TJ Évry, 20 sept. 2024, RG 23/06204

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Septembre 2024

AFFAIRE N° RG 23/06204 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PVW6

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Septembre 2024

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet AMJ IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital de 10.000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 431.270.321, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [Y], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [Z] [Y], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Greffier : Sylvie CADORNE, greffier lors des débats et lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 7 mars 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Septembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [Y] et Monsieur [X] [Y] sont copropriétaires indivisaires des lots n° 3, et 48, au sein de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétairesde l’immeuble RESIDENCE ACTUEL représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMJ IMMOBILIER, a fait assigner Madame [Z] [Y] et Monsieur [X] [Y] devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de :

- les condamner solidairement à lui payer :
la somme de 6.723,05 €, outre les intéréts au taux légal à compter du 2 juin 2023, date du commandement de payer, jusqu’a parfait paiement,
la Somme de 3.500 € à titre de dommages et intéréts,
la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code deprocédure civile,
aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Aurelie HERVE, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- Dire que les intéréts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,
- Rappeler l'exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [Z] [Y] et Monsieur [X] [Y], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mars 2024. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 juin 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire Madame [Z] [Y] et Monsieur [X] [Y] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 3 et 48 dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16/11/2021 et 29/11/2022;
- une attestation de non recours desdites assemblées;
- les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- le contrat de syndic;
- un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 20 octobre 2023 sur la période du 01/10/2014 au 01/10/2023 -3ème appel de fonds et fonds travaux MG inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 6 723,05 euros dont 310,88 euros de frais de recouvrement.

A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 20/10/2023 pour la période du 01/04/2022 au 20/10/2023 3ème appel de fonds et fonds travaux MG inclus, s’élève à la somme de 6 412,17 euros.

S’agissant du point de départ des intérets au taux légal, il est justifié d’une sommation de payer du 2 juin 2023 dans laquelle les défendeurs ont été sommés de payer la somme de 4 763,51 euros.Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de cette sommation.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, il est produit le réglement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires de lots, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, Madame [Z] [Y] et Monsieur [X] [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 412,17 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Madame et Monsieur [Y], sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Madame [Z] [Y] et Monsieur [X] [Y] seront dès lors condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 310,88 euros.
Ces frais apparaissent justifiés si ce n’est que les frais de transmission à l’huissier seront réduits à 159 euros conformément au contrat de syndic.

Par conséquent, Madame [Z] [Y] et Monsieur [X] [Y] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 299,88 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] [Y] et Monsieur [X] [Y] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS