TJ Versailles, 23 sept. 2024, RG 24/00104

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 23 Septembre 2024

N° RG 24/00104 - N° Portalis DB22-W-B7I-SC5Q

DEMANDEUR :

Mme [P] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Laure COLLIOT, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEURS :

Mme [Y] [F]
[Adresse 1]
RDC droite, interphone n°2
[Localité 4]
comparante en personne

M. [U] [L] [F]
[Adresse 1]
RDC droite, interphone n°2
[Localité 4]
représenté par Me Erline GUERRIER, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. Mansour OTHMANI
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2024 par M. Mansour OTHMANI, Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : Mme [H]
Copie certifiée conforme à l’original à : Me GUERRIER, Mme [F]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 26 février 2012, la SCI CM2I aux droits de laquelle intervient Madame [H] a consenti aux époux [F] un bail portant sur un logement sis à Poissy .
Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Les locataires ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 18 décembre 2023, d'avoir à payer la somme de 3 642,00 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.
Par exploit du 6 mai 2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poissy afin de :
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
- constater la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
- de les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 302,00 € au titre des loyers échus au 13 janvier 2024 inclus avec intérêts, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- d’autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de les condamner in solidum à lui payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, a actualisé sa réclamation au titre des loyers à la somme de 8 618,00 € au30 juillet 2024 inclus, et a maintenu ses demandes.
Les époux [F] sont présents. Monsieur [U] [F] est assisté de son avocat. Ils exposent que le commandement délivré est nul en ce qu’il applique un délai de six semaines au lieu de deux mois, qu’ils ont reçu de la part du bailleur deux congés le premier pour y habiter et le second pour vendre qu’ils contestent, qu’ils ont porté plainte pour menaces contre le bailleur, demandent la restitution de la clé de leur cave, la remise des quittances des loyers, ne contestent pas la dette de loyers mais indiquent avoir repris le paiement car Monsieur a retrouvé un travail et sollicitent les plus larges délais car ils ont quatre enfants à charge.
Le diagnostic social est versé au dossier et le tribunal en a donné lecture.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation eu égard à l’information du Préfet

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet des Yvelines en date du 7 mai 2024, soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire antérieure à la nouvelle loi et prévoyant, qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet pendant soit un mois soit 2 mois ;

Par exploit du 18 décembre 2023, le bailleur a fait commandement aux locataires d'avoir à payer les loyers et charges impayés sous un délai de six semaines;

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En conséquence, le commandement délivré le 18 décembre 2023 doit être considéré comme nul de sorte que la clause résolutoire contractuelle n’est pas acquise;

Cela étant, il importe de constater que l’assignation en acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion a été délivré le 6 mai 2024, soit bien au delà des deux mois du commandement stipulés dans le bail et contient une demande principale de résiliation du bail;

Sur la demande de résiliation du bail

Il résulte des articles 1728 et 1227 du Code civil que le preneur est tenu à l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus et que la demande de résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice;

Il importe dès lors d’examiner les manquements allégués ainsi que leur gravité;

En l’espèce, les loyers n’ont plus été payés depuis le mois de janvier 2023 jusqu’au mois de juillet 2024 date à laquelle le bailleur a perçu un versement des allocations APL;

Madame [H] établit qu’elle a acquis ce bien immobilier donné en location en date du 21 septembre 2015 moyennant un crédit immobilier de 110 000 euros payable en 244 mensualités de 610,39 euros ; ses charges de copropriété s’élèvent à 235 € par mois selon le décompte de l’année 2023 versé aux débats;

Elle est âgée de 59 ans et même si elle travaille, son budget est amputé de 1065 € par mois du fait de la défaillance des locataires;

A la date de l’audience du 8 juillet 2024, les locataires restent devoir un arriéré locatif de 8 618 euros ;

Il s’agit bien de manquements graves justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 1728 précité et 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

Les locataires ne contestent pas la dette de loyers ;

En conséquence, les locataires seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 8 618,00 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 juillet 2024.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,"Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...).
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, il ressort des explications des locataires ainsi que du rapport de diagnostic social qu’ils sont mariés et ont quatre enfants à charge, que leurs allocations APL ont été suspendes en raison d’un problème de carte de séjour non régularisée et que l’époux est engagé depuis le 1er mars 2024 en qualité de manœuvre pour un salaire de 1593,72€ ;
L’examen de sa carte de séjour indique une fin de validité au 25/10/2023 alors que les locataires ont cessé de payer les loyers dès le mois de janvier 2023 ;
Par ailleurs, les demandes de renouvellement des cartes de séjour sont, en général, effectués plus de 3 mois avant l’arrivée à terme de la validité alors que le récépissé de demande de renouvellement de la carte de Monsieur date du 2 mai 2024, ce qui laisse supposer que les difficultés ne proviennent pas de la validité ou non du titre de séjour;
S’agissant des bulletins de paie produits, l’examen du registre national des entreprises produit établit que la société 3GF n’a aucune activité en cours puisqu’elle n’est pas inscrite à l’INSEE (pas de numéro de SIRET ou de SIRENE) ;
Les locataires proposent d’apurer la dette par mensualités de 100 euros à régler en plus du loyer courant, mais n’établissent aucunement leurs ressources.
Dans la mesure où le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer qu’ils sont en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré, il ordonne leur expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

En ce qui concerne l’invalidation des congés délivrés
Le tribunal constate, outre qu’aucune demande n’émane du bailleur à ce titre, cette demande est inutile compte tenu de la résiliation du bail ;
Le tribunal déboute les époux [F] de leurs demandes de dire nuls ou frauduleux les congés délivrés ;
En ce qui concerne les quittances de loyer et les comptes de charges
En application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande, une quittance portant le détail des sommes versées ;
En l’espèce, le bailleur sera condamné à remettre aux locataires les quittances de loyers des sommes payées depuis le mois de janvier 2021 jusqu’en décembre 2022, sans astreinte, les locataires ne justifiant pas avoir demandé ces quittances avant la présente procédure ;
S’agissant des charges
Le bailleur est également tenu, en application de l’article 23 de la même loi, de transmettre au locataire tous les ans le décompte par nature des charges ;
Le bailleur sera condamné à remettre aux locataires les décomptes de régularisation des charges depuis le mois de janvier 2021 jusqu’en janvier 2024 et ce sans astreinte ;
S’agissant de la demande de restitution des clés de la cave,
Les locataires n’établissent pas que de telles clés leur ont été remises, le bail étant muet sur ce point, et le récépissé de dépôt de plainte ne contient aucune information sur une voie de fait ou reprise des clés;
Le tribunal les déboute les locataires de cette demande.

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l'instance, ils seront condamnés solidairement aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

PAR CES MOTIFS