TJ Créteil, 21 mai 2024, RG 24/00214

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 21 Mai 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00214 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U3ZA
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. SCI PARDES PATRIMOINE C/ S.A.S. CECIL EXOTIQUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° D 447 748 286, dont le siège social est sis 166 rue du Faubourg Saint-Honoré - 75008 PARIS

représentée par Me Odile COHEN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0051

DEFENDERESSE

S.A.S. CECIL EXOTIQUE, exploitant des locaux sis 184 Grande Rue Charles de Gaulle - 94130 NOGENT SUR MARNE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 02 Avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Mai 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2024

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 2 août 2019, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la S.A.S.U CECIL EXOTIQUE des locaux situés au 184 grande rue Charles de Gaulle à NOGENT SUR MARNE (94130), lot n°1 bâtiment A et n° 19 bâtiment B, moyennant un loyer annuel de 25 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance. Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 16 mai 2023, à la S.A.S. CECIL EXOTIQUE, pour une somme de 9 599.31 €, au titre de l’arriéré locatif au 26 avril 2023, outre 1 000 € d’article 700 et 959.93 € de clause pénale.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 29 janvier 2024, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a fait assigner la S.A.S. CECIL EXOTIQUE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
En conséquence, dire et juger que la S.A.S. CECIL EXOTIQUE ainsi que tous les occupants de son chef se trouvent occupants sans droit ni titre dans les locaux loués et de lui ordonner de quitter les lieux, sans délai ;
- ordonner l'expulsion de la S.A.S. CECIL EXOTIQUE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;
- condamner la S.A.S. CECIL EXOTIQUE à payer à la S.C.I. PARDES PATRIMOINE la somme provisionnelle de 18 173,69 € au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 1er trimestre 2024,
- condamner la S.A.S. CECIL EXOTIQUE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, jusqu'à la libération des locaux ;
- condamner la S.A.S. CECIL EXOTIQUE au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 2 avril 2024, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. CECIL EXOTIQUE n'a pas constitué avocat.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce. Le conseil de la demanderesse a indiqué qu’il n’y avait pas de créancier inscrit.

À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3.la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que cellesci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 9 599.31 €, au titre de l’arriéré locatif au 26 avril 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 17 juin 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. CECIL EXOTIQUE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CECIL EXOTIQUE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. PARDES PATRIMOINE, l'obligation de la S.A.S. CECIL EXOTIQUE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus) n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 16 588,56 € (déduction faite des frais d'article 700, 1 000€ et des frais d'huissiers, 174.97 + 410.16 €), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. CECIL EXOTIQUE.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. CECIL EXOTIQUE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. CECIL EXOTIQUE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS