TJ Meaux, 17 sept. 2024, RG 23/02396

- N° RG 23/02396 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCL6
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 11 Mars 2024

Minute n°24/735

N° RG 23/02396 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCL6

le

CCC : dossier

FE :
Me Sylvie KEDINGER JACQUES
Me Morgane LAMBRET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 2] représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE dont le siège social est à [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [D] [K]
Es qualité de tutrice de M. [I] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 18 Juin 2024,
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;

****

- N° RG 23/02396 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCL6
EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [T] est propriétaire des lots n°9, 19 et 221 dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Par un jugement du juge des tutelles en date du 9 juillet 2015, M. [T] a été placé sous le régime de la tutelle et par une ordonnance du 30 octobre 2015, Mme [D] [K] a été désignée en qualité de tutrice de M. [T] en lieu et place de M. [J] et Mme [B] [T], ses enfants.

M. [T] ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété.

Par courrier recommandé du 14 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic FONCIA Marne-La-Vallée (ci-après le syndicat des copropriétaires) a transmis à Mme [K] un courrier recommandé indiquant que la succession [T] lui était redevable de la somme de 7710 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par courrier du 12 juillet 2022, transmis via son conseil, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [K] en sa qualité de tutrice de M. [T] de lui régler la somme de 15 808,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 juin 2020.

Par courrier du 18 juillet 2022, Mme [K] a informé le syndicat des copropriétaires de l’insuffisance des ressources de M. [T] pour assurer le paiement des charges de copropriété et qu’une demande de logement social était en cours.

C’est dans ce contexte que par un acte de commissaires de justice en date du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 17 119,42 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement dus au 3 avril 2023 et la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de bien vouloir :
« - Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE, en ses demandes, les déclarer bien fondées.
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 notamment en ses articles 10 et 10-1,
- Condamner Madame [D] [K], en sa qualité de tutrice de Monsieur [I] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires requérant la somme principale de 17.119,42 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété dû au 3 avril 2023 se décomposant comme suit :
➢la somme de 13.922,16 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû,
➢la somme de 3.197,26 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965
et ce, avec intérêts de droit à compter des lettres de mises en demeure, chacune pour son montant, et de la présente assignation pour le surplus.
- La condamner, en cette même qualité, à payer au syndicat la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil.
- Débouter Monsieur [T], représenté par sa tutrice, Madame [D] [K], de l’ensemble de ses demandes.
- Condamner Madame [K], en cette même qualité, à payer au syndicat la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du CPC.
- Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, conformément aux articles 514 et suivant du CPC.
- La condamner, en cette même qualité, aux entiers dépens, de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Sylvie KEDINGER, avocat, dans les conditions de l’article 699 du CPC ».

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement des charges de copropriété sur les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en versant aux débats un décompte des sommes dues corroboré par des procès-verbaux des assemblées générales ainsi que des appels de fonds trimestriels et fonds travaux, duquel il ressort que M. [T] est débiteur de la somme de 13 922,16 euros arrêtée au 3 avril 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement des frais exposés pour le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 3197,26 euros.

Sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires soutient que les manquements répétés de M. [T] à ses obligations de paiement des charges de copropriété causent un préjudice à la copropriété qui n’a pas à supporter les carences de copropriétaires qui entraînent des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien, qu’il évalue à la somme de 3000 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, M. [T] représenté par Madame [D] [K] es qualité de tutrice demande au tribunal de :

« DEBOUTER le demandeur de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 3.197,26 euros au titre des frais de recouvrement ;
DEBOUTER le demandeur de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts
CONDAMNER Monsieur [T] représenté par Madame [D] [K] es qualité de tutrice, au paiement de la somme de 13.922,16 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété ;
ACCORDER à Monsieur [T], représenté par Madame [D] [K] es qualité de tutrice, un report du paiement de cette somme dans l’attente de la vente du bien et ce pour un délais d’au moins 24 mois.
DEBOUTER le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du CPC
DIRE que chacune des parties conservera ses dépens »

M. [T] ne s’oppose pas à la demande du syndicat des copropriétaires mais sollicite un report de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2024 et mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que de ces dispositions, combinées avec l'article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l'exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu'il appartient au Syndicat de copropriété qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :
- la matrice cadastrale ;
- le contrat conclu avec le syndic FONCIA pour une durée de 24 mois et 14 jours prenant effet le 26 septembre 2021 jusqu’au 30 septembre 2023 ;
- un décompte des sommes dues présentant un solde débiteur à hauteur de 14 970,85 euros et un solde créditeur de 1048,69 euros, soit un solde débiteur de 13 922,16 euros du 31 décembre 2014 au 1er avril 2023 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du jeudi 15 avril 2016 approuvant les comptes pour l’année 2015 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ;
- le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 23 mai 2017 approuvant les comptes de l’année 2016 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 ;
- le procès-verbal d’assemblée générale du 17 mai 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 ;
- le procès-verbal d’assemblée générale du 10 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018 et approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ;
- le procès-verbal d’assemblée générale du 29 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019 et approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;
- le procès-verbal d’assemblée générale du 15 septembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020 et approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;
- le procès-verbal d’assemblée générale du 7 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;
- les appels de fonds du 1er janvier 2015 au 30 juin 2023.

Il ressort de l’étude de ces pièces que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [T] pour la somme de 13 922,16 euros arrêtée au 30 juin 2023, appel de provision pour la période du 1er avril 2023 au 30 juin 2023 inclus, en ce que les sommes mentionnées dans le décompte de créance au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds versés aux débats et que les budgets ont été approuvés dans les différents procès-verbaux des assemblées générales.

Il est relevé également que M. [T] ne s’oppose pas au principe et au quantum de la créance.

Dès lors, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [T] représenté par Madame [D] [K] es qualité de tutrice sera condamné à lui payer la somme de 13 922,16 euros, décompte arrêté au 30 juin 2023, pour une période allant du 31 décembre 2014 au 30 juin 2023, appel de provision pour la période du 1er avril 2023 au 30 juin 2023 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter des lettres de mises en demeure du 14 mars 2019 et 12 juillet 2022, chacune pour leur montant, et de la présente assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige
Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de frais nécessaires au recouvrement pour la somme totale de 3197,26 euros dont :
- 98,04 euros en date du 15 janvier 2019 au titre de l’analyse et de la constitution du dossier [T] ;
- 315,35 euros en date du 26 février 2019 correspondant aux frais de remise du dossier à un avocat et la somme de 6,06 euros au titre des frais de timbres correspondant à cette remise ;
- 98,04 euros à la date du 3 avril 2019 correspondant à « etude ctx/verif comptes 2e T 2019 » ;
- 98,04 euros à la date du 2 juillet 2019 correspondant à « etude ctx/verif comptes 3e T 2019 » ;
- 1515,60 euros à la date du 19 juillet 2019 correspondant à une facture du cabinet FIDAL ;
- 119,33 euros à la date du 7 août 2019 correspondant à des frais d’huissier « assignation » ;
- 98,04 euros à la date du 15 octobre 2019correspondant à « etude ctx/verif comptes 4e T 2019 » ;
- 98,04 euros à la date du 15 mai 2020correspondant à « etude ctx/verif comptes 1er T 2020 » ;
- 98,04 euros à la date du 15 mai 2020 correspondant à « etude ctx/verif comptes 2ème T 2020 » ;
- 70,05 euros en date du 27 juillet 2020 correspondant à des frais d’huissier ;
- 93,15 euros en date du 2 septembre 2020 correspondant à « fact. [Z] » ;
- 70,48 euros en date du 1er octobre 2021 correspondant à des frais d’huissier (acthuis » ;
- 125 euros en date du 17 mars 2022 correspondant au « suivi procédure recouvrement » ;
- 144 euros en date du 27 juillet 2022 correspondants a « KEDINGER MED AVOCAT [T] » ;
- 150 euros en date du 21 février 2023 correspondants a « suivi procédures de recouvrement ».

En l’espèce, comme le soutient M. [T] représenté par Mme [K] en sa qualité de tutrice , le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier les frais de recouvrement qu’il impute à M. [T].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de Mme [K] en sa qualité de tutrice de M. [T] à lui payer la somme de 3197,26 euros au titre des frais nécessaire de recouvrement.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par M. [T] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de trésorerie que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En outre, alors que M. [T] ne règle pas régulièrement ces charges de copropriété depuis le 1er janvier 2015, le syndicat des copropriétaires justifie lui avoir transmis uniquement deux mises en demeure en date du 14 mars 2019 et 12 juillet 2022, et ne lui a fait signifier une assignation en paiement que le 9 mai 2023, soit passé un délai de 8 ans à compter des premiers impayés.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de Mme [K] en sa qualité de tutrice de M. [T] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de report de paiement formée par Mme [K] en sa qualité de tutrice de M. [T]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
Mme [K] en sa qualité de tutrice de M. [T] demande un report de paiement de 24 mois en indiquant que M. [T] entend mettre en vente le bien dès que la succession de Mme [R] [L] [C] veuve [T] sera clôturée.

En l’espèce, il ressort de l’attestation du notaire en date du 12 mars 2019 produit par le syndicat des copropriétaires que la succession de Mme [R] [L] [C] veuve [T] est clôturée et que M. [T] est propriétaire du logement litigieux par dévolution successorale en application d’un acte de notoriété en date du 2 septembre 2015.

Dès lors, contrairement à ce que prétend Mme [K] en sa qualité de tutrice de M. [T] la succession de Mme [R] [L] [C] veuve [T] est clôturée.

En outre, la défenderesse ne produit aucun élément de nature à démontrer que M. [T] a l’intention de céder les lots n°9, 19 et 221 dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6].
En outre, il ressort des éléments financiers produits par Mme [K] en sa qualité de tutrice de M. [T] que les ressources de M. [T] sont insuffisantes pour assurer le remboursement échelonné de l’arriéré de charges de copropriété impayées.

En conséquence, M. [T] représenté par Mme [K] en sa qualité de tutrice sera débouté de sa demande de report de paiement.

Sur les demandes accessoires

M; [T] représenté par Mme [K] en sa qualité de tutrice, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance qui seront directement recouvrés par Me Sylvie KEDINGER, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d'exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [T] représenté par Mme [K] en sa qualité de tutrice sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS