TJ Nîmes, 17 sept. 2024, RG 23/01359

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Minute N°

N° RG 23/01359 -

N° Portalis DBX2-W-B7H-KGNA

[D] [S]

C/

[R] [F]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR

M. [D] [S]
né le 20 Avril 1985 à [Localité 5] (FINISTERE)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Olivier COHEN de la SCP LINCETTO-COHEN, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, substituée par Me Anthony SINARD, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [R] [F]
née le 08 janvier 1979 à [Adresse 7] de la REUNION
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par la SCP COUDURIER & CHAMSKI, avocats au barreau de NIMES substituée par Maitre Julien DUMAS-LAIROLLE, AARPI DE DICTO AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection

Greffière : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 18 juin 2024
Date du Délibéré : 17 septembre 2024

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 13 avril 2029, M.[D] [S] a donné à bail à Mme [R] [F] un logement à usage d'habitation situé à [Localité 6] (Gard), [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 660 euros.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, M.[D] [S] a fait signifier un commandement de payer par acte du 13 juillet 2023.

Par acte extra-judiciaire du 13 juillet 2023, M.[D] [S] a fait commandement à Mme [R] [F] de justifier du respect de son obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs.

Par acte du 11 octobre 2023, M.[D] [S] a fait citer Mme [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, en vue de voir constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs, et voir ordonner l'expulsion de Mme [R] [F] et de tout occupant de son chef. Il demande la condamnation de Mme [R] [F] au paiement de la somme de 6 956,56 euros correspondant au montant des loyers impayés ; au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 650 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération définitive des lieux ; au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et des dépens.

A l’audience du 18 juin 2024, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

M.[D] [S] comparaît, représenté par son avocat.

Il poursuit le bénéfice de son assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 10 256,56 euros, après déduction du dépôt de garantie.

Mme [R] [F] comparaît, représentée par son avocat.

Elle remet au bailleur les clés du logement loué, précisant qu'elle a quitté les lieux.

Elle ne conteste pas le montant de la dette, sollicite de larges délais de paiement et demande que l'exécution provisoire soit écartée.

M.[D] [S] maintient sa demande en résiliation du bail et s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

- sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion

Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Il résulte de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi N°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 17 juillet 2023.

M.[D] [S] ne justifie pas avoir notifié l’assignation aux fins de résiliation du bail au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Toutefois, cette obligation n'est pas applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation pour manquement à l'obligation du locataire de souscrire une assurance locative, comme en l'espèce.

L’action de M.[D] [S] sera donc jugée recevable.

- sur la demande de résiliation du bail

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit à peine de nullité les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2023.

L'expulsion de Mme [R] [F] sera en conséquence ordonnée.

- sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1184 du code civil rappelle le principe que "la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts".

Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier la paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M.[D] [S] produit un décompte de la dette locative arrêté au 18 juin 2024 à la somme de 10 256,56 euros.

Mme [R] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de dette et ne rapporte pas la preuve de sa libération.

Il résulte de l’examen de cette pièce et du contrat de bail que la preuve de l’existence de l’obligation dont il est réclamé l’exécution est rapportée, la créance de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés pouvant être fixée au 18 juin 2024 à la somme de 10 256,56 euros.

Il convient donc de condamner Mme [R] [F] à payer à M.[D] [S] la somme de 10 256,56 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 18 juin 2024, date de restitution des clés.

La demande en paiement d'indemnités d'occupation sera rejetée compte tenu de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.

- sur la demande de délais

Selon l’Article 1345-5 du Code civil : “compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette”.

En l'espèce, compte tenu de la situation de Mme [R] [F], il convient d'accorder à la défenderesse condamnée au paiement de la dette des délais de paiement selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

- sur les demandes accessoires

Mme [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de M.[D] [S] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [R] [F] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu d'écarter en l'espèce l'exécution provisoire, le logement étant définitivement quitté et les clés restituées à l'audience.

PAR CES MOTIFS