TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00420

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00420 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWOW

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SIDR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [D] [Y] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [M] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparante en personne
Monsieur [N] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Juin 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] selon contrat du 13 décembre 2019, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 784,92 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 avril 2023, pour la somme en principal de 2.767,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la SIDR a fait assigner Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion à l'audience du 10 juin 2024 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] ;
- la condamnation solidaire de Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.749,38 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 784,92 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 179,53 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens.

A l’audience du 15 avril 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par son mandataire Madame [D] [Y], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.419,22 euros. Elle ne s'est pas opposée aux délais de paiement sollicités en défense ainsi qu'à la suspension de la clause résolutoire si ces délais sont respectés.

Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] comparaissent en personne. Ils sollicitent des délais de paiement souhaitant se maintenir dans les lieux proposant de régler la somme de 150 € par mois en plus du loyer courant.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 16 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 14 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 13 décembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] le 13 avril 2023, pour la somme en principal de 2.767,98 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 13 juin 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 13 juin 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 5.419,22 euros à la date du 10 juin 2024. Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette dont le montant a été reconnu lors de l'audience. En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SIDR la somme de 5.419,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024, date de l'assignation, sur la somme de 4.749,38 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience.

Dans ces circonstances, eu égard à l'accord des parties, il y a lieu d'accorder à Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] et ceux-ci seront condamnés à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 784,92 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [M] [X] et Monsieur [N] [O] , partie perdante, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,