TJ Évry, 20 sept. 2024, RG 24/00787

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 20 septembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00787 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHCW

PRONONCÉE PAR

Lucile GERNOT, Juge,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 20 août 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. PROUDREED BETA
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie KHAYAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0714

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. SENROLL
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la SCI PROUDREED BETA, propriétaire de locaux commerciaux situés à Bondoufle donnés à bail à la SAS SENROLL, a assigné cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Évry statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et 1224 et suivants du code civil et des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

- Constater que le contrat de bail signé le 27 janvier 2022 a été résilié de plein droit le 14 juin 2024 ;

- Ordonner l'expulsion de la SAS SENROLL et de tout occupant de son chef de l'ensemble des locaux objet du contrat de bail commercial, situés [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois commençant à courir le jour de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

- Condamner la SAS SENROLL au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 14 juin 2024 à laquelle s'ajouteront les charges et taxes locatives ;

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de la SAS SENROLL à la somme de 2.386,94 euros par mois, majorés de l'intérêt calculé au taux d'intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points ;

- Condamner la SAS SENROLL à payer à la SCI PROUDREED BETA les sommes provisionnelles suivantes :

25.831,39 euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 18 juin 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 ;
2.583,13 euros TTC à titre d'indemnité provisionnelle en application de l'article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir,
14.321,64 euros à titre d'indemnité provisionnelle en application de l'article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Ordonner que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI PROUDREED BETA à titre d'indemnisation forfaitaire du dommage causé par la restitution ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts échus ;

- Condamner la SAS SENROLL à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SAS SENROLL aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI PROUDREED BETA expose que, par acte sous seing privé du 27 janvier 2022 prenant effet le 1er février 2022, elle a donné à bail à la SAS SENROLL des locaux commerciaux situés à Bondoufle, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 22.100 euros payable d'avance trimestriellement, pour une durée de 12 ans. Elle indique que sa locataire ne réglant plus ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 14 mai 2024 par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire, lequel est resté infructueux.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 20 août 2024 au cours de laquelle la SCI PROUDREED BETA, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS SENROLL n'a pas comparu ni constitué avocat.

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande d'expulsion sous astreinte et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les parties sont liées par un contrat de bail commercial conclu sous seing privé le 27 janvier 2022, prenant effet le 1er février 2022, pour 12 années, portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 3], destiné à l'usage du preneur, la SAS SENROLL, moyennant un loyer payable le premier jour de chaque trimestre.

Le contrat de bail stipule, en page 22 article 26 intitulé "clause résolutoire", qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI PROUDREED BETA justifie avoir fait délivrer à la SAS SENROLL le 14 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, sollicitant le paiement de la somme de 25.831,39 euros en principal, au titre des loyers et charges dus au mois d'avril 2024 inclus.

La SAS SENROLL, qui ne comparait pas, ne justifie pas s'être acquittée en totalité des causes du commandement de payer dans le mois ayant suivi sa délivrance.

Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation du contrat à compter du 15 juin 2024.

L'obligation de la SAS SENROLL de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS SENROLL occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut la SCI PROUDREED BETA étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Il n'y a pas lieu d'assortir cette expulsion d'une astreinte, l'exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique, de sorte que la SCI PROUDREED BETA sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement à titre de provision des impayés locatifs

La SCI PROUDREED BETA sollicite la condamnation de la SAS SENROLL à lui payer la somme provisionnelle de 25.831,39 euros au titre des impayés locatifs, arrêtée au 18 juin 2024.

Il résulte du commandement de payer du 14 mai 2024 et du décompte locatif afférent que le dernier appel trimestriel en paiement a été effectué le 1er avril 2024 au titre des arriérés locatifs s'élevant à la somme de 25.831,39 euros et représentant les loyers et charges des mois de janvier à juin 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner la SAS SENROLL à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 25.831,39 euros correspondant aux impayés locatifs arrêtés au mois juin 2024 inclus.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer.

Conformément à la demande de la SCI PROUDREED BETA, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation majorée

Aux termes de l'article 23 du contrat de bail, "De la prise d'effet de la résiliation jusqu'à la reprise des lieux par le BAILLEUR, le PRENEUR sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel exigible, majoré d'un intérêt calculé au taux d'intérêt légal publié par la Banque de France plus six (6) points auquel s'ajoutera la TVA".

La résiliation de plein droit du bail commercial ayant été constatée, il y a lieu de faire application des dispositions contractuelles susvisées non contestables.

La SCI PROUDREED BETA se prévaut d'un loyer de 2.386,94 euros TTC hors charges par mois au dernier état des relations contractuelles.

Il résulte toutefois de l'avis déchéance du 8 février 2024 adressé par la demanderesse à la SA SENROLL que le montant du nouveau loyer s'élève annuellement à la somme de 24.677,95 euros hors taxe et hors charges, soit 2.056,49 euros mensuels.

Il y a donc lieu de fixer à la somme de 2.056,49 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle.

Si le bail commercial est résilié de plein droit depuis le 15 juin 2024, il est relevé que la provision sur les loyers impayées accordée dans le cadre de la présente ordonnance comprend l'entièreté du mois de juin 2024, selon appel trimestriel en paiement du 1er avril 2024 du décompte locatif.

Aussi, pour faciliter l'exécution de la présente ordonnance, il convient de condamner la SAS SENROLL au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juillet 2024, celles dues depuis le 15 juin 2024 seront comprises au titre de la provision.

Par conséquent, la SCI PROUDREED BETA est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer annuel exigible qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit 2.056,49 euros outre les charges, taxes et accessoires, à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

La majoration sollicitée de ladite indemnité s'analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances conformément à l'article 1231-5 du code civil, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur la demande en paiement provisionnel des indemnités forfaitaires contractuelles et la restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l'article 23 "SANCTIONS - INDEMNITES FORFAITAIRES" du contrat de bail commercial que le défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du contrat et notamment les loyers entraine :
- notamment en cas de notification d'un commandement, la majoration de plein droit des sommes dues de dix pour cent hors taxes à titre d'indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable ;

- à titre d'indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable, pendant le temps nécessaire à la relocation, estimée forfaitairement à six mois à compter de la reprise des lieux par le bailleur, une somme égale au loyer qui aurait été perçu pendant cette période par le bailleur sur la base du loyer exigible pendant la dernière année de location, ainsi que tous les frais de commercialisation payés par le bailleur ;

L'article prévoit également qu'en cas de résiliation du bail autre que contractuelle, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premières réparations de son préjudice.

Ces dispositions, visant à sanctionner le débiteur de ses manquements contractuels, s'analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances conformément à l'article 1231-5 du code civil.

Aussi, ces dispositions et les demandes en paiement afférentes ne présentent pas de caractère incontestable permettant l'allocation d'une provision.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS SENROLL, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens.

Elle est également condamnée à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS