TJ Évreux, 20 sept. 2024, RG 24/00459

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 3]
[Localité 2]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00459 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HWQ7

Société MON LOGEMENT 27

C/
[N] [G]

JUGEMENT DU 20 SEPTEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 20 Septembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l'EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Comparante

DÉBATS à l'audience publique du : 29 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :
Copie exécutoire délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

L'Office Public de l'Habitat de l'Eure (Eure Habitat) a donné à bail à Madame [N] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] par contrat du 22 janvier 2019 moyennant un loyer mensuel total de 820,74 euros, charges incluses.

A la suite de la fusion entre la société SECOMILE et l'Office Public de l'Habitat de l'Eure (Eure Habitat), ce dernier est devenu la société MON LOGEMENT 27 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020 suivant traité de fusion déposé au greffe du tribunal de commerce d'Évreux.

Des loyers étant demeurés impayés, la société MON LOGEMENT 27 a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 février 2023 ; puis elle a fait assigner Madame [N] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par acte d'huissier du 11 avril 2024, pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 29 mai 2024,

La société MON LOGEMENT 27, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s'en est référé à son acte introductif d'instance ;

Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

- condamner la locataire à lui payer la somme actualisée de 4.789,49 euros due au titre d'arriérés de loyer au 24 mai 2024,
- condamner la locataire à lui payer les loyers à compter de cette date jusqu'au jour de la résiliation du bail,
- condamner la locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu'à la libération des lieux,
- constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1],
- dire en conséquence, que la locataire sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l'appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,
- dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué s'opposer quant à l'éventuel octroi de délais de paiement.

Madame [N] [G], régulièrement assignée à personne, a comparu et, après avoir fait part de sa situation personnelle et financière, a sollicité des délais de paiement en offrant de verser une somme mensuelle de 50,00 euros en sus du paiement du loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et confirme les déclarations de la partie défenderesse.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

I. SUR LA RÉSILIATION, L'EXPULSION ET LA DEMANDE D'ASTREINTE :

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 15 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 02 mai 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l'assignation le 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7 pages 10 et 11 du contrat signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [N] [G] le 10 février 2023 pour un montant en principal de 1.405,71 euros.

Il ressort de l'historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2023.

L'expulsion de Madame [N] [G] sera ordonnée en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE LOYERS ET INDEMNITÉ D'OCCUPATION :

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

"payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus"

La société MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Madame [N] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuites (119,62 euros + 2.84 euros) et des "pénalités enquête peuplement" (30,48 euros + 38,10 euros + 30,48 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 4.567,97 euros à la date du 24 mai 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 479,55 euros (Charges annuelles) en date du 17 mai 2024 et une dernière ligne créditrice de 78,72 euros (Réduction Loyer Solidarité) le 29 février 2024.

En outre, Madame [N] [G] n'apporte aucun élément susceptible d'apporter une contestation à l'égard du principe ou du montant de la dette.

Madame [N] [G] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4.567,97 euros (terme d'avril 2024 inclus) correspondant :

- aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 11 avril 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire ;
- à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme d'avril 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [N] [G] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce,

Compte-tenu de l'absence de règlement de Madame [N] [G] depuis le 06 octobre 2023 selon le décompte communiqué par la partie demanderesse, il ne saurait être considéré comme ayant repris le paiement des loyers courants et, en conséquence, bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le règlement de la somme de 300,00 euros entre les mains de la bailleresse, le jour même de l'audience, n'est pas à même d'entraîner une modification de l'appréciation de la juridiction au regard de la situation des parties.

Madame [N] [G] qui déclare vivre seule avec trois enfants à charge indique bénéficier d'allocations familiales à hauteur d'une somme mensuelle de 1.196,00 euros n'est en capacité de faire face à la dette locative et de tenir un échéancier d'apurement de ladite dette susceptible de respecter les délais de 36 mois pouvant théoriquement lui être octroyés par la juridiction, sachant que le loyer résiduel est de 474,39 euros.

Le tribunal se trouve en conséquence dans l'impossibilité de de lui accorder des délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [G] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il apparaît inéquitable de condamner Madame [N] [G] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS