TJ Versailles, 13 sept. 2024, RG 24/00126

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]
[Localité 6]

[Courriel 7]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00126 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDC4

JUGEMENT

DU : 13 Septembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.P. DE LA RESIDENCE [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société “ FONCIA VBDS” [Adresse 5] (95) prise en son agence à [Localité 6]

DEFENDEUR(S) :

[D] [U], [N] [U]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 13 Septembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE
et le 13 Septembre 2024

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 28 Juin 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société “ FONCIA VBDS”, S.A.S inscrite au inscrite au RCS de sous le n° dont le siège social est de [Localité 8] sous le numéro 728 203 480 dont le siège social se trouve au [Adresse 5] (95) prise en son agence à [Localité 6], [Adresse 4],

représentée par Me Marc BRESDIN de la SELARL Inter-Barreaux “ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER”, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Me CHARBONNIER Marion.

ET :

DÉFENDEURS :

Mme [D] [U]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparante

M. [N] [U]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE :

L'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] est placé sous le régime de la copropriété, et [D] et [N] [U] y sont propriétaires des lots numéros 28 et 99.

N'obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 4 mai 2024, fait assigner [D] et [N] [U] devant ce tribunal afin qu'ils soient condamnés à lui payer la somme de 4416,88 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, celle de 1278,11 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, le tout sous bénéfice d'exécution provisoire.

À l'audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l'assignation susvisée.

Bien qu'ayant été cités à étude, [D] et [N] [U] n'ont pas comparu ni été représentés, de sorte qu'il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l'appel des charges afférentes aux travaux votés par l'assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- l'extrait de matrice cadastrale,
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2023 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et vote d'un audit,
- les appels de charges et travaux pour la période du premier trimestre 2023 au deuxième trimestre 2024,
- le décompte de la créance pour la période du 31 décembre 2022 au 1er avril 2024,
- les mises en demeure des 9 août 2022, 6 mars, 9 mai et 1er juin 2023,
- les sommations de payer des 11 octobre 2023 et 20 février 2024,
- le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents qu'[D] et [N] [U] restent devoir la somme de 4416,88 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 21 mars 2024, appel du deuxième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de les condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation valant mise en demeure.

S'agissant des frais de recouvrement, l'article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Seul l'envoi des mises en demeure des 9 août 2022 et 9 mai 2023 est démontré, et il est insuffisamment établi que les copropriétaires ne réceptionnent pas les lettres recommandées qui leur sont transmises, la lettre de mise en demeure du 9 mai 2023 ayant été réceptionnée, de sorte que la signification de commandements de payer ne s'imposait pas. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l'avocat du syndicat, s'ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en modifie pas la nature. Ces frais sont en l'espèce d'autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu'ils ne sont dus qu'en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre [D] et [N] [U] à payer au syndicat la somme de 84 €.

S'agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L'absence de paiement par [D] et [N] [U] des charges de copropriété ne suffit pas en l'espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, de sorte qu'il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, [D] et [N] [U] doivent être condamné aux dépens.

Tenus aux dépens, [D] et [N] [U] doivent également être condamnés, en application de l'article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS