TJ Draguignan, 18 sept. 2024, RG 24/02691

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/02691 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGJL

MINUTE n° : 2024/ 442

DATE : 18 Septembre 2024

PRESIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.S. DES SALINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Patrick LUCKE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.S. BCF 305 pris en son établissement secondaire “[2]”, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Grégory PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Patrick LUCKE
Me Grégory PAOLETTI

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Patrick LUCKE
Me Grégory PAOLETTI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2021, la SAS DES SALINS a donné à bail commercial à la SAS BCF 305, exerçant sous l’enseigne « [2] », un local (emplacement n° 43) situé [Adresse 4], moyennant paiement d'un loyer annuel de 35.000 euros HT, payable trimestriellement d’avance, outre les provisions sur charges.

La SAS BCF 305 ayant laissé certains loyers impayés, la SAS DES SALINS lui a fait délivrer le 2 février 2024, un commandement de payer la somme de 111.609,24 euros, en ce compris les pénalités de retard et visant la clause résolutoire, lui manifestant son intention de s'en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 3 avril 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SAS DES SALINS a fait assigner la SAS BCF 305, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de l'occupant, de fixer une indemnité provisionnelle d'occupation à hauteur du dernier montant du loyer, majoré de 50 % à compter du 3 mars 2024 et dire que le dépôt de garantie est définitivement acquis. Il est sollicité par ailleurs, sa condamnation au paiement des sommes de 149.216,66 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au mois de mars 2024 (et comprenant le remboursement de la franchise de loyer, réduction des loyers et indemnités forfaitaire), de 256,18 euros à titre de provision à valoir sur les pénalités contractuelles par jour de retard, outre les intérêts au taux légal, majorés de 5 points à compter du 2 février 2024, ordonnant la capitalisation des intérêts et de 29.396,98 euros TTC à titre de provision à valoir sur la perte de loyer sur une durée de 6 mois. Elle a sollicité en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 2.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens, en ce compris le coût du commandement et rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2024, la SAS BCF 305 a sollicité le rejet des demandes de provisions et à titre subsidiaire, sollicité des délais de paiement et statuer ce que de droit sur la demande relative au dépôt de garantie et sur les demandes accessoires.

A l’issue de l’audience, les parties présentes ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

La SAS BCF 305 n'ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 mars 2024.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constituent un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique et en fixant une indemnité provisionnelle d'occupation, égale au loyer minimum garanti, qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié soit 11.688,24 euros au vu de la facture n° 0100367-204000018 (pièce 5), majoré de 50 % (= 5.844,12 euros), conformément aux dispositions de l’article 22.2.5 inséré au contrat de bail de bail (page 65), soit un total de 17.532,36 euros, outre les provisions sur charges et accessoires en application des clauses du contrat, à compter du 3 mars 2024 jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande de provision, en l’absence de paiement allégué et en exécution des clauses du bail la créance n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner la SAS BCF 305 à verser à la SAS DES SALINS la somme provisionnelle de 149.216,66 euros, se décomposant comme suit :
- 112.110,38 euros, à valoir sur les loyers minimums garantis, charges et accessoires arrêtés au 30 avril 2024 inclus, en ce compris les frais d’huissier, en application de l’article 22.2.3 du bail,
- 7.252,87 euros et 16.288,26 euros, correspondant au remboursement de la franchise et des réductions de loyers, conformément aux dispositions de l’article 4.5 sur « les modalités de règlement du loyer » (page 10 et 11),
- 13.565,15 euros, à valoir sur l’indemnité forfaitaire prévue par la clause résolutoire (article 22.2.1 – page 64) insérée au contrat de bail.

La provision sera assortie des intérêts au taux légal, majoré de 5 points, conformément aux dispositions de l’article 22.2.1 du contrat de bail, à compter de la signification du commandement de payer du 2 février 2024, valant mise en demeure.

S’agissant de la capitalisation d’intérêts, ils se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

La SAS BCF 305 expose avoir rencontré des difficultés financières l’empêchant d’honorer le paiement des loyers, or si elle produit des articles de presse, faisant état d’une baisse de la popularité du centre commercial dans lequel est situé son local, ces éléments ne suffisent pas à déterminer la nature ni l’ampleur de ses difficultés financières telle qu’une éventuelle baisse du chiffre d’affaires.

Par ailleurs, la SAS BCF 305 ne justifie pas pour autant, être en mesure de respecter un échéancier, en l’absence de versement intervenu depuis le commandement de payer et compte-tenu du montant conséquent de la dette, les loyers étant impayés depuis le début de l’année 2022, la demande d’autorisation de délais de paiement se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande reconventionnelle.

Sur la demande de provision à valoir sur les pénalités de retard à compter du 2 février 2024, il est sollicité le paiement de la somme provisionnelle de 256,18 euros par jour de retard, sur le fondement de l’article 22.2.2 du contrat de bail, qui prévoit des pénalités « par infraction constatée et/ ou par jour calendaire », alors que les loyers sont dus trimestriellement.

En dépit de l’imprécision des termes de la clause quant à l’infraction constatée, s’agissant de savoir si les pénalités sont applicables par jour d’impayé ou par échéance impayée, la demande apparaît également imprécise quant à son montant et à la date à laquelle la créance est arrêtée, ce qui rend l’obligation sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande.

S’agissant de la demande de provision à valoir sur la perte de loyer, en l’absence d’élément permettant l’établir l’existence du préjudice allégué, distinct de celui qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 8.750 euros, compte-tenu de l’article 22.2.4 (clause « conservation par le bailleur du dépôt de garantie » – page 65), du contrat de bail, l’obligation est non sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire des ordonnances de référés est de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La SAS BCF 305 sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandement et devra en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS