TJ Nîmes, 17 sept. 2024, RG 22/00829

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Minute N°

N° RG 22/00829 -

N°RG 23/01635

N° Portalis DBX2-W-B7G-JSJD

N°PORTALIS DBX2-W-B7H-KJGR

[W] [S]

[L] [D] épouse [S]

C/

[U] [P]

[Y] [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEURS

M. [W] [S]
né le 22 Mars 1949 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par la SCP COUDURIER & CHAMSKI, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS

Mme [U] [P]
née le 05 Septembre 1980 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée

M. [Y] [N]
Caution solidaire
né le 16 Février 1975 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection

Greffière : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 18 juin 2024
Date du Délibéré : 17 septembre 2024

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2021, M.[W] [S] a donné à bail à Mme [P] [U] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges de 70 euros, contrat conclu pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.

Par acte du 1er juin 2021, M.[Y] [N] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire au titre des loyers et charges locatives impayés, pendant la durée du bail initial et de son premier renouvellement.

Par acte du 3 novembre 2021, M.[W] [S] a fait délivrer à Mme [P] [U] un commandement de payer la somme en principal de 2 803,00 euros au titre des loyers impayés.

Par actes des 9 et 16 juin 2022, mis au rôle le 21 juin 2022, M.[W] [S] a fait assigner Mme [P] [U] et M.[Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du preneur.

Il sollicite la condamnation solidaire de Mme [P] [U] et de M.[Y] [N] au paiement de :

- la somme de 3 642,44 euros au titre des loyers, charges locatives impayés arrêtés au 27 avril 2022 et de la taxe d’ordures ménagères 2021,

- de la somme de 364,24 euros au titre des pénalités conventionnelles,

- de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite la condamnation de Mme [P] [U] au paiement de la somme de 1 310 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération définitive des lieux loués.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois non-contradictoires en l’absence des défendeurs.

A l’audience du 21 février 2023, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

M.[W] [S] a comparu, représenté par son avocat.

Dans ses dernières écritures et à l’audience, il exposait que la locataire avait définitivement quitté les lieux, la reprise du logement ayant été effectuée le 30 septembre 2022 ; il actualisait en conséquence le montant de la dette locative au 30 septembre 2022 à la somme de 7 727,75 euros correspondant aux loyers et charges locatives impayés arrêtés au 30 septembre 2022, et à la taxe d’ordures ménagères 2021.

Il sollicitait en conséquence la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 7 727,75 euros, augmentée de la somme de 772,77 euros en application de la pénalité conventionnelle de 10% stipulée à l’acte.

Il demandait en outre la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de :

- la somme de 116,34 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2022,

- la somme de 4 280,43 euros au titre des dégradations locatives.

Il maintenait sa demande introductive d’instance en paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

M.[Y] [N], régulièrement cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Madame [P] [U], régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude d’huissier de justice, n’a pas comparu.

Par jugement du 28 mars 2023, la réouverture des débats a été ordonnée pour permettre au demandeur de produire les états des lieux entrant et sortant du logement loué.

A l’audience du 17 octobre 2023, M.[W] [S] comparaissait, représenté par son conseil. Il indiquait qu’aucun état des lieux n’avait été réalisé en fin de bail et déposait son dossier de plaidoiries.

Madame [P] [U] et M.[Y] [N], avisés par le greffe de l’audience de réouverture des débats, ne comparaissaient pas.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

Par décision avant dire droit du 19 décembre 2023,rectifié par jugement du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 février 2024 et invitait M.[W] [S] à faire signifier par acte extra-judiciaire à Madame [P] [U] et M.[Y] [N] ses dernières écritures comportant ses demandes nouvelles en paiement de la taxe d’ordure ménagère 2022 et d’une indemnité pour dégradations locatives, ainsi que le décompte actualisé de la dette locative au 30 septembre 2022.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi non-contradictoire en l’absence des défendeurs.

A l’audience du 18 juin 2024, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

M.[W] [S] comparaît, représenté par son avocat.

Le demandeur sollicite dans ses dernières écritures, signifiées aux défendeurs par acte extra-judiciaire du 11 janvier 2024 la condamnation solidaire de Mme [P] [U] et M.[Y] [N] au paiement de :

- la somme de 7 727,75 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2022,

- la somme de 772,77 euros au titre de la majoration conventionnelle de 10%,

- la somme de 116,34 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères,

- la somme de 4 280,43 euros au titre des dégradations locatives,

- la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Madame [P] [U] et M.[Y] [N] ne comparaissent pas.

MOTIFS

- sur l’arriéré de loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1184 du code civil rappelle le principe que "la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts".

Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier la paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 4-i de la loi du 24 mars 2014 applicable au bail conclu le 1er juin 2021, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l'espèce, M.[W] [S] produit un décompte de la dette locative arrêté au 30 septembre 2022 à la somme de 7 727,75 euros, date de reprise des lieux.

Mme [P] [U] et M.[Y] [N], non-comparants, ne contestent pas le principe et le montant de dette et ne rapportent pas la preuve de leur libération.

Il résulte de l’examen de cette pièce et du contrat de bail que la preuve de l’existence de l’obligation dont il est réclamé l’exécution est rapportée, la créance de loyers et charges locatives impayés pouvant être fixée au terme du bail à la somme de 7 727,75 euros, dont il convient de déduire la somme de 283 euros au titre du dépôt de garantie que le bailleur reconnaît dans ses écritures avoir conservé.

Mme [P] [U] et M.[Y] [N] seront en conséquence solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 7 444,75 euros (7 727,75 euros - 283 euros) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 30 septembre 2022.

L’obligation au paiement d’une indemnité en exécution de la clause pénale insérée au bail contrevient aux dispositions pré citées, de sorte que la demande en paiement d’une majoration conventionnelle sera rejetée.

Par ailleurs, M.[W] [S] ne justifie du bien fondé de sa demande en paiement au titre de la taxe d’ordures ménagères 2022 au moyen d’un document fiscal.

Il sera conséquence débouté de sa demande en paiement sur ce point.

- sur les dégradations locatives

Le preneur a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (Article 7-d de la loi du 6 juillet 1989).

Selon l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort en l’espèce de l’état des lieux entrant établi le 1ER juin 2021 que le logement était au début du bail en bon état d’usage.

Le bailleur sollicite le paiement d’une indemnité causée par les dégradations locatives (peintures murales, destruction d’un radiateur, dégradations d’éléments d’équipement et nettoyage des lieux), dont la réalité n’est pas démontrée en l’absence d’état des lieux de sortie ou de constat dressé par un commissaire de justice versé aux débats.

Les factures de travaux entrepris par le bailleur pour la remise en état alléguée des lieux sont insuffisantes à prouver le bien fondé de la demande.

Il convient donc de débouter M.[W] [S] de sa demande indemnitaire.

- sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [P] [U] et M.[Y] [N] succombant au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de M.[W] [S] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Mme [P] [U] et M.[Y] [N] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS