [Localité 2].

L’acte authentique sera rédigé par le notaire que la SCI Sporting choisira (agissant au besoin en présence de celui désigné par la commune de [Localité 2]) qui convoquera régulièrement les parties et, à défaut de pouvoir recueillir la signature du bailleur dans le délai qu’il aura imparti, pourra procéder d’office à toute mesure d’exécution ou de publicité nécessaire à la bonne efficacité de son acte.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Partie perdante, la commune de [Localité 2] sera condamnée aux dépens et versera à la SCI Sporting une juste indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,