TJ Orléans, 20 sept. 2024, RG 24/00451

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/00451 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYCL

Numéro de minute : 24/368

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 3]
pris en la personne de son Syndic, la S.A.S VAL DE LOIRE IMMOBILIER, VAL RIM, inscrite au RCS d’Orléans sous le numéro 086 971 017, dont le siège social est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [B]
né le 27 Juin 1987 à [Localité 4] (LOIRET)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
non comparant ni représenté

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 05 Juillet 2024 tenue par Sylvie RAYMOND, vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le VINGT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ

Par acte introductif d’instance en date du 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic la société Valrim, a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d’Orléans, selon la procédure accélérée au fond, M. [Z] [B], copropriétaire de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 3] à [Localité 4], aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

Copie exécutoire le :
à : Me Cotel

- 7 957,87 € au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 avril 2024, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et des annexes du décret n°2015-342 du 26 mars 2015,
- 748,86 € au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant jusqu’au 30 septembre 2023 et sur celui du 1er octobre 2023 jusqu’au 30 septembre 2024 en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- ces sommes augmentées des intérêts de droit à compter du 18 décembre 2023, date de la mise en demeure restée vaine sur la somme en principal de 5 507,03 € et à compter de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;
- 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a maintenu ses prétentions.

M. [Z] [B], régulièrement assigné par acte déposé à étude, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur les charges échues et les charges non échues devenues exigibles

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
(…) ».

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. ».

Selon l’article 14-2, I, de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement notamment :
- De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;
- Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret ;
- Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
- Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-I ».

En l’espèce, il est établi que M. [Z] [B] est propriétaire au sein de la résidence [Adresse 3] du lot 129 : un appartement de type F2 situé au 1 er étage, et les 34/1027èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Selon procès-verbal du 21 décembre 2021, l’assemblée générale a approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021.

Selon procès-verbal du 19 décembre 2022, l’assemblée générale a approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022.

Selon procès-verbal du 28 décembre 2023, l’assemblée générale a approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023 et approuvé le budget prévisionnel du 01/07/2023 au 30/06/2024 pour un montant de 70 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 décembre 2023 revenue avec la mention « Destinataire inconnu à l’adresse », le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [Z] [B] de payer la somme de 5 507,03 € au titre des charges impayées, compte arrêté au 08 novembre 2023.

Au vu des appels de charges et de l’arrêté de compte, force est de constater que le défendeur n’a pas réglé dans le délai de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 la provision sur charges due au 01/10/2023.

En l’absence de recours à l’encontre des décisions de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et de contestation sur la régularité de la mise en demeure restée infructueuse passé le délai de trente jours, M. [Z] [B] est redevable des charges échues et des charges à échoir devenues exigibles ce que ne sont pas les frais de mise en demeure, d’actes de procédure, d’affranchissement et de renseignement et autres intérêts.

M. [Z] [B] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires :

- la somme de 6 555,13 € au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 avril 2024

- la somme de 748,86 € au titre des appels de charges non échues à la date de l’assignation et devenus exigibles sur l’exercice du 1 er juillet 2023 au 30 juin 2024.

- Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, art.10 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En revanche, la rémunération du syndic prévue à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, art.16, s'applique selon l'annexe 2 point V du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 « hors du recouvrement de créances auprès des copropriétaires », de sorte que ces dispositions sont sans rapport avec l’espèce.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, liste en son annexe 1, disposition 9.1, intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 :

- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,
- Relance après mise en demeure,
- Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé,
- Frais de constitution d’hypothèque,
- Frais de mainlevée d’hypothèque,
- Dépôt d'une requête en injonction de payer,
- Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),
- Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En application de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais qui répondent au critère de nécessité exposés par le syndicat.

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] divers frais dont la nature ou le coût ne sont pas établis.

Il convient par conséquent de retenir les seuls frais réclamés et dument justifiés, soit la somme de 73,34 € au titre de la sommation de payer du 14/09/2022.

M. [Z] [B] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il en résulte que le demandeur doit justifier de la mauvaise foi du défendeur et du préjudice causé indépendamment du retard.

En l’espèce, il est établi que M. [Z] [B] ne règle pas les charges de copropriété qui lui incombent. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du retard causé par la défaillance du débiteur.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

M. [Z] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.

L’équité commande d’allouer au syndicat demandeur au titre des frais non compris dans les dépens, la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS