TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00417

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00417 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWOT

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [U] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2] (RÉUNION)
représentée par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [X] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2] (RÉUNION)
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Juin 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [U] [V] a donné à bail à Monsieur [W] [X] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] selon contrat du 02 novembre 2023 moyennant un loyer mensuel de 747 euros, provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 7 février 2024, pour la somme en principal de 2.134,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, Madame [G] [U] [V] a fait assigner Monsieur [W] [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et l'occupation sans droit ni titre depuis le 23 mars 2024, subsidiairement le prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [X] [H] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai avec autorisation pour Madame [G] [U] [V] d'enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux fraix exclusifs et aux risques de Monsieur [W] [X] [H] et qu'elle sera libre d'en disposer.
- la condamnation de Monsieur [W] [X] [H] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.129 euros outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.134,90 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges locatives, révision comprise, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer
- sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Madame [G] [U] [V], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 3.222,50 €.

Monsieur [W] [X] [H], régulièrement cité à personne, est non comparant ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 24 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [G] [U] [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 08 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 02 novembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [W] [X] [H] le 7 février 2024, pour la somme en principal de 2.134,90 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 20 mars 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [G] [U] [V] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [W] [X] [H] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 20 mars 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [G] [U] [V] produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [X] [H] est débiteur, déduction faite des mensualités assurance habitation non justifiées, contribution attentat et frais de courtage qui n’ont pas à être mis à la charge du locataire, de la somme de 3.073,70 euros à la date du 10 juin 2024.

Monsieur [W] [X] [H], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [X] [H] à payer à Madame [G] [U] [V] la somme de 3.073,70 euros selon décompte arrêté au 10 juin 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.134,90 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder d'office des délais de paiement.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [X] [H].

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [W] [X] [H] sera également condamné à verser à Madame [G] [U] [V] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 20 mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [X] [H], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à Madame [G] [U] [V] les frais qu'elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Monsieur [W] [X] [H] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,