TJ Créteil, 21 mai 2024, RG 23/01802

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 21 Mai 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/01802 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UWMU
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.E.L.A.R.L. JSA
C/ S.A.S. ROMEO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. E. L. A. R. L. JSA
immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 419 488 655
dont le siège social est sis 42 Ter boulervard Rabelais - 94107 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par Maître Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C0479

DEFENDERESSE

S. A. S. ROMEO
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 815 263 850
dont le siège social est sis 6 avenue des Murs du Parc - 94300 VINCENNES

représentée par Maître Nejma LABIDI, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C1702

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Débats tenus à l’audience du : 25 Avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Mai 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 10 novembre 2020, la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES a donné à bail commercial à la SAS ROMEO trois locaux commerciaux situés 2 rue de l'Abbé Guilleminault 94130 Nogent sur Marne [lots n°20, 21 et 22], moyennant un loyer annuel de 26.400 euros HT pour le lot n°20, 25.200 euros HT pour le lot n°21 et 14.400 euros HT pour le lot n°22, payable trimestriellement, par avance.

Par jugements du tribunal judiciaire de Créteil des 25 janvier 2021 et 8 février 2022, la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire. Le jugement du 8 février 2022 a été confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 octobre 2022.

La SELARL JSA, agissant en qualité de liquidateur de la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES, a été contrainte de faire délivrer des commandements de payer visant les clauses résolutoires par actes d’huissier du 6 juin 2023 pour un montant total de 85.824,97 euros.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la SELARL JSA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES a fait assigner la SAS ROMEO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de faire constater l’acquisition des clauses résolutoires.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 25 avril 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions soutenues et visées à l'audience, la SELARL JSA demande au juge des référés de :
* sur le bail commercial portant sur le lot n°20 :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 10 novembre 2020 portant sur le lot n°20,
- prononcer l’expulsion de la SAS ROMEO, ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux dont elle est locataire dès la signification de l’ordonnance avec assistance, si nécessaire, de la force publique,
- dire que les biens mobiliers se trouvant dans les lieux seront séquestrés dans des gardes-meubles au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de la SAS ROMEO,
- condamner la SAS ROMEO au paiement de la somme de 59.894,16 euros au titre de la dette locative à la SELARL JSA, es qualité,
- fixer provisionnellement l’indemnité d’occupation due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à une somme équivalente au dernier loyer trimestriel augmenté des charges, soit la somme de 8.520 euros TTC par mois,
* sur le bail commercial portant sur le lot n°21 :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 10 novembre 2020 portant sur le lot n°21,
- prononcer l’expulsion de la SAS ROMEO, ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux dont elle est locataire dès la signification de l’ordonnance avec assistance, si nécessaire, de la force publique,
- dire que les biens mobiliers se trouvant dans les lieux seront séquestrés dans des gardes-meubles au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de la SAS ROMEO,
- condamner la SAS ROMEO au paiement de la somme de 57.369,33 euros au titre de la dette locative à la SELARL JSA, es qualité,
- fixer provisionnellement l’indemnité d’occupation due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à une somme équivalente au dernier loyer trimestriel augmenté des charges, soit la somme de 8.160 euros TTC par mois,
* sur le bail commercial portant sur le lot n°22 :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 10 novembre 2020 portant sur le lot n°22,
- prononcer l’expulsion de la SAS ROMEO, ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux dont elle est locataire dès la signification de l’ordonnance avec assistance, si nécessaire, de la force publique,
- dire que les biens mobiliers se trouvant dans les lieux seront séquestrés dans des gardes-meubles au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de la SAS ROMEO,
- condamner la SAS ROMEO au paiement de la somme de 32.541,48 euros au titre de la dette locative à la SELARL JSA, es qualité,
- fixer provisionnellement l’indemnité d’occupation due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à une somme équivalente au dernier loyer trimestriel augmenté des charges, soit la somme de 4.620 euros TTC par mois,
* en tout état de cause : débouter la SAS ROMEO de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Se fondant sur les articles 834, 835 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil, L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et L. 145-41 du code de commerce, la SELARL JSA indique que la SAS ROMEO n’a réglé aucun loyer depuis le 1er avril 2022, ce qui nuit désormais à la collectivité des créanciers. Elle soutient que la condition d’urgence n’a pas à être justifiée et est au surplus démontrée en présence d’une société bailleresse placée en liquidation judiciaire. Elle ajoute que les baux commerciaux ont été signés, que le gérant de la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES, Monsieur [O] [K], est également représentant de la SAS ROMEO au travers de la société ROBEN, et que ce dernier était donc parfaitement informé des engagements souscrits. Sur la validité des commandements de payer visant les clauses résolutoires, la SELARL JSA soutient que ces derniers pouvaient être régulièrement délivrés à l’adresse de l’établissement principal de la société où est situé le local loué, de sorte que selon elle aucune contestation sérieuse ne peut être retenue.
Sur les délais de paiement, elle s’y oppose en l’absence de justificatif produit à l’appui de cette demande permettant de démontrer des difficultés financières de la SAS ROMEO.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience du 25 avril 2024, la SAS ROMEO sollicite du juge des référés de :
* à titre principal :
- dire et juger n’y avoir lieu à référé,
- dire et juger que les significations des commandements de payer visant la clause résolutoire irrégulières,
- débouter la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES de l’intégralité de ses demandes,
* à titre subsidiaire : lui octroyer les plus larges délais de paiement,
* en tout état de cause : condamner la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAS ROMEO soutient, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que la SELARL JSA ne justifie d’aucune urgence à l’appui de sa demande. Elle ajoute que le plan de redressement indiquait que la SCI ROMEO-GAZ envisageait de vendre tous les locaux situés à Nogent sur Marne entre le 31 décembre 2022 et le 31 décembre 2023. Elle souligne que les baux n’ont jamais été enregistrés, qu’ils n’ont pas date certaine, que les signatures ne figurent qu’en page 12/12, qu’ils ne contiennent aucun paraphe ni aucune indication sur les modalités de paiement. Elle relève qu’au 1er avril 2021, date de prise d’effet des baux, le tribunal a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société bailleresse, de sorte qu’elle n’était plus administrée et gérée par son gérant. Elle argue que la SELARL JSA ne démontre pas que les locaux aient été mis à disposition du preneur, notamment par la remise des clés, et qu’elle n’a jamais eu connaissance du moindre appel de loyers / charges, quittances, décomptes, ou mises en demeure. Enfin, elle soutient l’irrégularité des commandements de payer signifiés à une adresse différente de celle du siège social.
A titre subsidiaire, la SAS ROMEO sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de sa situation et de l’impossibilité de faire face au règlement d’une somme aussi importante.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition des clauses résolutoires et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision rendue et non à celle de la saisine.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Si la SAS ROMEO soutient l’existence de contestations sérieuses, il est toutefois constant que les trois baux commerciaux du 10 novembre 2020 ont été régulièrement signés, ce qui n’est par ailleurs pas contesté.

La soumission desdits baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’absence de paraphes, le non enregistrement des baux et l’échec du plan de redressement judiciaire mis en place ne sauraient remettre en cause la réalité des engagements pris par la SAS ROMEO à l’égard de la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES dans le cadre de ces trois baux commerciaux.

En effet, si à la date de prise d’effet des baux, soit au 1er avril 2021, la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES était placée sous redressement judiciaire, l’administrateur judiciaire n’avait qu’une mission d’assistance, de sorte que le dirigeant de la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES n’était pas dessaisi de la gestion de la société. Et, il est constant que Monsieur [O] [K], gérant de la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES, était également le gérant de la SCI ROBEN, Présidente de la SAS ROMEO, ceci suffisant à démontrer avec l’évidence requise en référé de la réalité des baux commerciaux signés et des engagements pris par la société preneuse.

En outre, l’adresse des locaux commerciaux donnés à bail figure sur le Kbis de la SAS ROMEO comme établissement, l’huissier ayant par ailleurs constaté lors de la délivrance des commandements de payer que le nom de la SAS ROMEO figurait sur la boîte aux lettres à cette adresse. Ainsi, l’obligation de délivrance des locaux par la société bailleresse ne souffre pas de contestation sérieuse possible.

Enfin, force est de constater que les commandements de payer visant la clause résolutoire ont été régulièrement signifiés par acte remis à étude le 6 juin 2023, l’huissier s’étant déplacé à l’adresse sis 2 rue de l’Abbé Guilleminault 94130 Nogent sur Marne, soit à l’adresse des locaux commerciaux, et ayant constaté que le nom de la SAS ROMEO était inscrit sur la boîte aux lettres et vérifié auprès d’un voisin que la société s’y trouvait.

Dans ces circonstances, les demandes formées par la SELARL JSA auprès du preneur ne se heurtent à aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la compétence du juge des référés.

a) sur l’acquisition des clauses résolutoires

Au cas présent, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements du 6 juin 2023.

En faisant délivrer ces commandements, la SELARL JSA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI ROMEO-GAZ CORBEIL ESSONNES, n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ces commandements détaillent le montant des créances, à savoir :
- 34.080 euros pour le lot n°20,
- 32.640 euros pour le lot n°21,
- 18.400 euros pour le lot n°22.

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance.

Dès lors, les clauses résolutoires sont acquises et les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 juillet 2023.

b) sur l’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS ROMEO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

c) sur le paiement de l’indemnité d’occupation et de la dette locative

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS ROMEO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, au vu des décomptes produits par la SELARL JSA, l'obligation de la SAS ROMEO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 décembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de (déduction faite des frais de recouvrement correspondant aux coûts des commandements inclus dans les dépens) :
- 59.640 euros pour le lot n°20,
- 57.120 euros pour le lot n°21,
- 32.340 euros pour le lot n°22,
sommes au paiement desquelles il convient de condamner la SAS ROMEO, avec intérêts au taux légal.

Sur la demande de délai de paiement

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’absence de tout justificatif apporté par la SAS ROMEO de sa situation économique et financière, elle sera déboutée de sa demande de délai de paiement, le juge n’étant pas en mesure ni de constater les difficultés financières dont elle fait état ni de s’assurer de sa capacité à respecter un éventuel échéancier de paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ROMEO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SAS ROMEO à payer à la SELARL JSA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS