TJ Versailles, 23 sept. 2024, RG 24/00012

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE
RENDUE LE 23 Septembre 2024

N° RG 24/00012 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCWX

DEMANDEUR :

S.C.I. LAMARTINE AGISSANT PAR SON MANDATAIRE CDC HABITAT SEM
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

M. [X] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant en personne

Mme [M] [P] EPOUSE [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. Mansour OTHMANI
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2024 par M. Mansour OTHMANI, Magistrat excerçant à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : Me MORRON
Copie certifiée conforme à l’original à : M et Mme [J]
délivrée(s) le :

Par acte sous seing privé du 10 mai 2021, la SCI LAMARTINE venant aux droits de la société CDC HABITAT a consenti aux époux [J] un bail portant sur un logement et un parking sis à [Localité 5] .
Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Les locataires ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 22 janvier 2024 , d'avoir à payer la somme de 4 465,49 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.
Par exploit du 19 avril 2024, le bailleur a fait assigner les locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poissy afin de :
- constater la résiliation des baux par l’acquisition de la clause résolutoire,
- d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
- de les condamner au paiement d’une provision de 5 954,21 € au titre des loyers échus au 31 mars 2024 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de les condamner à lui payer la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A l’audience du 8 juillet 2024, le bailleur, représenté par son avocat, a actualisé sa réclamation au titre des loyers à la somme de 4 621,85 € au 27 juin 2024 inclus, et a maintenu ses demandes.
Seul Monsieur [J] comparaît. Il expose que le couple travaille et perçoit une rémunération totale de 6 000 € par mois, qu'ils ont un enfant à charge explique que leurs difficultés sont conjoncturelles et sollicite des délais de paiement de 200 € par mois.
Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet des Yvelines en date du 25 avril 2024, soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer infructueux ; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 22 janvier 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d'avoir à payer les loyers et charges impayés.

La dette n'a pas été payée dans les deux mois suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 23 mars 2024, soit deux mois après le commandement de payer resté infructueux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement d’une provision de 4 621,85 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 27 juin 2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifiée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016: "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...).
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Autorisé à justifier de leur situation par une note en délibéré, les locataires ont produit, le 9 juillet 2024, leur avis d’imposition de l’année 2023 ainsi que la copie des bulletins de salaire
Il ressort de ces éléments que le revenu du couple est de 4 773 € par mois,
Dans ces conditions, il convient de leur accorder six mois de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.
A défaut de respecter l’échéancier défini, les locataires pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes
Si les locataires ne respectent pas les délais ainsi accordés, ils seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 23 mars 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.
Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l'instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

PAR CES MOTIFS