TJ Versailles, 23 sept. 2024, RG 24/00023

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE
RENDUE LE 23 Septembre 2024

N° RG 24/00023 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDGF

DEMANDEUR :

M. [H] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Antoine DULIEU, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [Z] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. Mansour OTHMANI

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2024 par M. Mansour OTHMANI, Magistrat exerçant à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à :
Copie certifiée conforme à l’original à : Me DULIEU
délivrée(s) le : M. [W] [Z]

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 octobre 2022, Monsieur [H] [M] a consenti à Monsieur [Z] [W] un bail portant sur un logement sis à [Localité 3].
Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 6 octobre 2023, d'avoir à payer la somme de 13 940,00 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.
Par exploit du 2 mai 2024, le bailleur a fait assigner le locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poissy afin de :
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
- de le condamner au paiement d’une provision de 14 213,20 € au titre des loyers échus au 16 novembre 2023 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, et ce depuis le 30 avril 2024,
- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de le condamner à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,
- et celle de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

A l’audience du 8 juillet 2024, le bailleur, représenté par son avocat, a actualisé sa réclamation au titre des loyers à la somme de 23 968,72 € au 30 juillet 2024 inclus, et a maintenu ses demandes, indiquant que le locataire a perçu une somme de 150 000 euros à la suite de la vente de ses actions mais n’aurait payé qu’une partie de l’arriéré de loyers dus ;

Monsieur [Z] [W] expose qu’il a rencontré des difficultés liées à un changement d’activité, qu’il est salarié et perçoit une rémunération de variable de 7 000 € par mois, confirme avoir perçu une somme de 150 000 € lors de la vente des actions mais indique avoir payé d’autres dettes importantes ainsi qu’une somme de 10 000 € au bailleur et sollicite des délais de paiement, s’engageant à payer une somme de 5 000 € en juillet et une de 10 000 € en septembre 2024.
Le bailleur indique s’opposer à cette demande compte tenu de l’importance de la dette.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un Commissaire de justice, au préfet des Yvelines en date du 3 mai 2024, soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 6 octobre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés.

La dette n'a pas été payée dans les deux mois suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis 21 novembre 2023, soit six semaines après le commandement de payer resté infructueux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

Le locataire s’est engagé devant le tribunal à payer une somme de 5 000 € en juillet et une de 10.000 € en septembre 2024, mais aucune information sur ces prétendus n’est parvenue au tribunal en cours de délibéré.

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement d’une provision de 23 968,72 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 juillet 2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifiée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016: "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...).
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, le locataire ne remet au tribunal aucun justificatif de sa situation : ni sur ses difficultés financières ou familiales, ni sur ses revenus actuels.
Dans la mesure où le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer qu’il est en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré très important, il ordonne son expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes
Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
S’agissant de la demande de dommages et intérêts, le bailleur n’apporte pas la preuve d’une faute distincte du locataire, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Le tribunal le déboute de cette demande.

Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l'instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition du public par le greffe ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 novembre 2023; Condamnons Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [H] [M], à titre provisionnel la somme de 23 968,72 euros (vingt-trois-mille-neuf-cent-soixante-huit euros et soixante-douze centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 juillet 2024; Prononçons l’expulsion de Monsieur [Z] [W] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ; Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [H] [M] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion Condamnons Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [Z] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; Déboutons les parties du surplus de leurs demandes. Rappelons l'exécution provisoire de droit de la présente décision.