TJ Évreux, 20 sept. 2024, RG 23/01081

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 4]
[Localité 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 23/01081 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HQZB

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/
[X] [B]

JUGEMENT DU 20 SEPTEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 20 Septembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Maître Roger LEMONNIER, Avocat au Barreau de PARIS - Substitué par Maître Nadia BALI, Avocat au Barreau de l'EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [B]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Comparante

DÉBATS à l'audience publique du : 29 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Monsieur [E] [L] a donné à bail à Madame [X] [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6], par contrat le 19 juillet 2021 moyennant un loyer mensuel total de 480,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [L] a actionné la garantie VISALE gérée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre de sa subrogation dans les droits du propriétaire, a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 août 2023 ; puis elle a fait assigner Madame [X] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par acte d'huissier du 23 novembre 2023 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 29 Mai 2024, après réouverture des débats pour communication d'un décompte actualisé conforme à l'historique de compte établi par le propriétaire,

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l'acte introductif d'instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

- condamner la locataire à lui payer la somme actualisée de 3.448,62 euros due au titre d'arriérés de loyers au 28 mai 2024,
- condamner la locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu'à la libération des lieux lorsque ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6],
- condamner la locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué s'en rapporter à l'appréciation du tribunal quant à l'octroi de délais de paiement.

Madame [X] [B], bien qu'assignés à étude, a comparu et indiqué que les règlements effectués depuis septembre 2023 ne figuraient pas sur le décompte fourni par la partie demanderesse et a sollicité le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience mais ne contenait aucun élément quant à la situation de la locataire.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION, L'EXPULSION ET LA DEMANDE D'ASTREINTE :

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 24 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 août 2023 2023, soit au moins six mois avant la délivrance de l'assignation le 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article VIII page 06 du contrat paraphé et signé par les parties) et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [X] [B] le 17 août 2023 pour un montant en principal de 3.668,92 euros.

Il ressort de l'historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 octobre 2023.

L'expulsion de Madame [X] [B] sera ordonnée en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉS D'OCCUPATION :

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

"payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

En application de l'article 9 du Code de procédure civile, " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

En l'espèce,

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 28 mai 2024 qui, selon elle, démontrerait que Madame [X] [B] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 3.448,62 euros (terme avril 2024 inclus).

Or, Madame [X] [B] produit l'historique de compte tenu par le mandataire du propriétaire établi au 13 févier 2024 qui démontrerait l'existence des règlements qui n'auraient pas été pris en compte par le décompte présenté par la demanderesse.

Il ressort de la mise en perspective des deux documents qu'ils ne sont pas incompatibles mais que leurs informations partielles doivent faire l'objet d'un travail de synthèse qui n'est normalement pas du ressort de la juridiction.

Il en ressort que Madame [X] [B] est redevable de la somme de 3.448,62 au titre de l'arriéré de loyers en charges au 28 mai 2024.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3.448 ,62 euros (terme avril 2024 inclus) correspondant :

- aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 18 octobre 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire ;
- à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme d'avril 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [X] [B] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce,

Madame [X] [B] sollicite de pouvoir conserver le logement donné à bail moyennant le règlement de la somme de 50,00 euros en sus du paiement des loyers et charges courants.

Madame [X] [B] a repris irrégulièrement le paiement des loyers et charges courants depuis septembre 2023 comme en atteste le décompte produit par la partie demanderesse, faisant apparaître une imputation du règlement sur le mois de mai 2024.

Madame [X] [B] n'occupe pas d'emploi et vit seule avec deux enfants en bas âge.

Elle perçoit une somme de 987,00 euros par mois.

Madame [X] [B] peut en conséquence apurer sa dette locative. La volonté de s'en acquitter est démontrée par la reprise du paiement du loyer et des charges courantes dès cette date de reprise.

Par ailleurs, la bailleresse ne s'est pas opposée à la demande formulée.

Compte-tenu des versements effectués par Madame [X] [B] et de sa situation, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 90,00 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [X] [B] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d'avertir Madame [X] [B] que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

- l'autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
- la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,
- sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas équitable de condamner Madame [X] [B] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS