TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00370

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00370 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWCF

MINUTE N° :

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. SOCIETE ACTION LOGEMENT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me LEMONNIER Roger, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4] (RÉUNION)
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Nicolas BRUNET, Greffier lors des débats
Sophie RIVIERE, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [M] a donné à bail à Monsieur [I] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] selon contrat du 20 mars 2023, moyennant un loyer mensuel de 440 euros provision sur charges comprises.

A la suite d'incidents de paiement, Madame [W] [M], a mis en oeuvre l'engagement de caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans tous les droits et actions de la bailleresse en application de l'article 8 du contrat de cautionnement VISALE.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, a adressé au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 03 octobre 2023, pour la somme en principal de 880 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [S] ;
- la condamnation de Monsieur [I] [S] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.200 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 octobre 2023 sur la somme de 880 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et l'assignation.

L'affaire a été évoquée à l’audience du 1er juillet 2024. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.520 euros selon décompte arrêté au 27 mai 2024.

Monsieur [I] [S] comparaît en personne. Il explique avoir retrouvé un emploi et sollicite des délais de paiement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 15 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique avec accusé réception en date du 5 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 20 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [I] [S] le 03 octobre 2023, pour la somme en principal de 880 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 03 décembre 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [I] [S] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 03 décembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [S] reste débiteur au titre des loyers et charges impayés de la somme de 3.520 euros selon décompte arrêté au 27 mai 2024.

Monsieur [I] [S] ne conteste pas devoir cette somme. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Madame [W] [M], la somme de 3.520 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 mai 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 880 euros et pour le surplus de la somme due à compter de la date du présent jugement.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il y a lieu de constater que Monsieur [I] [S] ne règle plus le loyer courant depuis plusieurs mois.

En conséquence, à défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu de lui faire droit à sa demande de délais de paiement.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [S] .

Monsieur [I] [S] sera également condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 03 décembre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [S], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture.

L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,