TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/03326

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [G] [O]
Madame [I] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03326 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NFW

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [O],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [I] [O],
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03326 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NFW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2011, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 842,54 euros.

Par actes de commissaire de justice du 24 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 744,53 euros dans un délai de deux mois au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [G] et de Mme [O] [I] le 25 janvier 2023.

Par assignations du 12 mars 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [G] et Mme [O] [I], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3 320,23 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif à parfaire le jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 17 mai 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 mai 2024, s'élève désormais à 8 040,78 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s'oppose ainsi à l'octroi de tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [O] [I] indique avoir réglé les trois derniers mois de loyer, ce qui ne figure pas encore au décompte produit par le bailleur. Elle déclare pouvoir régler la somme de 150 euros par mois pour apurer le solde de la dette et indique qu'elle a créé son entreprise qui ne lui procure pas encore de revenus et que son époux est à la retraite. Elle fait savoir qu'elle a cinq enfants qui vivent dans le logement et que deux d'entre eux travaillent et peuvent ainsi contribuer aux charges. Elle sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Elle indique enfin être en situation de surendettement et produit le tableau des mesures imposées par la commission en application depuis le 31 octobre 2020.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [O] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'au 09 septembre 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 19 septembre 2024 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré du 27 août 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a fait parvenir au greffe du tribunal un décompte actualisé laissant apparaître une dette de 5 510.06 euros.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 janvier 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5 744,53 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 27 août 2024, M. [O] [G] et Mme [O] [I] lui devaient la somme de 5 510.06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [O] [I], seule comparante le jour de l'audience, ne conteste pas ce montant qui prend en compte les règlements qu'elle avait indiqué avoir effectué et qui n'apparaissaient pas sur le décompte produit le jour de l'audience.

M. [O] [G] et Mme [O] [I] seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par les locataires depuis la délivrance de l'assignation et qui en ont intégralement réglé les causes et ce, en application des articles 1231-6, 1231-7 et 1344-10 du code civil.

Cependant, selon l'article 24 V et VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers, le cas échéant.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit par le bailleur que le locataire a repris le paiement du loyer courant puisqu'un versement de 2 000 euros a été effectué le 15 mai 2024 alors que le loyer est de 1 178.87 euros.

Mme [O] [I] justifie de la création de son entreprise et des revenus de son époux. Il ressort par ailleurs de ses déclarations et du diagnostic social et financier qu'elle a, de nouveau saisi la commission de surendettement mais n'en justifie pas. En revanche, il résulte du plan produit, arrêté le 18 septembre 2020, que les mesures imposées par la commission arrivaient à échéance le 13 mois après le 31 octobre 2020 s'agissant de la dette de loyer et que le plan a été respecté puisque selon le commandement de payer, délivré le 24 janvier 2023, la dette locative s'est formée à compter du 30 juin 2022.

Dans ces conditions, il convient d'accorder au locataire des délais de paiement sollicités à hauteur de 150 euros par mois pour s'acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de Mme [O] [I] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 25 mars 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [O] [G] et Mme [O] [I], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,