TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00434

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00434 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWP4

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 -

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 2]
Sis [Adresse 2]
[Localité 3] (RÉUNION)
représentée par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [X]
[Adresse 1] ,
[Adresse 1]
[Localité 3] (RÉUNION)
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Juin 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [X] est propriétaire d’un appartement et d’un parking (lots n°04 et 28) au sein de la résidence [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic la société LOGER (LOCATION GESTION DE LA REUNION) a fait assigner Monsieur [D] [X] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 3.331,86 euros au titre des charges de copropriété et 507,75 euros au titre des frais avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure de payer et capitalisation des intérêts
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

L'affaire a été évoquée à l’audience du 10 juin 2024.

Lors de cette audience, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant qu’il ne sollicitait plus de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la volonté du débiteur de régler la totalité des sommes dues dans les plus brefs délais.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] a fait valoir que Monsieur [D] [X] ne procèdait plus au règlement de ses charges de copropriété ni aux appels de fonds depuis plusieurs années.

Monsieur [D] [X] comparaît en personne. Il expose ne pas avoir reçu les lettres recommandées adressées par le syndic car il résidait en colocation dans un autre logement. Il vient seulement de récupérer les courriers et indique qu’il va régler l’intégralité des sommes dues qu’il ne conteste pas.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] verse aux débats :
- les convocations aux assemblées générales du 06/09/2022 et 17/10/2023
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 21/01/2021, 06/09/2022 et 17/10/2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ;
- le décompte du 04 juin 2024;
- les mises en demeure du 03 mai 2023 et 26 juillet 2023
- le mandat du syndic
- le relevé de propriété
- les appels de fonds et décomptes de charges

Au vu des justificatifs fournis et de l’absence de contestation de sa créance parMonsieur [D] [X], la créance du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2], en deniers ou quittances, la somme de 3.331,86 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 04 juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2024, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Déduction faite des frais de constitution dossier avocat, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] justifient des frais engagés. Il convient de condamner Monsieur [D] [X] à lui payer à ce titre la somme de 207,75 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] dès l’acte introductif d’instance 03 mai 2024.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [D] [X] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] compte tenu de l’assurance donnée par le débiteur de régler sa dette dans des délais très courts.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS