TJ Évry, 20 sept. 2024, RG 23/06732

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Septembre 2024

AFFAIRE N° RG 23/06732 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PXXH

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Septembre 2024

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires SABLONS 44 sis [Adresse 5]
représenté par son syndic en exercice la SAS IME GESTION société par actions simplifiée au capital de 210 000 euros, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est [Adresse 1],

représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Greffier : Sylvie CADORNE, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 mars 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Septembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [J] est propriétaire du lot n°127 au sein de la copropriété SABLONS 44 sise [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte de commissaires de justice en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires SABLONS 44 représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, a fait assigner Madame [R] [J] devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de :

- la condamner à lui payer :

13 911,60 € au titre des charges impayées arrétées au ler octobre 2023, APPEL 4èmeT23 en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19673.000 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-1 du code civil.2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile.
- Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 7 mai 2023.
- Rejeter toute demande de délais.
Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’a défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
- Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maitre Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de 1'artic1e 699 du Code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [R] [J] bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2024. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 juin 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [J] qui indique les tantièmes représentés par son lot n° 127 dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30/06/2016, 15/06/2017, 22/05/2018, 8/07/2019, 12/07/2021, 12/07/2022, 12/07/2023;
- les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er octobre 2023 sur la période du 01/04/2017 au 01/10/2023 appel de fonds 4ème Trimestre 2023, 1/4 fonds travaux ALUR 2023 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 13 911,60 euros se composant en 13 711,60 de charges de copropriété et 200 euros de frais de recouvrement.

A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01/10/2023 sur la période du 01/04/2017 au 01/10/2023 inclus s’élève bien à la somme de 13 711,60 euros.

S’agissant du point de départ des intérets au taux légal, il est justifié d’une mise en demeure du 7 mai 2020 dans laquelle la défenderesse est sommée de payer la somme de 8 436,95 euros. En conséquence, elle peut être considérée comme point de départ des intérets.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de la mise en demeure du 7 mai 2020.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

En conséquence, Madame [R] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 13 711,60 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Madame [R] [J], sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est noté quelques paiements toutefois dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Madame [R] [J] sera dès lors condamnée à payer une somme de 1100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 200 euros.

Aucun justificatif d’envoi des mise en demeure et relances n’est produit si bien que le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R] [J] , qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétairesSABLONS 44, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS