TJ Créteil, 21 mai 2024, RG 23/01752

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 21 Mai 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/01752 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UWIU
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A.S. BEG REMPLOI 2 C/ S.A.R.L. LA PARISIENNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. S. BEG REMPLOI 2
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 903 570 448
dont le siège social est sis 29 rue Vernet - 75008 PARIS

représentée par Maître Xavier WATRIN, avocat au barreau de l’ESSONNE:

DEFENDERESSE

S. A. R. L. LA PARISIENNE
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 883 887 242
dont le siège social est sis 74 Avenue de la Division Leclerc - 93350 LE BOURGET

représentée par Maître Al Mahdi BASRI, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : D0302

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Débats tenus à l’audience du : 25 Avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 21 Mai 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 septembre 2021, la SAS BEG REMPLOI 2 a donné à bail commercial à la SARL LA PARISIENNE des locaux situés 2 rue Maurice Pirolley et 1 boulevard Aristide Briand 94500 Champigny sur Marne, moyennant un loyer annuel de base de 31 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés et l’immeuble s’est effondré dans la nuit du 7 au 8 septembre 2022. Une expertise confiée à Monsieur [L] [P] par ordonnance du 7 juin 2023 est en cours pour déterminer les causes de l’effondrement.

La SAS BEG REMPLOI 2 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 10 novembre 2022 à la SARL LA PARISIENNE pour une somme de 20 813,39 € au titre de l’arriéré locatif au 11 octobre 2022.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 28 novembre 2023, la SAS BEG REMPLOI 2 a fait assigner la SARL LA PARISIENNE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 10 décembre 2022 et ordonner l'expulsion de la SARL LA PARISIENNE.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS BEG REMPLOI 2 demande au juge des référés de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au bénéfice de la société BEG REMPLOI 2 à compter du 10 décembre 2022,
- constater l'occupation sans droit ni titre de la société LA PARISIENNE en raison de l’acquisition de ladite résolution,
- ordonner l'expulsion de la société LA PARISIENNE et de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe, si besoin avec l'aide de la force publique, ainsi que la séquestration chez tel garde meuble au choix de la société BEG REMPLOI 2 de ses meubles et effets mobiliers aux frais de la défenderesse,
- condamner la société LA PARISIENNE à verser à la société BEG REMPLOI 2 la somme provisionnelle de 314,25 € par jour à titre d'indemnité d'occupation à compter du 10 décembre 2022 et jusqu'à restitution des lieux dans les conditions définies à l’article 13 du bail,
- condamner la société LA PARISIENNE à verser à la société BEG REMPLOI 2 la somme provisionnelle de 13.904,45 € représentant le montant du dépôt de garantie, acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts,
- condamner la société LA PARISIENNE à verser à la société BEG REMPLOI 2 la somme provisionnelle de 104.256,41 € TTC au titre de l'arriéré locatif,
- dire et juger que l’ordonnance à intervenir vaudra titre exécutoire au sens de l'article R.511-7 du code des procédures civile d'exécution,
- dire et juger qu’en application de l’article 17 du bail commercial les intérêts au taux contractuel de 3,00 % l'an s'appliqueront de la manière suivante et jusqu'à parfait paiement :
* 20.000 € portera intérêts au taux contractuel de 2,44 % l’an à compter du 13 octobre 2021 et jusqu’à parfait paiement,
* 13.000 € portera intérêts au taux contractuel de 2,43 % l”an à compter du 13 octobre 2021,
* 1.465,52 € portera intérêts au taux contractuel de 2,43 % l'an à compter du 2 décembre 2021 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.120 € portera intérêts au taux contractuel de 2,91 % l'an à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 3,65 % l'an à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.677,32 € portera intérêts au taux contractuel de 4,41 % l’an à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 4,60 % l’an à compter du 1er décembre 2022 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.439,25 € portera intérêts au taux contractuel de 4,60 % l’an à compter du 1er décembre 2022 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 4,90 % l'an à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 4,90 % l'an à compter du 1er février 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 5,39 % l'an à compter du 1er mars 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 5,39 % l'an à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 5,89 % l’an à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 6,14 % l’an à compter du 1er juin 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 6,40 % l'an à compter du 1er juillet 2023 et jusqu”à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 6,65 % l'an à compter du 1er août 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.186,11 € portera intérêts au taux contractuel de 6,65 % l'an à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 757,97 € portera intérêts au taux contractuel de 6,65 % l'an à compter du 13 septembre 2032 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.709,46€ portera intérêts au taux contractuel de 6,89 % l'an à compter du 1er octobre 2023 et jusqu”à parfait paiement,
* 3.551,58 € portera intérêts au taux contractuel de 6,89 % l'an à compter du 13 octobre 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.297,52 € portera intérêts au taux contractuel de 6,89 % l'an à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.267,62 € portera intérêts au taux contractuel de 6,89 % l'an à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.297,52 € portera intérêts au taux contractuel de 6,89 % l'an à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à parfait paiement,
* 3.297,52 € portera intérêts au taux contractuel de 6,89 % l'an à compter du 1er février 2024 et jusqu”à parfait paiement
* 3.297,52 € portera intérêts au taux contractuel de 6,89 % l'an à compter du 1er mars 2024 et jusqu”à parfait paiement,
- condamner la société LA PARISIENNE à verser à la société BEG REMPLOI 2 la somme provisionnelle de 21.702,97 € à titre de pénalités contractuelles,
- à titre subsidiaire, si le juge venait à considérer que l’effondrement a mis un terme au bail : condamner la société LA PARISIENNE à verser à la société BEG REMPLOI 2 la somme provisionnelle de 104.256,41 € correspondant à la perte de loyers du local sinistré, mois de mars 2024 inclus,
- en tout état de cause : condamner la société LA PARISIENNE à verser à la société BEG REMPLOI 2 la somme provisionnelle de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

Elle soutient qu’à la lecture des notes aux parties de l’expert il est évident que la destruction de l’immeuble a pour cause les travaux entrepris par la SARL LA PARISIENNE, à l’origine par ailleurs de la franchise de loyer accordée dans le bail. Elle argue qu’en cas de responsabilité du preneur dans la destruction de l’immeuble, le bailleur peut prétendre à une indemnité complémentaire correspondant à la perte de loyer du local sinistré, de sorte que selon elle l’obligation de la SARL LA PARISIENNE n’est pas contestable.
Par conclusions visées et développées à l'audience, la SARL LA PARISIENNE demande au juge des référés de :
- rejeter l’ensemble des demandes de la SAS BEG REMPLOI 2 et la renvoyer à mieux se pourvoir,
- condamner la SAS BEG REMPLOI 2 à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- prononcer l’exécution provisoire.

Elle souligne, au visa des articles 1719 et 1722 du code civil, que dans la nuit du 7 au 8 septembre 2022, l’immeuble s’est effondré, entraînant la disparition de la chose louée et par conséquent la résiliation de plein droit du bail commercial. Elle conclut que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être intervenue le 10 décembre 2022, qu’une procédure d’expertise est en cours et qu’il existe donc une contestation sérieuse quant au quantum de la dette locative.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 10 novembre 2022 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il n’est par ailleurs pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Toutefois, la SARL LA PARISIENNE soutient que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire est sérieusement contestable en raison de la disparition de la chose louée dans la nuit du 7 au 8 septembre 2022.

Il ressort en effet de l’examen du dossier que dans la nuit du 7 au 8 septembre 2022 une partie du bâtiment occupée par la SARL LA PARISIENNE au sein de l’immeuble donné à bail s’est effondrée et qu’une expertise confiée à Monsieur [L] [P] par ordonnance du 7 juin 2023 est actuellement en cours pour déterminer la cause de l’effondrement.

En l’état de la procédure d’expertise, aucun rapport final n’a été déposé par l’expert, de sorte qu’il n’existe aucune évidence quant aux responsabilités encourues et aux causes dudit effondrement.

Ainsi, le constat d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande et sur les demandes accessoires d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation en résultant.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité ou en partie par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

La théorie jurisprudentielle de l’exception d’inexécution consacrée par les dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil autorise le preneur à ne pas exécuter ses obligations dès lors que le bailleur n’exécute pas les siennes, étant observé que seule une inexécution grave est susceptible de la légitimer.

En l’espèce, la SAS BEG REMPLOI 2 sollicite que la SARL LA PARISIENNE soit condamnée à lui payer la somme de 104.256,41 euros au titre de l’arriéré locatif.

A titre subsidiaire, elle sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 104.256,41 euros correspondant à la perte de loyers du local sinistré, mois de mars inclus.

Pour autant, la SARL LA PARISIENNE soutient que, au regard de l’effondrement de l’immeuble, cette demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.

En l’état de l’expertise, il ne peut être acté, avec l’évidence requise en référé, que la destruction de l’immeuble a pour cause les travaux entrepris par la SARL LA PARISIENNE.

Ainsi, à ce stade, aucune indemnité complémentaire correspondant à la perte du loyer du local sinistré ne peut donc être allouée à titre provisionnel à la SAS BEG REMPLOI 2.

Il n’en demeure pas moins que depuis cet effondrement, la SARL LA PARISIENNE est confrontée à l’impossibilité temporaire d’exploitation.

La destruction des locaux loués invoquée par la SARL LA PARISIENNE constitue ainsi une contestation sérieuse et une éventuelle cause d’exonération de paiement de loyers que seul le juge du fond est habilité à trancher.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de provision formée par la SAS BEG REMPLOI 2.

Sur les demandes au titre des clauses pénales

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

La SAS BEG REMPLOI 2 sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 20 % du montant des sommes retenues en vertu de l’article 17 du bail commercial.

Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse également comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point non plus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS BEG REMPLOI 2, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS