TJ Évry, 19 sept. 2024, RG 24/03484

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/03484 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7BW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Septembre 2024

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LE SEDAF sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

SOCIETE KGE IMMO, société civile immobilière au capital de 505,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 909 414 419, dont le siège social est [Adresse 2]

Défaillante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Monsieur Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats et de Madame Sylvie CADORNE, greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 27 Mars 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 Juin 2024 et mise en délibéré au 19 Septembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI KGE IMMO est propriétaire des lots n°207, n°208, n°213 et n°214 au sein de la résidence en copropriété LE SEDAF située [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de Justice du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEDAF, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner la SCI KGE IMMO selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

- recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer bien fondé.

- constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,
-condamner la SCI KGE IMMO à lui payer les sommes de :
. 2.323,96 euros selon arrêté de compte du 13 janvier 2024, Provision charges 01/07/24-30/09/24 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure
. 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 470 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2023 sur la somme de 1.529,34 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus,
- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est excutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC,
- condamner la SCI KGE IMMO en tous les dépens.

A l’audience du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEDAF a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans ses assignations introdutives d’instance.

La SCI KGE IMMO, bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 
L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
  1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
  2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 8 décembre 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à la SCI KGE IMMO, l’avis de réception portant la mention cochée “destinataire inconnu à l’adresse”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.385,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 novembre 2023, outre une somme de 144 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI KGE IMMO qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°207, n°208, n°213 et n°214 au sein de la copropriété
- les procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 24 juin 2022 et 17 avril 2023
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées 
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 13 janvier 2024, pour la période du 23/02/2023 au 31/03/2024 provision charges:01/01/24–31/03/24 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 1.480,88 €
- un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 13 janvier 2024 sur la période du 01/04/24 au 30/09/24 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 843,08 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR impayés:

A l'examen des pièces produites, il convient de déduire du montant de la créance réclamée les sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété ni des appels de fonds travaux:

- 23/02/2023, constat huissier LAZEO
- 27/02/2023 , constat huissier dentiste

Au final, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 13 janvier 2024, pour la période du 23/02/2023 au 01/01/2024 provision charges:01/01/24–31/03/24 inclus, s’élève à la somme de 776,08 euros (1.480,88 - 351,20 - 353,60) .

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 17 avril 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles arrêté au 13 janvier 2024 sur la période du 01/04/2024 au 30/09/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 843,08 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI KGE IMMO, laquelle ne se présume pas.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEDAF ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEDAF au titre des dommages et intérêts

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 470 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas bien fondées les demandes présentées au titre :

- des frais de mise en demeure par LRAR du 28/03/2023, relance après mise en demeure du 28/05/2023, relance après mise en demeure du 28/09/2023, qui ne constituent pas des diligences exceptionnelles excédant les missions habituelles du syndicat des copropriétaires LE SEDAF.

-des frais de constitution dossier avocat qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 et sont au surplus compris dans les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au final, il apparaît que les sommes réclamées au titre de la mise en demeure par LRAR du 28/08/2023 et de la mise en demeure avocat du 08/12/2023 sont bien fondées, mais il convient de ramener la somme à 39 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

Par conséquent, la SCI KGE IMMO est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LE SEDAF le somme de 78 euros (39 + 39) au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

La SCI KGE IMMO, qui succombe, est condamnée aux entiers dépens.

La SCI KGE IMMO est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEDAF, une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS