TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00493

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00493 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GW63

MINUTE N° :

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [D] [C]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [F] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [T] a donné à bail à Monsieur [F] [S] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] selon contrat du 08 juillet 2005.

Par acte du 12 juillet 2022, Madame [U] [T] a vendu son appartement à Monsieur [G] [D] [C] qui est donc devenu propriétaire et par conséquent bailleur en lieu et place de Madame [T].

Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 09 janvier 2024, pour la somme en principal de 965,54 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, Monsieur [G] [D] [C] a fait assigner Monsieur [F] [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 21 février 2024 et subsidiairement le prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [S] [V], sous astreinte de 50 euros par jour de retard et dire que Monsieur [G] [D] [C] sera autorisé à enlever tous les biens et effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Monsieur [F] [S] [V] et qu'il sera libre d'en disposer ;
- la condamnation de Monsieur [F] [S] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 946,98 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 1.069,62 euros sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement des dépens en ce compris le commandement de payer outre la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er juillet 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [G] [D] [C], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 932,34 euros à la date du 26 juin 2024. Il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [S] [V] comparaît en personne. Il dit avoir retrouvé un emploi et sollicite des délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 17 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [G] [D] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 10 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 08 juillet 2005 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [F] [S] [V] le 09 janvier 2024, pour la somme en principal de 965,54 euros.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s'appliquent nonobstant la mention de six semaines figurant dans le commandement de payer, dans la mesure où la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines n'a pas d'effet rétroactif et ne peut en conséquence s'appliquer aux contrats en cours.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 09 mars 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [G] [D] [C] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [F] [S] [V] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 09 mars 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [G] [D] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [S] [V] est débiteur de la somme de 932,34 euros à la date du 26 juin 2024.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [G] [D] [C] la somme de 932,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 09 janvier 2024, date du commandement de payer.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience.

Dans ces circonstances, eu égard à l'accord des parties, il y a lieu d'accorder à Monsieur [F] [S] [V] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, Monsieur [G] [D] [C] sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [S] [V] et celui-ci sera condamné à verser à Monsieur [G] [D] [C] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y aura pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y aura donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [S] [V], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture.

L'équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par le bailleur.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,