TJ Dijon, 18 sept. 2024, RG 24/00283

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Affaire : S.C.I. CENTRE IMMO

c/
S.A.R.L. CORTON
S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Me [O] [G], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL CORTON

N° RG 24/00283 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IK2Q

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :
à :

la SARL CANNET - MIGNOT - 81la SELARL DU PARC - MONNET BOURGOGNE - 91
ORDONNANCE DU : 18 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE DE REFERE
Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. CENTRE IMMO
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

S.A.R.L. CORTON
[Adresse 4]
[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Me [O] [G], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL CORTON
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Vincent CUISINIER de la SELARL DU PARC - MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 août 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Centre Immo, propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6] , a donné à bail commercial ce local à la SARL Corton pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2021; un nouveau bail sous seing privé a été conclu le 28 décembre 2021 pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er janvier 2022 pour se terminer le 31 décembre 2030.

La destination prévue au bail commercial est l’exploitation d’un fonds de commerce de bar avec exploitation d’une licence IV et petite brasserie.

Le loyer consenti était initialement de 26 400 € annuels hors taxe.

Par une ordonnance de référé du 15 mars 2024, le président du tribunal judiciaire avait constaté la résiliation du bail suite à des impayés de loyer de la SARL Corton.

Or la SARL Corton avait fait l’objet le 6 février 2024 d’un jugement du tribunal de commerce ouvrant une procédure de redressement judiciaire et désignant la SELARL Asteren prise en la personne de Me [G] en qualité de mandataire judiciaire, si bien que l’ordonnance de référé était privée d’effets , dès lors que la créance de la SCI Centre Immo et l’inexécution des obligations du bail étaient antérieures à la procédure collective.

La SCI Centre Immo déclarait sa créance au passif de la procédure.

Par actes de commissaire de justice du 15 mai 2024, la SCI Centre Immo a fait assigner la SARL Corton et la SELARL Asteren prise en la personne de Me [G] en qualité de mandataire judiciaire, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail commercial conclu le 28 décembre 2021 à effet au 9 mars 2024,
en conséquence,
- ordonner l’expulsion de la SARL Corton et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 4] à [Localité 6], avec si besoin le concours de la force publique,
- condamner la SARL Corton à verser à la SCI Centre Immo une somme de 5 620,51 € TTC au titre des loyers et charges arrêtée au mois de mai 2024,
- fixer l’indemnité d’occupation due par la société SARL Corton à la somme de 3 020,04 € par mois à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération complète et effective des lieux , laquelle s’entendra de la restitution des locaux libres de toute occupation et de la restitution des clés,
- condamner la SARL Corton à verser à la SCI Centre Immo une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Corton aux entiers dépens , lesquels comprennent le coût du commandement de payer.

Dans ses dernières écritures reprises oralement à l’audience , la SCI Centre Immo a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 10 150, 67 € TTC, arrêtée au mois d’août 2024 demandant la condamnation de la SCI Corton à cette somme.

La SCI Centre Immo a également demandé au juge des référés de :
- rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
- rejeter la demande de délais de paiement sollicité par la SARL Corton,

-dire que si la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement sont accordés à la SARL Corton, en cas de défaut de paiement de ce dernier, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit automatiquement,
-rejeter la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,
-rejeter la demande aux fins de constater que le montant de l’arriéré locatif visé par le commandement de payer a d’ores et déjà été payé à la SCI Centre Immo.

La SARL Corton et la SELARL Asteren prise en la personne de Me [G] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL Corton ont demandé au juge des référés de :
à titre principal,
- constater les irrégularités dont est entaché le commandement de payer visant la clause résolutoire,
en conséquence,
- prononcer la nullité du commandement de payer,
- débouter la SCI Centre Immo de l’ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire,
- constater que la SARL Corton a payé à la SCI Centre Immo le montant de l’arriéré locatif visé par le commandement,
en conséquence,
- débouter la SCI Centre Immo de l’ensemble de ses demandes.
à titre très subsidiaire,
- accorder à la SARL Corton les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif visé par le commandement,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- constater que le montant de l’arriéré locatif visé par le commandement de payer a d’ores et déjà été payé à la SCI Centre Immo,
en conséquence,
- juger qu’il n’y a pas lieu à faire produire d’effets à la clause résolutoire,
- débouter la SCI Centre Immo de l’ensemble de ses demandes,
en tout état de cause,
- condamner la SCI Centre Immo à payer à la SARL Corton et à la SELARL Asteren la somme de 1 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SCI Centre Immo aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de nullité du commandement de payer.

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer , son irrégularité, à la supposer établie, ne pouvant que constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer.

Il est soulevé par les défendeurs que la clause résolutoire insérée dans le commandement de payer du 8 mars 2024 est totalement illisible et que le décompte produit ne prend pas en compte le virement instantané de 1 500 € fait au profit du bailleur le 29 février 2024 : or le commandement de payer comporte bien la clause résolutoire figurant au bail commercial et il ne peut être considéré après examen des pièces qu’elle soit illisible ; le fait que le décompte ne mentionne pas la dernière somme réglée par le débiteur ne saurait constituer une cause d’irrégularité dudit commandement.

Dans ces conditions, il n’existe pas de contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer.

Sur le demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SARL Corton et à son mandataire judiciaire le 8 mars 2024, portant sur les sommes dues à compter du 6 février 2024, date du jugement d’ouverture de la procédure collective et pour mars 2024, pour un montant de 5 519, 38 €, outre le coût du commandement de payer de 161, 05 €, soit un total de 5 680, 43 €.

Il est soulevé par les défendeurs que l’action est dépourvue d’objet dès lors que la SARL Corton a payé à la SCI Centre Immo la somme totale de 8 600 € entre le 29 février et 29 avril 2024, ces versements couvrant largement le montant du commandement de payer et celui du loyer et des charges du mois d’avril 2024 ; qu’ainsi, le commandement de payer est dépourvu d’objet et n’a donc pas pu produire ses effets s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire.

Or il résulte des pièces -et le contraire n’est pas soutenu par la SARL Corton- que la SARL Corton ne s’est pas totalement acquittée dans le délai d’un mois, soit avant le 8 avril 2024 à 24h, des causes du commandement de payer, soit de la totalité de la somme objet du commandement de payer, compte tenu des paiements intervenus le 29 février, le 21 mars et le 1er avril 2024 .

Il est constant que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Pour autant, il est acquis par le relevé de compte de la SARL Corton et les factures versées par la SCI Centre Immo qu’au 15 avril 2024, la SARL Corton s’était totalement acquittée des causes du commandement de payer.

Les défendeurs sollicitent dès lors des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

L'article 145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour le paiement des sommes dues à son bailleur, dans le cadre du contrat de bail commercial ayant pris effet en janvier 2013, des règlements ayant été régulièrement effectués après l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la bonne foi du preneur doit être reconnue ; en outre, il convient de constater que la résiliation du bail entraînerait de facto la conversion de la procédure en liquidation judiciaire , faute de poursuite d’activité possible et empêcherait dès lors toute session du fonds de commerce dans le cadre de la procédure collective, entraînant ainsi de lourdes conséquences économiques tant pour le débiteur que pour les créanciers.

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’accorder rétroactivement des délais par application de l'article L145-41 du code de commerce, eu égard au paiement total des causes du commandement de payer au 15 avril 2024 et à la bonne foi de la locataire et de constater dès lors que la clause résolutoire n' a pas produit ses effets.

La SCI Centre Immo est dès lors déboutée de ses demandes de voir constater la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l’expulsion de la SARL Corton et de voir fixer une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

La SCI Centre Immo demande le paiement à titre de provision du montant actualisé de sa créance arrêtée au mois d’août 2024, soit la somme de 10 150, 67 € TTC.

Il n’existe eu égard à la facture produite pas de contestations sérieuses sur le montant de cette créance qui n’est pas contesté par les défendeurs.

Il convient en conséquence de condamner la SARL Corton à payer la somme de 10 150, 67 € TTC à son bailleur la SCI Centre Immo, étant rappelé que ces sommes correspondent à des créances postérieures à l’ouverture de la procédure collective et nécessaires à la poursuite de l’activité.

Pour les mêmes motifs que ceux évoqués ci-dessus, il convient d’accorder des délais de paiement à la SARL Corton, en l’espèce un délai de 24 mois pour s’acquitter de cette somme, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il ne sera pas fait droit à la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire en cas de non-respect de cet échéancier dès lors que les causes du commandement de payer ont été intégralement réglées et que la clause résolutoire n’a donc pas produit son effet, comme jugé ci-dessus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il n’apparaît pas inéquitable que la SARL Corton soit condamnée à payer à la SCI Centre Immo une somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL Corton est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Corton est condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :