TJ Dijon, 18 sept. 2024, RG 24/00304

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Affaire : [V] [Z]
[O] [I] épouse [Z]

c/
[L] [C] [S]
[W] [Y] [F] épouse [S]

N° RG 24/00304 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IKEL

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :
à :

Me François-Xavier MIGNOT de la SARL CANNET - MIGNOT - 81
Me Bruno SOTTY de la SCP SOTTY - 111

ORDONNANCE DU : 18 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE DE REFERE
Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

M. [V] [Z]
né le 08 Juin 1976 à [Localité 11] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 5]
[Localité 4]

Mme [O] [I] épouse [Z]
née le 09 Juillet 1979 à [Localité 9] (COTE D’OR)
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentéS par Me François-Xavier MIGNOT de la SARL CANNET - MIGNOT, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

M. [L] [C] [S]
né le 03 Avril 1951 à [Localité 10] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Mme [W] [Y] [F] épouse [S]
née le 20 Mars 1953 à [Localité 8] (NIEVRE)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentés par Me Bruno SOTTY de la SCP SOTTY, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de Dijon, postulant, Me Roland GRAS de l’AARPI G & A LEXEUROPA, avocats au barreau de Draguignan, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 juillet 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 23 octobre 2023, M. [V] [Z] et Mme [O] [I] épouse [Z] ont acquis auprès de M. [L] [C] [S] et Mme [W] [Y] [F] épouse [S] une maison à usage d'habitation sis [Adresse 2]. La vente a été consentie pour un prix total de 270 000 €.

Par actes de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, les époux [Z] ont assigné les époux [S] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise et réserver les dépens de l'instance.

Les époux [Z] exposent que :

l'acte de vente contient une clause d'absence de garantie des vices cachés précisant cependant ne pas s'appliquer à ce qui était connu du vendeur ou qu'il a pu exécuter lui-même ;
ils ont constaté des infiltrations d'eau dans leur garage et ce dès les premières pluies. Un constat d'huissier du 22 décembre 2023 a mis en avant ce phénomène, notamment à proximité d'installations électriques. Dès lors, le défaut d'étanchéité de la terrasse apparaît manifeste. Bien qu'ils n'aient pu le constater avant leur achat en période estivale, les vendeurs ne pouvaient ignorer ces désordres ;
ils ont également constaté un défaut d'isolation phonique au 1er étage dont il convient de préciser que sa construction a eu lieu il y a 16 ans. La SAS Fabien Harchies a constaté la non- conformité de l'isolant lors d'une visite du bien. Lors des visites ayant précédé l'achat, les vendeurs ont, selon eux, pris soin d'ouvrir les fenêtres afin de maquer le problème ;
un courrier de mise en demeure d'avoir à les indemniser a été adressée aux époux [S] le 27 mars 2024. Ce courrier n'a donné lieu à aucune réponse ;
En conséquence, les époux [Z] estiment être bien fondés à solliciter une mesure d’expertise dans la perspective d'une action fondée sur la garantie des vices cachés.

A l’audience du 31 juillet 2024, les époux [Z] ont maintenu sa demande d’expertise.

Aux termes de leurs conclusions, les époux [S] demandent au juge des référés de :
- juger que la demande d'expertise ne saurait pallier la carence probatoire des demandeurs ;
- juger que les époux [Z] ont acquis le bien immobilier en connaissance de cause de son état sans garantie décennale ou des vices cachés ;
- juger que les époux [Z] ne rapportent pas la preuve que les vices allégués d'infiltrations dans un garage et d'insuffisance phonique aient pu être connus des vendeurs antérieurement à la vente ;
- débouter les époux [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi et les condamner aux entiers dépens.

Les époux [S] ont fait valoir que :

le bien immobilier qu'ils ont vendu a été construit dans les années 1970 et est de ce fait un immeuble ancien. Les acheteurs avaient connaissance de ce fait via l'acte de vente. Les époux [Z] ont d'ailleurs déclaré acheter le bien en connaissance de cause ;
ils n'ont jamais eu de problèmes d'infiltrations dans leur ancienne maison mais souligne qu'un tel désordre peut apparaître sans surprendre dans un immeuble ancien. Or, les acheteurs ne démontrent pas que ces désordres sont antérieurs à la vente et constitutifs d'un vice caché ;
concernant l'isolation phonique, ils rappellent que la cour de cassation rejette les actions en garantie des vices cachés lorsqu'elles prennent appui sur un défaut d'isolation phonique d'un bâtiment ancien. Les acheteurs n'apportent aucune preuve d'un dol de leur part et il est souligné qu'ils ont pu visiter les lieux plusieurs fois avant leur achat. Il convient en outre de souligner que le bien se situe dans une zone verte et faiblement peuplée, laissant ainsi douter de la réalité des préjudices allégués ;
ils considèrent que les attestations établies par des artisans dont la compétence est ignorée ne sauraient être reçues comme des éléments probants des allégations des acheteurs. De plus, ils affirment verser aux débats des documents attestant de la conformité des travaux aux normes en vigueur de l'époque ;
ils rappellent qu'en tout état de cause les acheteurs ont accepté d'acquérir le bien sans recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, qu'il s'agisse de vices apparents ou de vices cachés. Dès lors, il serait inutile de désigner un expert qui ne saurait objectivement répondre si les vendeurs avaient connaissance de vices cachés antérieurs à la vente. Ainsi, la demande d'expertise a uniquement vocation à pallier la carence probatoire des demandeurs qui ne disposent d'aucun motif légitime.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d'expertise

L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d'instruction , s'il n'a pas à démontrer la réalité des faits qu'il allègue, doit justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Les époux [Z] versent notamment aux débats :
- acte de vente du 23 octobre 2023 ;
- PV de constat du 22 décembre 2023 ;
- devis isolation toiture du 8 janvier 2024 ;
- devis étanchéité terrasse du 8 janvier 2024 ;
- attestation SAS Harchies du 8 janvier 2024 ;
- photographies ;
- facture pompe piscine du 27 septembre 2023 ;
- LRAR de mise en demeure du 27 mars 2024.

Les demandeurs sollicitent une expertise en vue d'une éventuelle action fondée sur la garantie des vices cachés. Or, il appert que l'acte de vente du 23 octobre 2023 comporte une clause excluant expressément cette garantie à l'exception du cas où les vendeurs auraient connu le vice caché avant la vente.

En ce qui concerne les défauts d'isolation phonique allégués, il convient de constater que les demandeurs ne fournissent qu'une simple attestation établie par la SAS Fabien Harchies et ce en complément de ses devis. Cette pièce ne saurait à elle seule corroborer les allégations des époux [Z] ni même les rendre vraisemblables. C'est en outre à bon droit que les défendeurs se sont prévalus de la jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle un défaut d'isolation phonique d'un immeuble ancien est un désordre courant et ne saurait fonder une action en garantie des vices cachés.

En ce qui concerne les problèmes d'infiltration dans le garage, les demandeurs se prévalent d'un procès-verbal de constat mettant en avant la présence de gouttelettes sur le plafond de la pièce. Ils versent également aux débats des photos de moisissures. Dès lors, il convient de juger qu'ils rendent leurs allégations crédibles quant à l'existence de ces infiltrations.

Cependant, pour l'ensemble des désordres allégués, les demandeurs ne rapportent aucun élément pouvant laisser supposer que les époux [S] en auraient eu connaissance antérieurement à la vente. Ces derniers, qui affirment ne jamais avoir subi le moindre désordre de ce type, font valoir à juste titre qu'il ne saurait être demandé à un expert s'ils avaient ou non connaissance d'éventuels vices cachés avant la vente. Ainsi, en tenant compte de la clause de non garantie insérée dans le contrat de vente, la mesure d'expertise sollicitée apparaît inutile.

Au vu de ces éléments, les époux [Z] ne justifient pas d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise. Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les époux [Z], déboutés de leur demande d'expertise, seront condamnés aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [Z] seront ainsi condamnés à verser au époux [S] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :