TJ Créteil, 22 mai 2024, RG 24/00432

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 22 Mai 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00432 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U4MF
CODE NAC : 30B - 5C
AFFAIRE : S.A.R.L. MLA C/ S.C.I. S.V.H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Sylvie TOURNON, Première Vice-Présidente Adjointe

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. R. L. MLA
immatriculé au RCS de CRETEIL sous le numéro 828 654 293
dont le siège social est sis 36/38 avenue de Verdun - 94100 IVRY SUR SEINE

représentée par Maître Edmond VERDIER, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : B0145

DEFENDERESSE

S. C. I. S. V. H
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 808 842 090
dont le siège social est sis 96 avenue de Fontainebleau - 94270 KREMLIN-BICÊTRE

représentée par Maître Ulas CANDAS, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : E0741

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Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Mai 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024

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FAITS ET PRETENTIONS :

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2018, la SCI S.V.H. a consenti à la société MLA le renouvellement de son bail commercial portant sur un local dépendant de l’immeuble situé 36-38, Avenue de Verdun à Ivry-sur-Seine (94 100) moyennant un loyer annuel de 42 000 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement en date du 18 décembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme de 25 482,10
€ au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2023 inclus.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 19 novembre 2024, la société MLA a assigné la SCI S.V.H. devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment d’obtenir des délais de paiement.

Selon conclusions du 9 avril 2024, elle demande au président du tribunal de :
➢ Lui octroyer un délai pour s’acquitter de sa dette locative
➢ Dire qu’elle pourra se libérer par 20 versements d’un montant égal, sur une période de 20 mois
➢ Lui donner acte de ce qu’elle offre de régler par anticipation l’intégralité de sa dette en un seul versement, par prélèvement sur le prix de la cession de son fonds de commerce si celle-ci intervenait durant la période de délai octroyé, et l’y contraindre au besoin
➢ Rappeler qu’aucune majoration d’intérêt ou aucune pénalité de retard n’est encourue pendant le délai de 20 mois
➢ Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail
➢ Débouter la SCI S.V.H. De l’ensemble de ses demandes.

À l’audience du 9 avril 2024, par l’intermédiaire de son conseil, elle a maintenu les prétentions de ses écritures.
Elle conteste partiellement la demande qui demeure à ses yeux injustifiée, mais se reconnaît débitrice de la somme de 30 196,44 € à mars 2024.
Elle souligne que le fonds de commerce est en vente, ce qui lui permettra de se libérer de la dette locative.

Selon conclusions déposées à l’audience le 9 avril 2024, la SCI S.V.H. Demande au président du tribunal de :
➢ Constater l’acquisition de la clause résolutoire
➢ Déclarer la société MLA occupante sans droit ni titre à compter du 18 janvier 2024
➢ Ordonner l’expulsion immédiate de la société MLA et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier
➢ Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur
➢ Fixer l’indemnité d’occupation due par la société MLA au double du montant du loyer conventionnel, ce sans préjudice des charges et taxes qui resteront dues, le tout jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés
➢ Condamner la société MLA à lui payer la somme de 40 415,82 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 25 708,43 € et à compter de l’assignation pour le surplus
➢ Condamner la société MLA au paiement de la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de levé d’état des inscriptions, de dénonciation aux créanciers inscrits.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits le 1er mars 2024.

Chacune des parties a réitéré à l’audience les termes de ses écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant
acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sur la régularité du commandement du 18 décembre 2023.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI S.V.H. n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 25 482,10 €

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

À l’appui de sa demande, la SCI S.V.H. Produit un extrait de compte détaillé arrêté au 6 septembre 2023, pour une somme de 11 875,83 €, ainsi qu’un relevé locataire daté du 8 avril 2024, qui reprend un solde antérieur à octobre 2023 de 11 635,83 €, et s’élève un total de 40 415,82 €.

Sous réserve de la ligne « complément dépôt de garantie » du 1er août 2022 pour 456,12 €, de la ligne « réajustement du dépôt de garantie » du 1er octobre 2022 pour 364,17 €, des postes « frais de mise à huissier » du 6 décembre 2022 et 6 septembre 2023, pour 80 € à chacune de ces dates, le compte est justifié.
La créance locative s’élève désormais à 39 435,53 €, terme d’avril 2024 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société MLA au paiement de la somme de 39 435,53 €, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 18 décembre 2023 sur 25 482,10 € et à compter de la régularisation des conclusions actualisées à l’audience du 9 avril 2024 sur le surplus sous réserve des règlements intervenus, au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délai de paiement

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

La société MLA sollicite des délais de paiement sur 20 mois.
Elle indique avoir en conclu le 2 avril 2024 avec la société SASU HD un compromis de vente du fonds de commerce moyennant le prix global de 100 000 €, ce qui lui permettra de désintéresser entièrement la bailleresse.
Le compromis prévoit que la cession du fonds de commerce est soumise au consentement exprès et écrit du bailleur, lequel a déclaré durant les débats par l’intermédiaire de son conseil qu’il n’entendait pas donner ce consentement.

Par ailleurs, la société MLA ne produit aucun élément pertinent sur sa situation financière actuelle, ne mettant pas en mesure le juge des référés de s’assurer qu’elle sera en mesure de respecter les délais qui lui seraient accordés.

Compte tenu de ces circonstances, il convient de débouter la société MLA de sa demande de délai de paiement.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit dans le mois du commandement, soit à compter du 18 janvier 2024

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MLA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société MLA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il y ait lieu à majoration.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer conventionnel, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MLA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MLA ne permet d’écarter la demande de la SCI S.V.H. formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS