TJ Draguignan, 19 sept. 2024, RG 23/01637

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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DU 19 Septembre 2024
Dossier N° RG 23/01637 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JXTM
Minute n° : 2024/464

AFFAIRE :

[E] [B], [O] [W] épouse [B] C/ S.A.S. EXTENDER

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Amandine ANCELIN, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mai 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2024 prorogé au 19 Septembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à : l’ASSOCIATION COUTELIER
Me Lucille ROMERO
Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [B]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Madame [O] [W] épouse [B]
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentés par Me Lucille ROMERO, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.A.S. EXTENDER
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître François COUTELIER, de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [B] et madame [O] [W] épouse [B], ayant décidé de mettre en vente leur bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6], ont régularisé un mandat de vente avec la S.A.S. EXTENDER.

Le mandat était un mandat non exclusif qui prévoyait un prix de 410.000 € net vendeur, le bien étant affiché à 430.000 € sur l’annonce par l’agence.

Une offre d’achat a été faite en date du 4 février 2021 par monsieur [Z] et madame [S] au prix de 420.000 €.
La vente a été conclue le 2 juillet 2021 pour ce montant entre les époux [B] et les consorts [Z]-[S].
La société EXTENDER a perçu une commission de 20.000 €.

Or, plusieurs mois après la réalisation de la vente, monsieur [B] s’est aperçu que la propriété vendue avait fait l’objet d’un détachement parcellaire et que les consorts [Z]-[S] avait mis en vente une parcelle de son ancien bien individualisée de l’ensemble.

Monsieur [B] a sollicité, de manière réitérée, l’agence EXTENDER pour l’interroger relativement à l’absence d’information alléguée relativement à la possibilité d’un détachement parcellaire préalablement à la vente. Il évoquait notamment « solliciter la réparation du préjudice subi » et ne « pas [être] hostile [s] à un règlement amiable susceptible d’intervenir ».

En l’absence de réponse favorable à leur demande, monsieur [E] [B] et madame [O] [W] épouse [B] ont fait assigner la S.A.S. EXTENDER devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN par acte d’huissier en date du 10 février 2023.

Dans leurs dernières écritures, signifiées par le réseau privé virtuel des avocats en date du 30 novembre 2023, monsieur et madame [B] sollicitent la condamnation de la société EXTENDER à leur payer la somme de 220.000 € en réparation du préjudice subi, outre la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens et sans qu’il y ait lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Ils soutiennent, au visa de l’article 2224 du Code civil, que la société EXTENDER a commis un manquement à son obligation contractuelle de conseil et d’information dans le cadre du mandat conclu. En effet, l’information selon laquelle une division parcellaire du bien était possible ne leur a pas été communiquée au préalable de la vente. Cette information, ne figurait pas au mandat de vente et l’agence, professionnelle de l’immobilier, ne peut se prévaloir à juste titre du fait que la possibilité d’un détachement parcellaire était mentionné sur l’annonce publiée relative au bien.
Ils n’ont pas pris connaissance de cette annonce publiée ; en tant que profanes, âgés, ils n’étaient pas tenus d’aller consulter l’annonce de mise en vente.
Le montant demandé en dédommagement correspond à la valeur de la parcelle selon ce qui a été proposé par les acquéreurs de son bien.

Dans ses dernières écritures, signifiées par le réseau privé virtuel des avocats en date du 22 janvier 2024, la S.A.S. EXTENDER conclut au débouté des consorts [B] en l’ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens.
Elle sollicite, en outre, que l’exécution provisoire de la décision soit écartée.

La société EXTENDER soutient que les époux [B] sont défaillants dans la charge de la preuve qui leur incombe ; ainsi, ils ne rapportent pas la preuve de la réalité de la vente par leurs acquéreurs d’une parcelle détachée de leur bien, ni du prix effectif de celui-ci à hauteur des dommages et intérêts sollicités.
“A titre surabondant”, l’agence immobilière entend rappeler que son estimation était la plus haute des trois agences qui bénéficiaient d’un mandat pour la vente du bien ; et que, enfin, l’opération de vente telle que projetée par les époux [B] était une vente simple, sans formalité préalable, ainsi qu’il résulte également des mandats des autres agences - qui portaient sur l’ensemble du bien.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties développés, il sera renvoyé aux dernières conclusions respectives des parties en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue en date du 8 février 2024 2024, fixant l’audience de plaidoirie au 28 mai 2024 .

A cette audience, à l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2024, prorogée au 19 Septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Il semblerait que l’article 2224 du Code civil, portant sur la prescription, soit visé par erreur; il convient de se référer pour qualifier la demande des époux [B] en droit aux dispositions de l’article 1231-1 du même Code.
Ce texte prévoit que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 1315 du Code civil : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »
Monsieur et madame [B] ne rapportent pas la preuve du fait à l’origine de leur action, soit la vente d’une parcelle détachée de leur ancienne propriété par les consorts [Z]-[S].

En admettant la thèse de l’effectivité de la vente parcellaire, ils ne démontrent pas le prix de vente de ladite parcelle, ni ne fournissent d’élément sur l’incidence du détachement sur le prix résiduel de la parcelle principale -sur laquelle est édifiée la maison et dont les consorts [Z]-[S] auraient gardé la propriété dans l’hypothèse de la revente d’un lot détaché.

En tout état de cause, il se serait éventuellement agi d’une perte de chance, encore eût-il fallu, pour les demandeurs, rapporter la preuve de leur méconnaissance de la mention relative à la possibilité d’un détachement parcellaire dans l’annonce de mise en vente par la S.A.S. EXTENDER ; ce fait demeure sujet à caution en l’état des éléments produits aux débats. A ce sujet, la logique voudrait qu’il y ait une présomption que les vendeurs ayant donné mandat à l’agence aient pris connaissance des annonces publiées par l’agence, ne serait-ce qu’en vue de contrôler la correcte exécution du mandat par celle-ci. A titre superfétatoire, il doit être considéré que s’il est avéré que le mandat ne mentionnait pas la possibilité d’un détachement parcellaire, l’annonce publiée en faisait état. Il n’est pas évident de considérer que les mandants n’étaient pas tenus de lire l’annonce relative à leur bien.

En tout état de cause, la possibilité d’un détachement parcellaire ne constituait pas un fait certain ; à cet égard, ainsi que le souligne l’agence, une telle opération était soumise à des conditions administratives et des délais ; or, il est certain qu’un détachement parcellaire et l’obtention d’un permis de construire sur la partie détachée ne constituaient pas des conditions suspensives de la vente.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, le fait générateur du dommage allégué n’est pas démontré ; le manquement de l’agence à son obligation d’information n’est pas certain ; le lien de causalité entre le fait générateur et le préjudice n’est pas démontré ; le préjudice allégué découlant d’une action fautive (dans l’hypothèse où l’on présumerait une faute) n’est pas actuel ni certain.

En l’état de la carence probatoire relative aux faits nécessaires au succès de leurs prétentions, notamment de preuve de l’effectivité d’une vente de parcelle détachée au prix allégué à l’assignation, les époux [B] doivent être déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice découlant d’une revente après découpage de parcelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et madame [B], succombant en l’instance, seront condamnés aux dépens.

En outre, ils seront condamnés à payer à l’agence défenderesse la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aucun élément produit au débat ne permettant de fonder qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire, ce principe s’appliquant de droit au vu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile sera rappelé en fin du dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS