TJ Bobigny, 23 sept. 2024, RG 22/09434

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 SEPTEMBRE 2024

Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/09434 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WXK3
N° de MINUTE : 24/00504

S.C.I. DU [Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître David WEISSBERG de la SELARL SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R254

DEMANDEUR

C/

Monsieur [N] [S]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

Madame [B] [F]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2024.
JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 29 octobre 2019, la SCI du [Adresse 5] et la SCI Cofam ont vendu en l’état futur d’achèvement à M. [S] et Mme [F] un appartement, une cave ainsi qu’un emplacement de parking au sein d’une résidence sise [Adresse 2] à [Localité 6] (Seine-Saint-Denis), moyennant le prix de 290 000 euros, et prévoyant une livraison au plus tard le 31 décembre 2019.

Les acquéreurs ont versé le jour de la vente la somme de 261 000 euros, puis la somme de 14 500 lors de l’achèvement des travaux.

La livraison est intervenue le 3 septembre 2020.

Par acte d'huissier en date du 1er septembre 2022, la SCI du [Adresse 5] a assigné M. [S] et Mme [F] aux fins de paiement du solde du prix de vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023, la SCI du [Adresse 5] demande au tribunal de :
- condamner in solidum M. [S] et Mme [F] à payer la somme de 14 500 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 août 2022 ;
- condamner in solidum M. [S] et Mme [F] à payer la somme de 5 510 euros au titre de la clause pénale ;
- débouter M. [S] et Mme [F] de leurs demandes ;
- condamner in solidum M. [S] et Mme [F] à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, M. [J] et Mme [F] demandent au tribunal de :
- débouter la SCI du [Adresse 5] de ses demandes ;
- condamner la SCI du [Adresse 5] à payer :
- la somme de 14 066,55 euros au titre du préjudice matériel ;
- la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral ;
- la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner la compensation ;
- condamner la SCI du [Adresse 5] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2024.

L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 27 mai 2024, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le paiement du solde du prix

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit en son article « Paiement du surplus » que « le surplus du prix, soit la somme de 29 000 euros sera payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivant l’échelonnement ci-dessous prévu.
Les pourcentages et échelonnements appliqués au prix de 290 000 euros sont les suivants :
- 5 % à l’achèvement des travaux, soit la somme de 14 500 euros ;
- 5 % à la livraison, soit la somme de 14 500 euros ».

En l’espèce, il résulte des écritures des défendeurs que ces derniers ne contestent pas devoir la somme de 14 500 euros correspondant au solde du prix.

Il est acquis – et justifié – que la SCI du [Adresse 5] a mis en demeure le 24 août 2022 M. [S] et Mme [F] d’avoir à payer cette somme, de telle sorte qu’en application de l’article 1231-6 du code civil, la somme précitée sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de cette date.

Il est indifférent à cet égard que la mise en demeure intervienne près de deux années postérieurement à la livraison du bien.

En conséquence, M. [S] et Mme [F] seront condamnés in solidum à payer à la SCI du [Adresse 5] la somme de 14 500, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022.

II. Sur le paiement de l’indemnité de retard (clause pénale)

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il est prévu par l’acte de vente, en page 17 :
« 1°) Exigibilité
Le vendeur devra notifier par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’acquéreur la réalisation des événements dont dépend l’exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme.
L’avancement des travaux sera suffisamment justifié par une attestation du maître d’œuvre du chantier.
Chacune de ces fractions devra être payée dans les 21 jours de la notification.

2°) Intérêts de retard – Indemnités

Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de 1 % par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. Son versement ne vaudrait pas, de la part du vendeur, accord de délai de règlement. Ces dispositions s’appliqueraient le cas échéant, au cours des délais de paiement qui seraient judiciairement alloués à l’acquéreur ».

Les défendeurs soutiennent que la SCI du [Adresse 5] ne leur a pas notifié, dans les formes contractuellement prévues, la réalisation de l’événement dont dépend l’exigibilité du solde du prix, à savoir, la livraison de la vente.

Le tribunal observe que si M. [S] et Mme [F] ont reçu livraison du bien le 3 septembre 2020, la SCI du [Adresse 5] ne leur a pas notifié, au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception – pourtant contractuellement prévue – cet événement avant la mise en demeure du 24 août 2022.

Par application du délai de 21 jours stipulé ci-avant, les indemnités de retard – correspondant à 1 % du solde du prix, soit la somme de 145 euros par mois de retard – sont exigibles depuis le 13 septembre 2022, de telle sorte qu’elles s’élèvent, en arrêtant le décompte à la date du présent jugement à la somme de 3 480 euros.

Partant, M. [S] et Mme [F] seront condamnés in solidum à payer la somme de 3 480 euros au titre des intérêts de retard de la clause pénale.

III. Sur le retard à la livraison

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est acquis – et justifié – que la date de livraison contractuellement prévue était fixée au plus tard le 31 décembre 2019 « sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison », et que la livraison effective du bien n’est intervenue que le 3 septembre 2020, soit avec un retard de 247 jours.

Le contrat prévoit qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison, la livraison du bien est retardée « d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre ».

Parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison, le contrat prévoit :
« - intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment ;
- grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs ;
- retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire de l’une des entreprises […] ;
- le retard dû à la défaillance des ou de l‘une des entreprises effectuant les travaux ou encore leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le maitre d’œuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant) ;
- retard entraîné par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante ou dont le marché a été résilié et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci ;
- retard provenant d’anomalies du sous-sol […]
- injonction administrative ou judiciaire d’arrêter ou de suspendre les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur ;
- troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier ;
- retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources ;
- retard de paiement de l’acquéreur […]. »

Dès lors que seul un délai de livraison non expiré peut être suspendu, il convient de calculer, pour chaque événement, la date de report ; de cette façon, un événement, fût-il survenu postérieurement à l’expiration du délai initial de livraison, peut entraîner la suspension du retard de livraison à condition qu’il naisse avant l’expiration du délai de livraison suspendu.

En l’espèce, la SCI du [Adresse 5] justifie, par la production d’une attestation du maître d’œuvre du 12 décembre 2023 :
- 11 jours d’intempéries sur la période du 29 octobre 2019 au 31 décembre 2019 ;
- 61 jours d’intempéries sur la période du 1er janvier 2020 au 3 septembre 2020 ;
- 54 jours d’interruption en raison de l’épidémie de covid-19 ;
- 101 jours de retard de raccordement public Enedis/GRDF.

Il sera retenu que conformément à la clause contractuelle aux termes de laquelle en cas de cause de suspension légitime du délai de livraison, il appartient au vendeur d’en justifier à l’acquéreur au moyen d’une lettre du maître d’œuvre.

Ne peut prospérer le moyen selon lequel le maître d’œuvre est tenu de démontrer un lien causal entre les circonstances survenues et le retard sur le chantier dès lors que les parties ont décidé de remettre les causes de suspension légitimes à l’appréciation du maître d’œuvre, tiers au contrat et professionnel indépendant, au moyen d’une attestation.

Le fait, pour les parties de se remettre à une telle attestation fixant le nombre de jours de retard justifiés ne dispense pas le maître d’œuvre d’être suffisamment précis dans la rédaction et le détail des jours et des périodes concernés, afin que l’acquéreur soit en mesure d’en contester la teneur et, le cas échéant, le tribunal d’en contrôler le calcul. De façon générale, l’attestation du maître d’œuvre ne saurait constituer une preuve irréfragable et les parties sont bien fondées à la critiquer et lui opposer des éléments objectifs destinés à exclure les causes de retard identifiées.

Sur les intempéries

A cet égard, il résulte de la clause contractuelle que les intempéries sont définies « au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment » et qu’elles sont laissées à l’appréciation du maître d’œuvre à qui il appartient seul de déterminer si les intempéries constituent des conditions atmosphériques ou des inondations rendant dangereux ou impossible l’accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir, de telle sorte que les intempéries attestées par le maître d’œuvre au cas présent sont à même de constituer une cause légitime de suspension. La seule attestation du maître d’œuvre suffit à caractériser des intempéries au sens de la clause contractuelle, peu important que soit démontrée ou non leur incidence sur l’avancée du chantier.

Au reste, le tribunal observe que la SCI du [Adresse 5] produit les relevés météorologiques se rapportant à la période concernée.

Il convient donc de retenir, au titre des intempéries, et après clause de doublement, 144 jours de suspension du délai de livraison.

Sur l’épidémie de covid

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 du code civil.

Il résulte de ce texte qu’une épidémie peut constituer un cas de force majeure dès lors que le contrat a été conclu à un moment où il n’était pas possible de l’anticiper ; que l’épidémie ou ses conséquences ont touché la zone de l’exécution du contrat ; qu’elle soit suffisamment grave.

En l’espèce, le contrat ayant été conclu le 29 octobre 2019, les parties ne pouvaient raisonnablement anticiper la survenance de l’épidémie de covid, indépendant de leur volonté. En outre, l’irrésistibilité de la vague épidémique est caractérisée en ce que sa gravité a justifié l’adoption de mesures administratives restrictives de liberté par l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir les 54 jours de retard à raison de l’épidémie de covid.

Après application de la clause de doublement, il y a lieu de décaler le terme contractuellement prévu de 108 jours.

Sur le raccordement public GRDF/Enedis

En l’espèce, le maître d’œuvre fixe un retard de raccordement public Enedis/GRDF d’une durée de 101 jours. Les SCI défenderesses produisent des extraits de correspondance électronique avec les compagnies cessionnaires de fourniture d’énergie.

Le tribunal prend acte des faits suivants s’agissant du raccordement au réseau gaz par GRDF :
- le 13 mars 2020, la compagnie GRDF confirmait le raccordement prévu le 10 avril 2020 ;
- le 4 mai 2020, la compagnie, en raison du contexte sanitaire, indiquait « être en phase de reprogrammation » de ses chantiers ;
- le 18 mai 2020, la compagnie évoquait une « reprise du chantier » du fait que son prestation n’avait pas ouvert de fouille à l’endroit indiqué.

Il résulte ainsi des échanges avec la compagnie GRDF que celle-ci, reportant le chantier et commettant une malfaçon, a généré du retard au moins entre le 10 avril 2020 et le 18 mai 2020, soit 38 jours de retard, sur lesquels le maître d’œuvre n’a retenu aucun jour d’intempéries, de telle sorte qu’il n’y a lieu à en retirer une partie.

Le tribunal prend acte des faits suivants s’agissant du raccordement au réseau électricité par Enedis :
- la compagnie Enedis devait procéder à la mise en service des logements le 10 juillet 2020 ;
- le 9 juillet 2020, la compagnie reportait son intervention au 22 et 23 juillet 2020.

Il résulte ainsi des échanges avec la compagnie Enedis que celle-ci, reportant le raccordement de presque deux semaines, a généré du retard au moins entre le 10 juillet 2020 et le 23 juillet 2020, soit 13 jours de retard, sur lesquels le maître d’œuvre n’a retenu aucun jour d’intempéries, de telle sorte qu’il n’y a lieu à en retirer une partie.

Les demandeurs sont ainsi mal fondés à écarter cette cause de suspension légitime dès lors que les SCI venderesses justifient de son imputabilité aux sociétés concessionnaires.

Toutefois, le total des jours, dont il est possible de s’assurer qu’ils ne sont pas comptés par deux fois en raison de la possible survenance simultanée d’une autre cause de suspension légitime, s’élève à :
38 + 13 = 51 jours de retard.

Après application de la clause de doublement, il y a lieu de décaler le terme contractuellement prévu de 102 jours.

Sur le calcul total

En conséquence, c’est à bon droit que la SCI du [Adresse 5] se prévaut de causes légitimes de suspension qui ont reporté la date ultime de livraison au-delà de la date du 3 septembre 2020 à laquelle la livraison est effectivement intervenue.

La SCI du [Adresse 5] n’a donc pas commis de faute contractuelle ; sa responsabilité n’est pas engagée et les défendeurs seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles.

III. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.

M. [S] et Mme [F] seront condamnés in solidum aux dépens.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [S] et Mme [F] seront condamnés in solidum à payer à la SCI du [Adresse 5] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et seront déboutés de leur demande de ce chef.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,