TJ Nice, 20 sept. 2024, RG 22/04061

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] c/ Société SOCIÉTÉ D’ÉTUDES FONCIÈRES IMMOBILIÈRES TECHNIQUES ET COMMERCIALES - SEFITEC

N°
Du 20 Septembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 22/04061 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OP6I

Grosse délivrée à
la SELARLU JULIEN SALOMON
, Me Virginia RICORDEAU

expédition délivrée à

le 20 Septembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur SULTANA
Greffier : Madame BOTELLA

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL
Assesseur : Madame VALAT
Assesseur : Monsieur SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Septembre 2024, après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE DU PORT, dont le siège social est [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Julien SALOMON de la SELARLU JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Société SOCIÉTÉ D’ÉTUDES FONCIÈRES IMMOBILIÈRES TECHNIQUES ET COMMERCIALES - SEFITEC - S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par son Président en exercice, M. [H] [C]
représentée par Me Virginia RICORDEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu l’assignation délivrée à la requête du syndicat de copropriété [Adresse 5] à l’encontre de la SARL SEFITEC, par acte du 14 octobre 2022.

Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 5], notifiées par voie électronique le 14 mai 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture ou, subsidiairement, le rejet des dernières conclusions et pièces adverses produites le 30 avril 2024 puis le 13 mai 2024 ; de juger que la société SEFITEC ne dispose d’aucun droit de jouissance privatif sur l’espace commun situé devant le lot 210 de l’immeuble [Adresse 5] bâtiment A et plus précisément devant le local exploité à usage de boulangerie ; de condamner la société SEFITEC à cesser l’utilisation de cet espace immédiatement à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard puis éventuellement par infraction constatée ; de la condamner à payer au syndicat de copropriété [Adresse 5] la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts outre 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de la SAS Société d’Etudes Foncières Immobilières Techniques Et Commerciales, en abrégé SEFITEC, notifiées par voie électronique, et par lesquelles il est demandé au tribunal d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et de débouter le syndicat de copropriété [Adresse 5] de l’ensemble de ses prétentions ; de constater qu’elle a acquis par voie d’usucapion un droit réel et perpétuel de jouissance privative sur la terrasse située au droit de la devanture du lot numéro 277, figurée au plan annexé au règlement de copropriété sous la dénomination « terrasse privative » ; de condamner le syndicat demandeur à porter au règlement de copropriété mention de ce droit de jouissance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; de condamner le syndicat de copropriété demandeur à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 27 mars 2024 fixant la clôture au 2 mai 2024.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL :

Attendu, in limine litis, que la SAS SEFITEC ayant conclu et produit des pièces après l’ordonnance de clôture, et que le syndicat de copropriété [Adresse 5] ayant pu néanmoins y répondre, il convient d’ordonner la révocation de la clôture intervenue le 27 mars 2024 afin d’admettre aux débats les dernières conclusions et pièces et d’ordonner une nouvelle clôture au 16 mai 2024 ;

Attendu que la SAS SEFITEC est propriétaire de divers biens immobiliers et notamment le lot 210 au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 4] à [Localité 1] ; que ce lot 210 regroupe divers locaux commerciaux et notamment un local commercial exploité à usage de boulangerie par la locataire actuelle de la SAS SEFITEC à savoir la société CEP Boulange ; que ce local fait face à un espace constituant une partie commune, permettant d’accéder depuis la rue à l’entrée de l’immeuble ;

Attendu que le locataire actuel, voire les locataires antérieurs, occupent cette partie commune en y installant quotidiennement des tables et des chaises ;

Attendu que le syndicat a tenté amiablement de faire cesser cette occupation, sans y parvenir, ce qui a entraîné la présente procédure ;

Attendu que le syndicat de copropriété soutient que la SAS SEFITEC en sa qualité de propriétaire du lot 210, ne dispose d’aucun droit de jouissance de l’espace commun situé devant le lot 210 et plus précisément devant le local exploité à usage de boulangerie ; qu’elle sollicite en conséquence sa condamnation à cesser cette occupation sous astreinte de 1000 euros par jour de retard puis, éventuellement, par infraction constatée, outre 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que pour s’opposer à ces demandes, la SAS SEFITEC soutient qu’elle a acquis les locaux commerciaux litigieux de la galerie marchande située à l’entrée de la copropriété [Adresse 5], formant le lot 210 de l’état descriptif de division de l’immeuble, ledit lot ayant été annulé et remplacé par 9 autres lots numérotés de 277 à 285, selon acte reçu par Maître [X], notaire à [Localité 1] le 10 mars 1988 ; qu’à l’extérieur de ce lot existe une terrasse qui figure sur un plan avec la mention « terrasse privative » ; que depuis son acquisition, cette terrasse est mise à la disposition des locataires successifs du lot numéro 277, ainsi qu’il est établi par diverses attestations ;

Attendu qu’à l’appui de ces seuls éléments, la SAS SEFITEC soutient qu’elle bénéficie d’une possession trentenaire lui permettant de revendiquer la propriété d’un droit de jouissance privatif sur cet espace ;

Mais attendu qu’une telle argumentation ne peut être retenue ;

Attendu tout d’abord, en fait, que le plan auquel se réfère la SAS SEFITEC ne précise la mention de terrasse privative que d’une manière manuscrite ; que l’origine de cette mention est inconnue ; que ce plan n’est ni signé ni authentifié, ce qui ne peut avoir aucune valeur sur le plan juridique ;

Attendu d’autre part que l’état descriptif de division n’indique en aucune façon l’existence d’une terrasse, ni privative, ni à usage privatif concernant le lot 210 ;

Attendu d’autre part et surtout, en droit, que la SAS SEFITEC revendique la propriété par possession trentenaire de ses locataires, non d’un droit de propriété sur l’espace qu’elle revendique mais la propriété d’un droit de jouissance privatif sur cet espace, reconnaissant ainsi que cet espace constitue une partie commune ;

Or attendu qu’en application de l’article 2266 du Code civil, ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais, par quelque laps de temps que ce soit ; que tel est le cas du locataire ;

Attendu d’autre part et surtout qu’en application de l’article 2261 du Code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu’ainsi, il ne peut jamais être prescrit par usucapion un simple droit de jouissance privatif sur une partie commune d’un immeuble ;

Attendu qu’il convient en conséquence de débouter la SAS SEFITEC de son argumentation et de juger qu’elle ne dispose d’aucun droit de jouissance privatif sur l’espace constituant une partie commune situé devant le lot numéro 210 de l’ensemble immobilier le [Adresse 5], bâtiment A, et en particulier devant le local exploité à usage de boulangerie ; qu’en conséquence, elle sera condamnée à cesser et faire cesser l’utilisation de cette partie commune, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de un mois après la signification du présent jugement, qui courra alors pendant un délai de 4 mois après lequel il devra être à nouveau statué;

Attendu que depuis plusieurs années, le syndicat de copropriété se heurte à la mauvaise volonté de la défenderesse et de sa locataire ; que quand bien même elle aurait donné une autorisation provisoire et révocable à tout moment d’occuper le matin la terrasse litigieuse, ce qui au demeurant confirme l’absence de tout droit privatif sur cet espace, la SAS SEFITEC a par la suite contesté son obligation de cesser toute occupation ; qu’en l’état, il échet de la condamner à payer au syndicat de copropriété la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SAS SEFITEC ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat [Adresse 5] ; qu’il convient de la condamner à lui payer de ce chef la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS