TJ Meaux, 18 sept. 2024, RG 24/00492

- N° RG 24/00492 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQZR

Date : 18 Septembre 2024

Affaire : N° RG 24/00492 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQZR

N° de minute : 24/00498

Formule Exécutoire délivrée
le : 20-09-2024

à : Me François MEURIN + dossier

Copie Conforme délivrée
le : 20-09-2024

à : Me Franck MOULY + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Françoise CATTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. ACES DU TILLOY
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GROUP.IMAGES 2
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Franck MOULY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 28 Août 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 21 juin 2004, renouvelé par avenant pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2024, la société civile immobilière SCI ACES DU TILLOY (le bailleur) a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 (le preneur) des locaux formant les lots n°10 et 11 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (77), moyennant un loyer annuel de 11 720 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, pour une somme de 14 512,27 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2023.

- N° RG 24/00492 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQZR
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, fait assigner le preneur devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 5 avril 2024,
- ordonner l'expulsion de la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 à lui payer la somme provisionnelle de 22 747 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2e trimestre 2024 inclus,
- condamner la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'état d'endettement de la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 ne montre aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l'audience du 28 août 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société civile immobilière SCI ACES DU TILLOY a actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 25 152,60 euros, troisième trimestre inclus, a maintenu ses autres demandes et s’est opposée à celles formulées par le preneur.

La société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 a contesté être débiteur de la somme de 772 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2021 et 2022, a demandé au juge des référés de l’autoriser à s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 1400 euros payables au plus tard le 5 de chaque mois en sus du loyer courant, et a sollicité le rejet des demandes du bailleur fondées sur l’article 700 et au titre des dépens.

Elle expose que le bailleur n'a pas justifié des taxes bureaux des années 2020 et 2021 de sorte qu’il est sérieusement contestable qu’elle en soit débitrice.

Elle a expliqué que son gérant avait des problèmes de santé et qu’il n’avait qu’un salarié.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties remises à l’audience du 28 août 2024 pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2024.

Par note en délibéré adressée par RPVA le 4 septembre 2024 conformément à l’autorisation donnée en ce sens par le juge à l’audience du 28 août 2024, la société civile immobilière SCI ACES DU TILLOY a versé aux débats les justificatifs des taxes bureaux des années 2020 et 2021.

Par note en délibéré adressée par RPVA le 9 septembre 2024, la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 a indiqué qu’elle n’avait pas d’observations sur cette note.

SUR CE,

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière SCI ACES DU TILLOY n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 14 512,27, arrêtée au 28 novembre 2023.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à 25 152,60 euros.

Le bailleur justifie, par la production en cours de délibéré des demandes en paiement qu’il a reçues de la DGFiP en 2020 et en 2021 au titre de la taxe sur les bureaux, que les sommes qu’il a facturées au preneur au titre de ces taxes à hauteur de 772 euros sont dues par celui-ci.

Au regard de ces éléments, l'obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus au 27 août 2024, troisième trimestre 2024 inclus, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 25 152,60 euros.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 au paiement de cette somme.

Celui-ci explique l'arriéré locatif par des difficultés financières et de santé du gérant. Il verse aux débats des éléments médicaux qui justifient du mauvais état de santé de son gérant.

Toutefois, il ressort des décomptes produits que depuis l’appel de loyer du 1er octobre 2023, les versements du preneur ne couvrent jamais le montant de son loyer trimestriel de sorte que sa dette ne cesse d’augmenter ; en outre, le paiement du loyer courant n’a pas été repris après la délivrance de l’assignation. Enfin, les bénéfices annuels dégagés par le preneur en 2022 et en 2023, respectivement de 7365 euros et de 4092 euros, sont très largement inférieurs au montant de sa dette et au montant des sommes qu’il propose d’acquitter mensuellement en plus du loyer courant.

Au regard de ces éléments, la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 n’apparaît manifestement pas en mesure d’apurer sa dette dans le délai qu’elle propose tout en reprenant le paiement du loyer courant.

Sa demande de délais de paiement ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 mars 2024.

En considération de l’équité, la société à responsabilité limitée GROUP. IMAGES 2 sera condamnée à payer à la société civile immobilière SCI ACES DU TILLOY la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS