TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00418

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00418 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWOU

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [B] [J] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [F] [D] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [R] [H] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4] (RÉUNION)
comparant en personne

Madame [J] [T] [P]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4] (RÉUNION)
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Juin 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 4] selon contrat du 06 mai 2021 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 672,50 euros charges comprises.

Les bailleurs ont adressé à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 février 2024, pour la somme en principal de 2.341,25 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 5 avril 2024 et subsidiairement le prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P], sous astreinte de 50 euros par jour de retard et dire que Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] seront autorisés à enlever tous les biens et effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] et qu'ils seront libres d'en disposer ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.014,80 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 2.514,90 sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- leur condamnation au paiement des dépens en ce compris le commandement de payer outre leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] , représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes en actualisant la dette locative à la somme de 2.674,80 euros. Ils ne sont pas opposés à l'octroi de délais de paiement dans la limite de 24 mois.

Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] comparaissent en personne. Ils sont aujourd'hui séparés et en instance de divorce. Madame [J] [T] [P] sollicite des délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 24 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 06 mai 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] le 22 février 2024, pour la somme en principal de 2.341,25 euros.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s'appliquent nonobstant la mention de six semaines figurant dans le commandement de payer, dans la mesure où la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines n'a pas d'effet rétroactif et ne peut en conséquence s'appliquer aux contrats en cours.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 avril 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 22 avril 2022, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] produisent un décompte démontrant que Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] sont débiteurs, déduction faite des mensualités assurance habitation, contribution attentat et frais de courtage qui n’ont pas à être mis à la charge des locataires (soit la somme de 611,60 euros), de la somme de 2.063,20 euros à la date du 10 juin 2024.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] la somme de 2.063,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience.

Dans ces circonstances et eu égard à l'accord des parties, il y a lieu d'accorder à Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] seront autorisés à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] et ceux-ci seront condamnés à verser à Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y aura pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y aura donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [B] [J] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] les frais qu'ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [Z] [R] [H] [P] et Madame [J] [T] [P] à leur payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,