TJ Montpellier, 17 sept. 2024, RG 23/00027

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat
SCP BEZ
1
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
2
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ 1

N° : N° RG 23/00027 - N° Portalis DBYB-W-B7G-OBCQ
Pôle Civil section 1

Date : 17 Septembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [B] [E] [K]
né le 20 Août 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [S] [X] [R] épouse [K]
née le 22 Juin 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, Maître Laurent PARDAILLE de la SCP PARDAILLE LAURENT, avocats au barreau d’AVEYRON

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL STEPHANE THOMAS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n°481 210 300, elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Juin 2024

MIS EN DELIBERE au 17 Septembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Septembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploits de commissaire de justice en date du 23 décembre 2022, [Y] [K] et [L] [R] épouse [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL STEPHANE THOMAS IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er octobre 2022.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 28 mai 2024, les époux [K] demandent au tribunal, au visa des articles 9, 14, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-juger recevable leur action en annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er octobre 2022,
-prononcer la nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 1er octobre 2022,
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
-condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner le même aux entiers dépens,
-rappeler que par application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :
-à la suite d'un sinistre d'infiltrations survenu sur leur terrasse, des travaux de réhabilitation d'étanchéité de celle-ci ont été engagés sur la base d'un devis de la société PROJAC ETANCHEITE ASSISTANCE du 27 juin 2022 à hauteur de 12.828,20€ TTC,
-aux termes de ce devis, il a été prévu la fourniture et la pose de dalles type carrelages sur plots réglables pour un montant de 3.751€ TTC,
- la résolution n°16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er octobre 2022 a approuvé le coût de ces travaux, déduction faite des frais concernant la pose et la fourniture du carrelage, considérant ce revêtement comme une partie privative à leur charge, ce qu'ils contestent,
-le syndic n'a pas tenu ses engagements de vérification du règlement de copropriété concernant le caractère commun ou privatif du revêtement des terrasses,
-la lecture de l'article 7 du règlement de copropriété ne permet pas de considérer le revêtement des terrasses comme une partie privative,
-à titre subsidiaire, et cela même si le revêtement des terrasses devait être considéré comme une partie privative, l'ensemble des travaux, étanchéité et revêtement, doivent être à la charge de l'ensemble des copropriétaires,
-la résolution n°16 constitue un abus de majorité.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
-débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes.
-condamner les époux [K] à lui verser la somme de 3.751 € TTC correspondant à la partie privative du devis PROJAC,
-condamner les époux [K] à permettre la réalisation des travaux d’étanchéité sur leur terrasse et autoriser tout accès sur leurs parties privatives à l’entreprise PROJAC et au syndic en exercice,
-assortir cette condamnation d’une astreinte en cas d’obstruction à la réalisation de ces travaux de 500€ par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,
-préciser que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice devra prévenir les époux [K] par lettre recommandée avec accusé de réception ou signification par de commissaire de justice, du début des travaux sous respect d’un délai de 15 jours calendaires,
-condamner les époux [K] au paiement de la somme de 4.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que tant au regard du règlement de copropriété que des dispositions supplétives de la loi, il apparaît de manière incontestable que le revêtement carrelage de la terrasse du lot n°11 appartenant aux époux [K] est un élément privatif, et que le coût de la fourniture et pose de celui-ci dans le cadre des travaux projetés en vue de faire cesser les infiltrations subies par le lot sous-jacent, incombe aux demandeurs.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 3 juin 2024.

A l’issue de l’audience du 10 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande principale d'annulation de l’assemblée générale du 11 juillet 2022

Les époux [K] sollicitent l'annulation de la résolution n°16, contre laquelle ils ont voté, ainsi rédigée :
« En amont des résolutions à suivre, le syndic a donné toutes explications sur les obligations du syndic en matière de travaux sur des toitures ou terrasses courantes de parties habitables comme sur les autres hypothèses (telles que les balcons non couvrants des parties habitables). Des schémas ont été tracés pour permettre à chacun de bien comprendre les différences techniques, juridiques et financières au cas par cas. Par ailleurs, M. [K], directement concerné par la résolution a clairement fait savoir qu'il n'entendait pas régler la « partie carrelage » au motif que sa lecture du règlement de copropriété est différente de celle du syndic. Le syndic le note, procédera à l'examen minutieux du règlement sur ce point mais précise qu'il ne peut pas modifier la résolution en raison des votes par correspondance mais que si une correction devait avoir lieu, elle sera communiquée à chacun dans les prochaines semaines.
Approbation de travaux de réhabilitation de l'étanchéité de la terrasse du lot 2A1l (suite à un sinistre des parties habitables de l'appartement du dessous IA6) Conditions de majorité de l'article 24 de la Loi du juillet modifiée). Clé de répartition : charges générales (10 000)
- Présents et représentés : 30 copropriétaires représentant 6 262 tantièmes.
L'assemblée générale, après avoir noté l'évolution de ce projet et de cette étude dans les comptes rendus du conseil syndical, avoir pris acte de l'avis du conseil dans les comptes rendus et avoir pris connaissance de toute personne souhaitant intervenir sur le sujet décide d'approuver les travaux de réhabilitation de l'étanchéité de la terrasse du lot 2A1l,
D'approuver le devis de l'entreprise PROJAC pour un montant de 12.828,20 € TTC et de donner mandat au syndic pour élargir l'appe1 d’offres et au conseil syndical pour effectuer le choix définitif de l’entreprise dans la limite d'une enveloppe maximale de l3,000,00 € TTC après élargissement de l'appel d'offres ou dans l'hypothèse où l'entreprise retenue devrait par extraordinaire décliner la commande ;
D'approuver la souscription à l'assurance Dommages-Ouvrage obligatoire selon l`offre AXA (Courtier RCB) pour un montant de 1.850 €TTC ;
D'approuver les honoraires spéciaux du syndic pour le suivi administratif et financier des travaux pour 2% HT du montant HT soit 236,67 € HT soit donc 284 €TTC.

De financer les travaux votés et les prestations annexes liées au marché principal soit la somme, après déduction de la partie privative de 11.373 € TTC par l'appel de fonds au titre des charges communes bâtiment le 1er décembre 2022 pour une réalisation dès que possible tenant compte de la nécessité de mettre un terme au sinistre ».

Ils soutiennent à titre principal, le caractère commun du revêtement de leur terrasse privative et à titre subsidiaire, la prise en charge des travaux d'étanchéité y compris le revêtement de leur terrasse par l'ensemble des copropriétaires.
Ils reprochent également au syndicat des copropriétaires d'avoir fait une interprétation erronée du règlement de copropriété et estiment être victimes d'un abus de majorité.

Se référant aux articles précités et aux articles 1 et 7bis du règlement de copropriété, le syndicat affirme qu'au regard du caractère privatif de la terrasse des époux [K], le revêtement de celle-ci est aussi privatif, nonobstant la qualité de partie commune de l'étanchéité des terrasses.

Sur la nature du revêtement en carrelage

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 3 de cette même loi définit « les parties communes des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » listant comme réputées parties communes :
« - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes. »
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes ».

Selon l'article 24 I de la loi susvisée, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Ce texte précise que sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I, « les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. »

Il résulte de la deuxième partie du règlement de copropriété concernant les parties privatives et communes, que ces dernières sont ainsi définies :
« Les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif ci-dessus établi, sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et, comme tels constituent des «parties privatives». Il en est de même pour les accessoires desdits locaux tels que notamment : les carrelages, dalles et en général tous revêtements …... En résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, la présente désignation n'étant qu'énonciative et non limitative. Les parties privatives sont la propriété exclusive ce chaque propriétaire...
Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment la totalité du sol, c'est à dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours et des jardins. Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, le gros œuvre des planchers à l'exclusion du sol. Les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, à l'exception des terrasses attachées aux lots 11, 39 et 48 qui sont des parties privatives...
Les terrasses individuelles formant la couverture des locaux situés à l'étage inférieur font parties des parties communes en ce qui concerne leur étanchéité. L’entretien de cette étanchéité est donc à la charge de la copropriété. Par contre le revêtement de ces terrasses est entretenu par le propriétaire du lot ».

Il est constant que les époux [K] sont propriétaires du lot n°11 comprenant un appartement de trois pièces principales avec loggia, terrasse, coursive d'accès sur la largeur du lot.

La nécessité d'entreprendre des travaux d'étanchéité de la terrasse de leur lot suite aux infiltrations d'eau constatées dans l'appartement du dessous n’est pas contestée.

En outre, il s'évince du règlement de copropriété précité, que le lot n°11 appartenant aux époux [K] est une partie privative et que par conséquent le carrelage en litige constitue un accessoire de celle-ci dont l'entretien leur incombe.

Ainsi, la résolution querellée a justement été soumise à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les travaux d'étanchéité constituent des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble à la charge de la copropriété et que la pose et la fourniture du carrelage, partie privative des époux [K], sont à la charge exclusive de ces derniers.

Au vu de ces éléments, la demande d'annulation sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’abus de majorité

Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il incombe à celui qui allègue l'abus de majorité de la décision de l'assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci.

Les époux [K] soutiennent également être victimes d'un abus de majorité faisant valoir que les travaux d'étanchéité envisagés sont la conséquence d'un défaut d'entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires.

Or il résulte de ce qui précède que même si le remplacement du revêtement est la conséquence des travaux d'étanchéité réalisés, la remise en état de celle-ci incombe aux requérants, de sorte que le caractère abusif de la résolution n'est pas rapporté.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d'annulation formulée par les époux [K] sur ce fondement également.

➢ Sur les demandes reconventionnelles

La remise en état de la terrasse incombant aux époux [K], il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner ces derniers à lui verser la somme de 3.751€TTC dûment justifiée par la production d'un devis établi par la société PROJAC, le 27 juin 2022.

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a également lieu de faire droit aux demandes concernant la réalisation des travaux d’étanchéité sur leur terrasse et l'autorisation tout accès sur leurs parties privatives à l’entreprise PROJAC et au syndic en exercice.

En revanche rien ne permet de penser que les époux [K] vont se soustraire à leurs obligations relatives à ces travaux et il n’y a dès lors pas lieu à ce stade de prononcer une astreinte.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Les époux [K] qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance.

L'équité commande de condamner les époux [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

Les requérants succombant, il ne sera pas fait application à leur profit des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;