TJ Évreux, 20 sept. 2024, RG 24/00024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 2]
[Adresse 2]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00024 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HRF4

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'ORNE

C/
[X] [C]

JUGEMENT DU 20 SEPTEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 20 Septembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'ORNE
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représenté par Maître Evelyne BOYER, Avocat au Barreau de l'EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Non Comparante

DÉBATS à l'audience publique du : 29 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 04 octobre 2016, l'Office Public de l'Habitat de l'Orne - ORNE HABITAT a donné à bail à Madame [X] [C] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat de l'Orne - ORNE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer en date du 27 juillet 2023, puis a fait assigner Madame [X] [C] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d'EVREUX par un acte d'huissier du 11 décembre 2023 en vue de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion des lieux.

A l'audience du 29 mai 2024, après réouverture des débats pour communication de la copie du contrat de bail,

L'Office Public de l'Habitat de l'Orne - ORNE HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite

- le prononcé de la résiliation du bail d'habitation et en conséquence l'expulsion immédiate de la locataire et celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.433-2 et R. 411-1 à 442-1 du Code des procédures civiles d'exécution
- la condamnation de la locataire à lui payer la somme actualisée de 3.268,97 due au titre d'arriérés de loyers, compte arrêté au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer
- la condamnation de la locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu'à la libération des lieux,
- la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- La condamnation de la locataire aux entiers dépens.

Madame [X] [C], bien qu'assignée à étude, a comparu en personne à l'audience du 31 janvier 2024, a fait état de sa situation personnelle et financière et a demandé à pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR L'EXISTENCE D'UN BAIL VERBAL :

Aux termes des dispositions de l'article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aux termes des dispositions des articles 1361 et 1362 du Code civil, Il peut être suppléé à l'écrit par l'aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve et Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution. La mention d'un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit.

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat de l'Orne - ORNE HABITAT ne produit aucun contrat de bail permettant de justifier d'une relation contractuelle avec sa locataire.

Néanmoins, sont versés à la procédure :

- une correspondance émanant de la Caisse d'Allocations Familiales en date du 03 mai 2023 relatif à une sollicitation du dispositif d'aide aux impayés ;

- des décomptes locatifs datés des 11 juillet 2023, 14 novembre 2023 et 27 mai 2024 démontrant l'existence de versements réguliers au titre des loyers et des charges depuis la date alléguée ;
- un avenant au bail à usage d'habitation régularisé entre les parties le 17 avril 2024 dûment signé par Madame [X] [C] ;

Ainsi, il est à considérer que le demandeur verse trois commencements de preuve par écrit étayés par un fait juridique (les versements bancaires).

De surcroît, l'existence et les modalités des contrats litigieux ne font l'objet d'aucune contestation entre les parties.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, est établie l'existence d'un contrat de bail entre l'Office Public de l'Habitat de l'Orne - ORNE HABITAT et Madame [X] [C].

II. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION :

- Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 13 décembre 2023 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la partie demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX par la voie électronique le 03 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- Sur le bienfondé de la demande :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que " le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l'espèce par l'Office Public de l'Habitat de l'Orne - ORNE HABITAT révèle que la dette locative s'élevait, après soustraction des frais de poursuite (144,96 euros) non justifiés ou d'ores et déjà inclus dans les dépens, à la somme de 3.124,01 euros au 27 mai 2024.

Madame [X] [C] ne conteste aucunement l'absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni le montant des sommes réclamées.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

III. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par l'Office Public de l'Habitat de l'Orne - ORNE HABITAT, arrêté à la date du 27 mai 2024, que la dette locative s'élève à la somme de 3.124,01 euros, après déduction des frais de poursuite (144,96 euros), terme d'avril 2024 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 515,81 euros (loyers + charges) en date du 30 avril 2024 et une dernière ligne créditrice de 250,00 euros (versement de la part de la locataire) le 30 avril 2024).

Madame [X] [C], qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Madame [X] [C] devra également régler d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 1228 du Code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (applicable en l'espèce au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016), pose le principe que " le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ".

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Au regard des règlements effectués depuis janvier 2024, Madame [X] [C], qui vit seule avec deux enfants et bénéficie d'un emploi sous forme de contrat à durée indéterminé lui permettant de revoir une rémunération mensuelle oscillant entre 1.200,00 et 1.500,00 euros, justifie avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [X] [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 85,00 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

La résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Toutefois, il convient d'avertir Madame [X] [C] que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la résiliation du contrat de bail et :

- l'autorisation pour l'Office Public de l'Habitat de l'Orne - ORNE HABITAT de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
- la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,
- sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

Au regard de la situation respective des parties, il serait inéquitable de condamner Madame [X] [C] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS