TJ Nîmes, 17 sept. 2024, RG 23/01445

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/01445 -

N° Portalis DBX2-W-B7H-KHR6

SCI CCE

C/

[J] [S]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SCI CCE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [J] [S]
née le 16 septembre 1975 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par la SCP DEVEZE-PICHON, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection

Greffière : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 18 juin 2024
Date du Délibéré : 17 septembre 2024

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 avril 2019, la SCI CCE a donné à bail à Mme [J] [S] un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 4].

Invoquant des défauts de paiement du loyer, la SCI CCE a fait signifier à Mme [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 26 mai 2023.

Par acte du 28 juillet 2023, la SCI CCE a fait citer Mme [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes statuant en référés, en vue de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et obtenir une condamnation à titre principal au paiement provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux.

A l’audience du 13 novembre 2023, le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses et renvoyait l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond.

A l’audience du 18 juin 2024, l’affaire a été retenue.

La SCI CCE comparaît, représentée par son avocat.

Elle conclut à la validité du commandement de payer et demande que soit constatée la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et ordonnée l’expulsion de Mme [J] [S], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique.

Subsidiairement, elle sollicite que la résiliation du bail soit prononcée aux torts de la locataire qui n’a pas réglé régulièrement les loyers.

Elle demande la condamnation de Mme [J] [S] au paiement de la somme de 12 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 17 juin 2024, outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 670 euros à compter du jour de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective du logement.

Elle sollicite la condamnation de Mme [J] [S] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au préjudice subi par la bailleresse.

Elle demande la condamnation de Mme [J] [S] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [J] [S] comparaît, représentée par son avocat.

Elle demande que soit prononcée la nullité du commandement de payer et allègue que le montant du loyer était initialement fixé à la somme de 570 euros, montant qu’il convient de retenir dans le calcul de la dette pour la période du 13 avril 2019 au 1er juillet 2022, date de régularisation d’un nouveau bail.

Elle demande que la dette locative soit en conséquence fixée à la somme de 7 9333,82 euros au mois de juin 2024 et sollicite l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois.

Elle sollicite que la SCI CCE soit condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation des préjudices de jouissance et moral subis du fait des désordres du logement loué.

Elle demande que la SCI CCE soit condamnée sous astreinte de 50 euros par jour de retard après un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à venir à effectuer les travaux de reprise des infiltrations d’eau et remise aux normes de l’installation électrique.

Elle sollicite la condamnation de la SCI CCE au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

- sur le montant du loyer

Selon l'article 1359 du Code civil, "l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n'excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique".

Selon l'article 1361, "il peut être suppléé à l'écrit par l'aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve".

Selon l’article 1362, “constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit, qui émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qui le représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. Peuvent être considérés par le juge comme équivalent à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution, son refus de répondre ou son absence de comparution”.

En l’espèce, les parties versent aux débats trois exemplaires d’un contrat de bail datés du 13 avril 2019, prenant effet au 13 avril 2019 et signés par les deux parties. L’un produit par la locataire, dont l’authenticité n’est pas contestée par la SCI CCE, mentionne un loyer mensuel de 570 euros ; un second exemplaire produit par la bailleresse comporte une mention manuscrite visiblement corrigée d’un montant de 670 euros (loyer 650 euros et provision sur charges 20 euros) ; un troisième exemplaire, dont les parties reconnaissent qu’il a été anti-daté au 13 avril 2019, comporte la mention manuscrite non raturée de 670 euros (loyer 650 euros et provision sur charges 20 euros).

La SCI CCE prétend que la mention initiale de 570 euros étant entachée d’une erreur de plume, les parties se sont entendues pour corriger le bail initial.

Mme [J] [S] allègue avoir subi des pressions exercées par la bailleresse pour régulariser le dernier exemplaire du contrat ayant valeur de titre et prétend, sans être contredite par cette dernière, que l’acte sous seing privé aurait été rédigé et signé par les parties le 1er juin 2022.

Or, Mme [J] [S] ne rapporte pas la preuve que son consentement ait été vicié lors de la régularisation du troisième exemplaire du bail prenant effet au 13 avril 2019. Elle a par ailleurs signé le 13 juin 2022 un plan écrit d’apurement de la dette mentionnant un loyer et une provision sur charges de 670 euros et convenant de l’aménagement de l’arriéré locatif sur la base de la somme mensuelle de 670 euros depuis l’entrée en jouissance. En outre, les décomptes manuscrits de la dette établis par la locataire mentionnent dès le mois d’avril 2019 la somme mensuelle de 670 euros (Pièce N°10 de Mme [J] [S]). Ces écrits corroborent le contenu du troisième exemplaire du contrat de bail ayant valeur de titre et force probante.

Il s’en suit que la SCI CCE prouve que les parties ont entendu dès la conclusion du bail le 13 avril 2019 fixer à la somme de 650 euros le montant du loyer mensuel contractuel, outre une provision sur charges de 20 euros.

Il convient dès lors de fixer à la somme de 670 euros le montant du loyer et de la provision sur charges dus à compter du 13 avril 2019.

- sur la validité du commandement et la demande de constat de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 24- I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient à peine de nullité :

1° la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,
2°le montant mensuel du loyer et des charges,
3°le décompte de la dette,
4°l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire en résiliation du bail et d’expulsion,
5°la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,
6°la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le commandement notifié le 26 mai 2023 (Pièce N°9 de la SCI CCE ) ne comporte pas les mentions visées aux 4°, 5° et 6° des dispositions pré-citées , de sorte qu’il convient de prononcer sa nullité.

Le coût de l’acte restera à la charge de la SCI CCE.

La SCI CCE sera en conséquence déboutée de sa demande principale tendant au constat de la résiliation du bail au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

- sur la recevabilité de la demande subsidiaire de la SCI CCE en résiliation du bail et expulsion de la locataire

Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Il résulte de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi N°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard le 31 juillet 2023, conformément aux dispositions sus-visées ; il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mai 2023.

L’action de la SCI CCE sera donc jugée recevable.

- sur la demande subsidiaire de la SCI CCE en résiliation du bail et expulsion de la locataire et les délais de paiement

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1224 du code civil dispose que "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice".

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte produit par la SCI CCE et arrêté au 17 juin 2024 révèle que la dette locative s’élève à la somme de 12 952,07 euros sur la base d’un loyer de 650 euros et d’une provision sur charges de 20 euros.

Mme [J] [S] ne rapporte pas la preuve de sa libération.

La gravité de l'inexécution des obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Mme [J] [S] et sa condamnation au paiement de la somme de 12 952,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 juin 2024.

A compter du 1er juillet 2024 et jusqu'au prononcé de la résiliation, Mme [J] [S] sera condamnée au paiement de la somme mensuelle de 670 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés, jusqu'à la date de résiliation.

A compter du 17 septembre 2024 et jusqu'à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés, Mme [J] [S] sera condamnée au paiement de la somme mensuelle de 670 euros à titre d'indemnité d'occupation.

En l’absence de paiement du loyer courant depuis décembre 2023, la demande de délais de paiement de la locataire sera rejetée.

L’expulsion de Mme [J] [S] sera dès lors ordonnée, sans astreinte, avec le concours de la force publique.

- sur la demande indemnitaire de la SCI CCE

La SCI CCE invoque la résistance abusive de la locataire sans toutefois justifier d’un préjudice distinct de l’obligation qui lui a été faite d’ester en justice.

La demande présentée à ce titre sera rejetée.

- sur les préjudices de jouissance et moral de Mme [J] [S] et l’exécution des travaux de réfection

Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant par apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".

Aux termes de l'article 20-1 de ladite loi, "le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à exécution des travaux".

Le bailleur est obligé en vertu de l’article 6 de délivrer au preneur un logement en bon état d’usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire une jouissance paisible, d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage prévu et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires à son maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.

En l’espèce, Mme [J] [S] allègue l’existence d’infiltrations d’eau par la fenêtre d’une chambre et la porte d’entrée, ainsi qu’une fissure du mur de la cuisine et la présence d’un tableau électrique dépourvu de cache isolant.

La dégradation du mur près de la porte d’entrée figure à l’état des lieux d’entrée.

Mme [J] [S] produit des photographies attestant de la présence de quelques moisissures au mur à l’angle de la fenêtre d’une chambre et d’une fissure murale sur un mur extérieur.

Toutefois, l’existence d’infiltrations d’eau n’est pas démontrée ; ces désordres n’ont donné lieu à aucune mise en demeure de la bailleresse et ne caractérisent pas l’existence des préjudices de jouissance et moral que la locataire déclare avoir subi.

Il convient donc de rejeter la demande de Mme [J] [S] en paiement de dommages et intérêts.

La demande d’exécution sous astreinte des travaux de reprise sera rejetée, la locataire étant sans droit ni titre à compter du 17 septembre 2024.

- sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [J] [S], succombant au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI CCE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [J] [S] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS