TJ Saint-Denis de La Réunion, 16 sept. 2024, RG 24/00566

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00566 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXYM

MINUTE N° :

Notification

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délivrée
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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SCI ALAMELOU REP/ SARL CITYA SAINT-DENIS
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par la société BOURBON AVOCATS prise en la personne de Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de Saint-Denis

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [G]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [K] [O]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière lors des débats
Sophie RIVIERE, greffière lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Août 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Alamelou a, par l'intermédiaire de son mandataire, l'agence CITYA, donné à bail à M. [S] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] par contrat du 2 juillet 2022, pour un loyer mensuel révisable, actualisé à la somme de 271,36 euros charges comprises à la date de l'assignation.
Par acte sous seing privé du 30 juin 2022, M. [E] [K] [O], s'est engagé auprès du bailleur en qualité de caution solidaire pour un montant maximal de 36000 euros, sur une durée initiale de 3 ans, renouvelable 3 fois. L'acte de cautionnement a été signé électroniquement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Alamelou a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 février 2024 pour un montant en principal de 992,66 euros, le commandement de payer ayant été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice le 26 février 2024.

Faute d'apurement de la dette dans le délai applicable, la SCI Alamelou a ensuite fait assigner M. [S] [G] et M. [E] [K] [O], en sa qualité de caution solidaire devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par actes d'huissiers du 3 juin 2024 pour M. [S] [G] et le 11 juin 2024 à dernier domicile connu de M. [E] [K] [O] aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; en conséquence,
ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de M. [S] [G] et M. [E] [K] [O], en qualité de caution solidaire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; dire que la SCI Alamelou sera autorisé à enlever tous les meubles laissés dans le logement aux frais et risques de M. [S] [G] et M. [E] [K] [O], en qualité de caution solidaire ; fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 10 avril 2024 et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges ; condamner solidairement M. [S] [G] et M. [E] [K] [O], en qualité de caution solidaire à payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux ; condamner solidairement M. [S] [G] et M. [E] [K] [O], en qualité de caution solidaire à verser à la SCI Alamelou la somme de 1535,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 992,66 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due ; somme à parfaire des indemnités d'occupation échues jusqu'à complet délaissement ; ordonner une clause de caducité sans mise en demeure préalable en cas d'octroi de délais de paiement ;
Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties pour défaut de paiement des loyers et allouer à la SCI Alamelou le bénéfice des mêmes demandes ;

en tout état de cause,
condamner solidairement M. [S] [G] et M. [E] [K] [O], en qualité de caution solidaire aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 9 février 2024, outre les coûts afférents à la signification de l'assignation au défendeur et au Préfet ; condamner solidairement M. [S] [G] et M. [E] [K] [O], en qualité de caution solidaire à verser à la SCI Alamelou la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A l’audience du 26 août 2024, la SCI Alamelou - représentée par Bourbon Avocats - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2627,72 euros.

Convoqués par actes de commissaire de Justice signifiés le 3 juin 2024 à étude pour M. [S] [G] et à dernier domicile connu pour M. [E] [K] [O], aucun des défendeurs n'est présent ou représenté à l'audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience faisant état de la carence du locataire au rendez-vous qui lui a été proposé pour le 12 juin 2024.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024, par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, si l'un d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 5 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Alamelou justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention en dénonçant le commandement de payer délivré le 9 février 2024.

L’action est donc recevable.

II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;
Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l'espèce, le bail conclu le 2 juillet 2022 contient une clause résolutoire (art. VIII) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 février 2024, pour la somme en principal de 992,66 euros.
Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 10 avril 2024.

M. [S] [G] devra restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, la SCI Alamelou sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

En revanche, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire à l'exécution du présent jugement qui autorise le bailleur à faire procéder à l'expulsion et qui fixe une indemnité d'occupation en cas de maintien dans les lieux.
La demande sera rejetée.

III. sur l'indemnité d'occupation

Se trouvant depuis la résiliation du bail le 10 avril 2024 occupant sans droit ni titre du logement, M. [S] [G] sera redevable d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actuels, soit 259,49 euros, après expurgation des frais non contractuellement prévus apparaissant sur le décompte, et révisable dans les mêmes conditions que si le contrat s'était poursuivi. Elle est due depuis la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire en mains propres ou par LRAR.

M. [E] [K] [O], s'étant valablement engagé en qualité de caution solidaire y compris pour le paiement d'éventuelles indemnités d'occupation, il sera également condamné au paiement de cette indemnité d'occupation, solidairement avec M. [S] [G].

IV. Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

La SCI Alamelou produit un décompte démontrant que sa créance locative peut être fixée, après soustraction des frais de poursuite et autres frais non justifiés et non contractuellement prévus apparaissant sur le décompte produit, à la somme de 2306,02 euros à la date du 19 août 2024.

M. [S] [G] et M. [E] [K] [O], en sa qualité de caution solidaire, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2306,02 euros, avec les intérêts au taux légal
sur la somme de 992,66 euros à compter du commandement de payer (9 février 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
V. Sur les demandes accessoires :

M. [S] [G] et M. [E] [K] [O], en qualité de caution solidaire, parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Alamelou, M. [S] [G] et M. [E] [K] [O] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire s'attache de plein droit à toutes les décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,