TJ Créteil, 17 juin 2024, RG 24/00489

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 17 Juin 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00489 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6B5
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : Société S.C.I. Simauje C/ Société BDR 94 75 Calmette

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Sociéte Simauje, SCI immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 521 586 669, dont le siège social est sis 75 avenue du Docteur Calmette - 94290 VILLENEUVE LE ROI

représentée par Me Liora BENDRIHEM HELARY membre de l’AARPI TRIANON Avocats, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2345

DEFENDERESSE

Société BDR 94 75 Calmette, SCI immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 978 032 929, dont le siège social est sis 75 Avenue du Docteur Calmette - 94290 VILLENEUVE-LE-ROI

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 23 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Juin 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 décembre 2022, la S.C.I. SIMAUJE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE des locaux situés 75 avenue du Docteur Calmette à VILLENEUVE LE ROI (94290), moyennant un loyer annuel de 26 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. SIMAUJE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 19 janvier 2024 à la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE pour une somme de 12 375,00 €.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 27 mars 2024, la S.C.I. SIMAUJE a fait assigner la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- constater en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial à effet au 19 février 2024,
- constater qu’à compter de cette date la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE est occupante sans droit ni titre des locaux,
- ordonner l’évacuation immédiate au besoin sous astreinte de 200,00 € par jour de retard de la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- se réserver la liquidation de l’astreinte,
- condamner la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 2 200,00 € à compter du 19 février 2024,
- condamner en tant que de besoin la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE à payer ladite somme le premier jour de chaque mois entre les mains du bailleur et ce jusqu’à libération des lieux,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
- condamner la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE à payer à la S.C.I. SIMAUJE la somme provisionnelle de 12 375,00 € au titre des impayés,
- condamner la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE au paiement d’une indemnité de 5000 € au titre du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre ;
- condamner la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE au paiement d'une somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de tous les frais exposés pour parvenir à la présente ordonnance ainsi que ceux d’un éventuel recouvrement forcé, tarifs spécifiques pratiqué par les commissaires de justice inclus.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 23 mai 2024, la S.C.I. SIMAUJE, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE n'a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 19 janvier 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. SIMAUJE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 375,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 février 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le demandeur ne justifie aucunement de sa demande d’astreinte, de sorte que cette dernière sera rejetée puisque non automatique.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, soit 2200 € par mois.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. SIMAUJE à l’appui du commandement de payer, l'obligation de la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 19 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 775,00 € (déduction faite du dépôt de garantie faisant l'objet d'une demande autonome), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La S.C.I. SIMAUJE sollicite la condamnation de la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE au paiement d’une indemnité de 5 000 € au titre du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre.

Cette demande en dommages intérêts ne peut être examinée par le juge des référés, cet examen supposant l’appréciation d’une faute qui excède les pouvoirs de cette juridiction.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur le dépôt de garantie :

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées et tels que listés par l’article 695 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. BDR 94 75 CALMETTE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. SIMAUJE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS