TJ Bordeaux, 18 sept. 2024, RG 22/06403

N° RG 22/06403 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W32Z

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Septembre 2024
50D

N° RG 22/06403
N° Portalis DBX6-W-B7G-W32Z

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

S.C.I. AAC
C/
[P] [U] veuve [O]

Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELARL AVITY
la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :
Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, magistrat rapporteur.

Lors du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge,
Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel.

Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 19 Juin 2024,

Monsieur Gilles TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. AAC
[Adresse 9]
[Localité 11]

représentée par Maître Adrien SOURZAC de la SELARL AVITY, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [P] [U] veuve [O]
née le 31 Octobre 1952 à [Localité 18] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 14]

représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Jean-Marie GILLES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

---

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte authentique reçu le 8 mars 2019 par Me [B], notaire, Mme [P] [U] veuve [O] a vendu à la SCI AAC un bien immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 16].

Le 10 décembre 2020 la SCI AAC s’engageait à vendre ce même immeuble aux époux [Y] qui promettaient de l’acquérir et ce sous différentes conditions suspensives et par compromis du 18 décembre 2020 la SCI AAC s’obligeait, notamment sous condition suspensive de la vente de son bien cadastré BZ [Cadastre 4] et BZ [Cadastre 6] sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 16], à acquérir un autre immeuble appartenant aux époux [E], sis [Adresse 7] [Localité 10].

Estimant avoir découvert par la lecture d’un état hypothécaire du 19 mars 2021 qu’une partie de sa propriété acquise le 8 mars 2019 faisait l’objet d’une contestation de la part de voisins, les consorts [K], manifestée par une assignation du 11 mars 1976 dirigée contre Mme [O] suivie d’un jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 10 novembre 2019 frappé d’appel par ceux-ci, et reprochant à sa venderesse de lui avoir dissimulé cette situation, la SCI AAC a, par acte du 10 août 2022 saisi le tribunal judiciaire d’une action indemnitaire à son encontre sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 24 février 2023 par la SCI AAC,

Vu les conclusions notifiées le 28 décembre 2022 par Mme [O],

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 juin 2023 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 19 juin 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION.

Aux termes de ses ultimes écritures, la SCI AAC sollicite, sur le fondement principal du dol, subsidiaire de la garantie d’éviction et infiniment subsidiaire de l’article 1112-1 du code civil, la condamnation de Mme [O] à lui rembourser un montant de 41.000 euros, soit 5% du prix de vente et à lui payer les sommes de 15.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance outre 20.000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges ou bien de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1626 du même code institue une garantie légale de l’éviction totale ou partielle de l’acquéreur dont la propriété est effectivement contestée et à condition qu’existe un préjudice qui ne peut résulter de la simple connaissance que l’acheteur a du danger qui le menace. L’existence d’une action en justice dirigée contre lui et contenant une prétention sérieuse peut caractériser un trouble actuel en raison de la crainte légitime de subir une éviction.

Enfin, l’article 1112-1 du même code stipule que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il convient donc, quel que soit le fondement juridique choisi, de rechercher si la SCI AAC a été exposée à un risque d’éviction du fait des consorts [K] et si Mme [O] a, intentionnellement ou non, dissimulé à cet égard une information dont elle savait le caractère déterminant pour la SCI AAC.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le 21 mars 1961, les époux [F], aux droits desquels viennent désormais les consorts [K], ont acquis des époux [C] une parcelle de terrain enclavée située [Adresse 17] à [Localité 16] (33) cadastrée section BZ n°[Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 8], avec droit de passage cadastré section BZ [Cadastre 6] dénommé '[Adresse 15]' et que le 30 octobre 2015, Mme veuve [Z] a vendu cette parcelle BZ [Cadastre 6] à Mme [O] qui l’a cédée à la SCI AAC le 8 mars 2019 comme partie intégrante d’un ensemble plus important.

Contestant la vente du 30 octobre 2015, les consorts [K] ont, par acte du 4 mai 2016, saisi le Tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action en annulation de cet acte de 2015 qu’ils considéraient comme nul aux motifs que la cession de cette parcelle BZ [Cadastre 6] ne pouvait intervenir sans leur consentement en raison de la servitude de passage dont elle était grevée en faveur de leur propriété et que cette même parcelle n’avait pas été acquise par les époux [C] qui n’avaient donc pu la transmettre à leurs héritiers.

Par jugement du 6 juin 2017, le tribunal a prononcé le retrait du rôle dans l'attente de la publication de l'assignation auprès du service de la publicité foncière, formalité accomplie le 16 mai 2018 ainsi que le confirme la copie de l’assignation revêtue du cachet du 3 ème bureau du service de la publicité foncière et suivie d’une remise au rôle à la demande des consorts [K].
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Par jugement du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a déclaré irrecevables les demandes des consorts [K] aux motifs qu’ils n’avaient pas qualité pour remettre en cause un acte translatif de propriété portant sur un bien qui ne faisait de leur part l’objet d’aucune revendication autre qu’un droit de passage et cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 10 novembre 2022.

C’est à juste titre que Mme [O] soutient que l’assignation qui lui avait été délivrée le 4 mai 2016 à la requête des consorts [K] ne pouvait s’analyser en une revendication de propriété en leur faveur de la parcelle BZ [Cadastre 6] ainsi que l’ont successivement et irrévocablement considéré le tribunal de grande instance de Bordeaux par jugement du 10 décembre 2019 puis la cour d’appel qui, dans son arrêt du 10 novembre 2022 motivait sa décision confirmative en constatant que “les appelants ne revendiquent aucun droit de propriété sur la parcelle BZ n° [Cadastre 6] mais affirment que l’acte du 30 octobre 2015 porterait atteinte à leur droit de passage en conférant ce même droit à de nouveaux riverains de cette parcelle”.

Force est donc d’observer, ainsi que l’a fait la cour d’appel de Bordeaux dans son arrêt précité, que si les consorts [K] sollicitaient le prononcé de la nullité de l’acte du 30 octobre 2015 par lequel Mme veuve [Z] avait vendu à Mme [O] un ensemble immobilier comportant notamment la parcelle BZ [Cadastre 6], ils faisant grief à cet acte de conférer de nouveaux droits à des tiers et de réduire en conséquence leur propre droit de passage.

Les consorts [K] n’ont jamais saisi une quelconque juridiction d’une action en revendication dirigée contre la SCI AAC et remettant en cause son titre de propriété formé par l’acte de vente du 8 mars 2019. L’instance ayant abouti à l’arrêt du 10 novembre 2022 les opposait limitativement à Mme veuve [Z] et à Mme [O].

L’acte de vente du 8 mars 2019 entre Mme [O] et la SCI AAC rappelait en page 13 l’existence de la servitude de passage résultant de l’acte du 30 octobre 2015 et instituée notamment au profit des parcelles BZ [Cadastre 12] et [Cadastre 5], propriété des consorts [K].

En outre, en page 12 de l’acte du 8 mars 2019, les parties reconnaissaient qu’un état hypothécaire avait été délivré le 30 novembre 2018, prorogé au 7 février 2019.

Si, dans le cadre de la présente instance, est produit un état hypothécaire du 19 mars 2021 ne mentionnant aucune autre formalité que l’existence du jugement du 10 décembre 2019 frappé d’appel par les consorts [K], ce document est limité à la période comprise entre le 3 juin 2020 et le 15 février 2021.

Or, l’état du 30 novembre 2018, non versé aux débats, devait nécessairement viser l’assignation du 4 mai 2016 publiée depuis le 16 mai 2018, cette formalité indispensable à l’information des tiers ayant été antérieurement omise, abstention ayant conduit le tribunal à prononcer un retrait du rôle le 6 juin 2017.

En effet, la demande était irrecevable faute d'avoir été publiée au service de la publicité foncière de la situation de l'immeuble dans les conditions de l'article 28 4° c) du décret du 4 janvier 1955 qui dispose que doivent être obligatoirement publiés auprès de ce service les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention, que la prétention soit mal formulée ou manifestement vouée à l’échec.
Ainsi, Mme [O] n’a-t-elle aucunement manqué intentionnellement ou même involontairement à son obligation précontractuelle de renseignement en dissimulant à la SCI AAC l’existence d’une procédure judiciaire initiée par les consorts [K] qui rappelaient les contentieux les ayant opposés à d’autres riverains souhaitant utiliser un passage sur la parcelle BZ [Cadastre 6] et se plaignaient d’une réduction de leur droit de passage sur ce même terrain sans en revendiquer la propriété.

Il n’est aucunement démontré par la SCI AAC que cette assignation, régulièrement publiée auprès du service de la publicité foncière antérieurement à son acquisition résultant d’un compromis de vente du 28 novembre 2018 suivi d’un acte réitératif du 8 mars 2019, devait faire l’objet d’une information particulière à son profit excédant les renseignements délivrés par le service de la publicité foncière et ce d’autant plus que cette procédure, jugée irrecevable, ne pouvait avoir pour effet de remettre en cause sa propriété ou sa jouissance en l’absence de toute forme de revendication susceptible de mettre en jeu la garantie d’éviction due par le vendeur.

La SCI AAC sera donc déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante, la SCI AAC sera condamnée à payer à Mme [O] une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et supportera les dépens.

EN CONSEQUENCE

Le Tribunal,

DÉBOUTE la SCI AAC de l’ensemble de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

CONDAMNE la SCI AAC à payer à Mme [P] [U] veuve [O] une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI AAC aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,